Dit zijn de contouren van de ideale functiemix

De menging van functies kwam de afgelopen tijd regelmatig terug in de kolommen van Gebiedsontwikkeling.nu. Het ging daarbij bijvoorbeeld om de transformatie van bestaande bedrijventerreinen naar meer gemengde gebieden. Best practices, nieuwe narratieven, de ambities van de ondernemers zelf passeerden daarbij onder meer de revue.

Maar ook voor de stad als geheel is een vergelijkbaar discours gaande. Met name de werkfunctie staat op veel plekken onder druk. De aanwezigheid van (betaalbare) werkruimtes is essentieel voor de productieve stadswijk, de 15-minutenstad en zelfs de toekomstbestendige stad.

Kansen voor iedereen

In de hoofdstad zijn het geen onbekende thema’s; Amsterdam formuleerde in de Omgevingsvisie 2050 al de ambitie om ‘vitale buurten’ te ontwikkelen. Ook in het economisch beleid van deze gemeente worden functiemenging en nabijheid genoemd als belangrijke voorwaarden om de kenniseconomie te faciliteren. Maar ze zijn ook nodig voor het behoud van sociaaleconomische diversiteit in de Amsterdamse buurten, met voldoende kansen voor iedereen.

Met het project ‘Functiemix’ is onlangs getracht om dit gedachtegoed meer concrete handen en voeten te geven: welke ‘functiemixmaten’ zijn bruikbaar om de vitale buurten mee te ontwikkelen? 11 buurten zijn daartoe onderzocht met statistische gegevens en daarnaast ging een team van Amsterdamse stedenbouwkundigen en planologen de straat op om de situatie ter plekke te ‘schouwen’. Jos Gadet gaf leiding aan dit traject, wat zijn de ervaringen?

Wat heeft jullie ertoe gebracht om deze ‘exploratieve studie’ uit te voeren?

“We merkten al langer dat het thema vitale wijken leefde in de stad. Zo kregen we bijvoorbeeld aanvragen van kantoorontwikkelaars die bij voorkeur op zoek zijn naar plekken met stedelijke levendigheid. Dat zegt iets over de waardering voor gemengde milieus. Maar we zagen bijvoorbeeld ook dat de vierkante meterprijzen van woningen het hoogst zijn in de nabijheid van voorzieningen en plekken waar veel activiteiten plaatsvinden. Het was voor het gemeentebestuur aanleiding om het streven naar gemengde gebieden hoog op de agenda te zetten.”

“Inmiddels heeft iedereen het erover maar we zagen ook dat er behoefte was aan maten om functiemenging mee uit te drukken; bij particuliere ontwikkelaars, de projecttrekkers transformatie en andere gebiedsontwikkelaars, alsmede de Kantorenloods van Amsterdam. In het verleden was daar al eerder ervaring mee opgedaan en er waren ook al enkele indicatoren ontwikkeld. We wisten echter niet welke maten het beste toepasbaar zouden zijn. Daarom zijn we, zowel aan de hand van kwantitatieve gegevens als met de buurtschouwen, op onderzoek uitgegaan. Ook bij wijze van test derhalve.”

Waarom is een gebied, een buurt of zelfs een hele stad gebaat bij de menging van functies?

“Daarvoor refereer ik graag aan het werk van Jane Jacobs; zij stelde dat waar veel verschillende mensen op verschillende momenten en om verschillende redenen aanwezig zijn, er dynamiek en interactie ontstaat. Daarmee is de nabijheid van werkgelegenheid en voorzieningen gunstig voor sociale en economische vooruitgang. Het gaat erom dat zowel bewoners als ondernemers zich kunnen ontwikkelen, het gevoel hebben erbij te horen en kansen kunnen pakken. Het gaat dus om veel meer dan alleen de fysieke kenmerken van een gebied, ook de sociaaleconomische dynamiek is van groot belang. Wij hebben daarom de bestaande Buurttevredenheidsindex nadrukkelijk in het onderzoek betrokken en gekeken hoe deze zich verhoudt tot de mix aan functies. Daar bleek een duidelijk positief verband tussen te bestaan.”

Welke functiemixmaten zijn in jullie optiek het beste bruikbaar voor partijen die bij gebieds(her)ontwikkeling zijn betrokken?

“Wij hebben er meerdere getest en kwamen uiteindelijk op twee maten. Te beginnen met de verhouding tussen het aantal inwoners en het aantal werkenden, deze ligt bij voorkeur tussen 0,5 en 2,5. Een voorbeeld van een buurt die in het verleden daar ver vanaf bleef, was de binnenstad van Frankfurt in de jaren negentig van de vorige eeuw, met een score van 0,1. Oftewel tien keer meer werkenden dan bewoners, met als gevolg een desolaat gebied na vijf uur ’s middags.

De tweede maat is het percentage bruto vloeroppervlak voor niet-woonfuncties, dat ligt in een vitale buurt tussen 35 en 65.

Deze maten zijn uiteraard in de tijd aan verandering onderhevig. De Zuidas begon bijvoorbeeld op 0,1 maar nadert inmiddels 0,5. Dat geeft aan dat er veel meer aandacht wordt gegeven aan het huisvesten van het wonen en andere functies in het gebied.”

Hoe willen jullie het belang van functiemix onder de aandacht brengen van private partijen?

“Je zou dit soort maten kunnen opnemen in bijvoorbeeld Omgevingsplannen en tenders. Naar ons idee moet een gemeente daar echter voorzichtig mee zijn. Van de schouwen in de buurt hebben we geleerd dat functiemenging een ingewikkeld proces is waarbij ook variabelen als de relatieve ligging van een buurt en de verhouding tussen de verschillende typen voorzieningen van invloed zijn. Wij denken dat het veel beter is om het denken over functiemenging in te brengen in het gesprek tussen publiek en privaat over de ambities voor de toekomst – op verschillende schaalniveaus. Dan gaat het dus niet over opleggen van bovenaf, maar samen kijken hoe gebieden functioneren en waar behoefte aan is. Dan kan het zowel om nieuwe als bestaande gebieden gaan.”

“Het is essentieel om ook inwoners en ondernemers bij dergelijke gesprekken te betrekken. Dan kun je met elkaar tot gedragen toekomstvisies komen. Ik merk dat de bereidheid bij marktpartijen groeit om daarover het gesprek aan te gaan, ook omdat ze steeds vaker zich voor langere tijd aan gebied willen committeren. Ook de woningcorporaties spreken zich in toenemende mate hiervoor uit. De functiemixmaten kunnen helpen om dit inhoudelijke debat te voeren.”