Doe-het-zelf- gebiedsontwikkeling: afboeken en uitgeven

Diana de Jong, directeur gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds Ontwikkeling, onderscheidt vijf redenen om de eindgebruiker te betrekken bij gebiedsontwikkeling. Ten eerste een ideologische reden: een centralere rol voor de eindgebruiker dient om de consument te wapenen tegen de gevestigde orde van projectontwikkelaars en woningcorporaties. Ten tweede kan betrokkenheid van de eindgebruiker de kwaliteit van het proces de kwaliteit van de omgeving vergroten. Het derde argument houdt verband met het vorige punt en heeft te maken met duurzaamheid: kleinschalige vormen van gebiedsontwikkeling worden in staat geacht zich beter te kunnen aanpassen aan veranderende omstandigheden. De vierde reden is het veelgebruikte argument dat betrokkenheid van de consument bijdraagt aan de bouwproductie. Staatssecretaris Remkes had een jaar of tien geleden al de ambitie dertig procent van de woningproductie via particulier opdrachtgeverschap tot stand te laten komen. Dergelijke percentages zijn soms in Limburg en Noord-Brabant gehaald, maar het landelijke percentage ligt meestal rond de tien procent. Volgens De Jong moeten we ons op dit punt geen illusies maken. Het kwaliteitsargument komt ook terug in het vijfde argument: de klant vraagt simpelweg om meer betrokkenheid in het ontwikkelproces vanuit een grote behoefte aan meer kwaliteit.

One size does not fit all

De vraag naar betrokkenheid en kwaliteit is volgens Diana de Jong een breder maatschappelijk proces, dat terugkomt in de ruimtelijke ordening. “In de ruimtelijke ordening zien we een omslag van een functionele benadering naar een kwalitatieve benadering. Naast functionaliteit gaat het ook om perceptie, beleving en emotie. Kwaliteit is een door mensen toegekend kenmerk aan een gebied.” Kwaliteit is dus een subjectief begrip dat verschilt per persoon: “one size does not fit all.” De ontwikkelaar moet in de huid van de klant kruipen. Het proces moet op maat gesneden worden. Consumenten hebben niet alleen inhoudelijk andere voorkeuren, ook de mate waarin de klant bij het ontwikkelproces betrokken wordt en wil worden verschilt. De Jong hanteert een driedeling van mate van participatie: een interactief ontwikkelproces, mede-opdrachtgeverschap en (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

In een interactief ontwikkelproces worden klanten bevraagd over wat zij graag in de toekomstige ontwikkeling zouden willen zien, waarbij de klant geraadpleegd kan worden via enquêtes, of social media als Twitter en Facebook. Bij medeopdrachtgeverschap gaat de klantdeelname aan het ontwikkelproces een stapje verder. Als voorbeeld geeft De Jong het project ParkHagen in Sint-Michielsgestel waar de klant kon meeontwerpen aan het voorlopig en definitief ontwerp. Het proces ging van start met twee basisontwerpen van woningen die de kopers naar wens konden aanpassen. Waar sommige kopers het ontwerp lieten zoals het was voorgesteld in het schetsboek, wijzigden andere kopers bijna alle onderdelen van het ontwerp. Ook de mate van betrokkenheid en invloed die de klant wenst verschilt per doelgroep: “Niet iedereen wil zijn eigen groente verbouwen.” De derde vorm van betrokkenheid, (collectief) particulier opdrachtgeverschap, laat De Jong graag over aan de tweede spreker, Jacqueline Tellinga.

Homeruskwartier

Jacqueline Tellinga, gebiedsontwikkelaar particuliere bouw bij de gemeente Almere, begint haar verhaal met de notie dat particulier opdrachtgeverschap bepaald niet nieuw is. De Amsterdamse grachtengordel is een van de bekendste voorbeelden waarbij de gemeente grond uitgaf aan particulieren. Een belangrijk kenmerk van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en particulier opdrachtgeverschap (PO) in Almere is echter dat zelfbouw hier ook voor midden- en lagere inkomensgroepen toegankelijk is met kavels vanaf ongeveer dertigduizend euro. Vooral om die reden bezocht een Engelse delegatie onlangs het Homeruskwartier in Almere Poort voor een kennismaking met zelfbouw, aldus Tellinga.

De opgave in het Homeruskwartier is het realiseren van 3.500 woningen, waarvan de helft via PO of CPO. De randen van het Homeruskwartier werden beschikbaar gesteld aan ontwikkelaars, terwijl het centrum gereserveerd werd voor particuliere bouw. Daar zijn in een keer meer dan vierhonderd kavels op de markt gebracht. Tellinga benadrukt de gok die toen genomen is: “Alle seinen springen op rood bij de gemeente wanneer je zoveel kavels in een keer op de markt brengt, terwijl niemand van tevoren kan zeggen of het verkocht gaat worden.” Een voordeel van deze schaal is volgens Tellinga dat er direct variëteit geboden kan worden, al geeft ze toe dat dit wijsheid achteraf is. Inmiddels is van deze eerste fase het merendeel opgetrokken en is ongeveer negentig procent verkocht. Van fase twee, in 2009 op de markt gebracht, is ongeveer vijfenzeventig procent verkocht. Bij fase drie gaat de gemeente Almere nog een stap verder. Daar worden bouwenveloppen verkocht voor CPO, voor appartementen boven een plint waar ook andere functies mogelijk zijn. Voor het bouwen wordt een voorloper van de vereniging van eigenaren opgericht: een bouwgroep. In deze derde fase komen bijvoorbeeld Almeerse starters terecht. Deze starters zijn het ouderlijk huis uitgegroeid en lopen tegen lange wachttijden in de sociale huursector aan. Via deze vorm van CPO is het mogelijk voor negentigduizend euro een appartement te bouwen.

Het is Tellinga opgevallen dat de zelfbouwers zeer divers zijn. “Het zijn allemaal individuele mensen die wat willen en kunnen, maar die nergens vertegenwoordigd zijn. Er is geen Neprom of Aedes voor particulieren.” Iemand moet hun belangen verdedigen en ruimte maken voor het zelfbouwen binnen de gebiedsontwikkeling. Hier ligt een taak voor het politiek bestuur. Naast deze verantwoordelijkheid is er ook een noodzaak voor gemeenten. Door de crisis ben je als gemeente aan zet. Het vraagt echter wel om durf van het politiek bestuur en ambtelijk apparaat: “Ik kan alle argumenten opnoemen waarom je het niet moet doen. Ze zijn allemaal bekend binnen het ambtelijk apparaat. Alles zit tegen en alles is anders georganiseerd.” Vooral het politiek bestuur is volgens Tellinga van cruciaal belang in de beginfase van grootschalige CPO- en PO-projecten, daarnaast is het belangrijk kavels aan te bieden op een goede locatie. Een locatie aan de andere kant van de A6 in Almere Poort laat zien dat er ook een minder positief verhaal verteld had kunnen worden.

Leren van crises

Waar de rol van eindgebruiker steeds meer aandacht krijgt binnen gebiedsontwikkeling in de laatste jaren, kijkt Len de Klerk, emeritus hoogleraar planologie aan de Universiteit van Amsterdam, wat verder terug en op een hoger schaalniveau. De manier waarop plannen en gebieden ontwikkeld worden blijkt dan grotendeels een kwestie van de economische ordening. Zo was de relatie tussen publieke en particuliere partijen in de ruimtelijke ordening rond 1880 puur zakelijk: de overheid zette de lijnen uit en gaf daarbinnen grond uit aan particulieren (en kocht zelf grond op sleutelplekken). Na verschillende crises en de introductie van de woningwet in 1901 raakten plannenmakerij en gebiedsontwikkeling steeds meer geïdeologiseerd, met steeds minder ruimte voor kleinschalig particulier initiatief. Publieke en private partijen werden daarbij steeds meer van elkaar afhankelijk: “Een plan is niet meer een grondlegger van een zakelijke overeenkomst tussen de publieke en de particuliere sector. Nee, plannen moeten gaan bijdragen tot doeleinden van sociale politiek.” Die onderlinge afhankelijkheid vindt zijn hoogtepunt na de Tweede Wereldoorlog, totdat er vanaf de jaren negentigweer een verzakelijking optreedt. Zo is er na honderdveertig jaar schaalvergroting in de stedenbouw een beweging gaande naar schaalverkleining tot op kavelniveau.

De Klerk stelt een opvallend verschil vast tussen de huidige en eerdere crises. Waar stedenbouw en volkshuisvesting eerder steeds een antwoord moesten geven op economische crises, is nu sprake van een dubbele crisis in de sector zelf: door overkreditering en over capaciteit. De hypotheekschuld is tweemaal zo groot als de Griekse overheidsschuld en het IMF heeft Nederland hier reeds in 2009 een waarschuwing voor gegeven. Daarnaast maakt de overcapaciteit aan plannen, grond en vastgoed het noodzakelijk dat partijen hierop gaan afboeken.

Afboeken en uitgeven

Dat laatste blijkt voor de zaal het belangrijkste discussiepunt. Want (C)PO biedt volgens velen kansen voor ontwikkeling, maar de locaties zijn schaars. “Er wordt teveel geclaimd door ontwikkelaars en corporaties.” Probleem is dat corporaties vaak al veel geïnvesteerd hebben in de grond en voornemens zijn te bouwen. Dat leidt tot het probleem dat er lange tijd niets gebeurt. Het is volgens De Klerk weliswaar geen pure speculatie te noemen zoals bij vroegere woningspeculanten, maar het effect is hetzelfde. Gespreksleider Karin Schrederhof wijst er daarentegen op dat afboeken op deze grondposities gemeenten en corporaties in financiële problemen brengt, vergelijkbaar met het probleem op de kantorenmarkt. Schrederhof trekt de eindconclusie dat als we willen voorkomen dat heel Nederland de komende tijd stil komt te liggen, we allemaal slim zullen moeten afboeken. “Als we dat gedaan hebben, is PO wel degelijk een instrument waarmee we verder kunnen, maar dat vraagt om politieke moed en goede ondersteuning van de groepen die dat moeten doen.”

Zie voor de volledige publicatie: