Doorbouwen in een moeilijke markt: iedereen moet bewegen

Doorbouwen, ook al staan de lichten op oranje. Dat is wat in Gouda gebeurt. Het is een lichtpunt in een tijd waarin woningkopers afhaken, bouwprojecten stilvallen, ontwikkelaars en beleggers afwachtend zijn, gemeenten en het Rijk zich in toenemende mate zorgen maken en woningzoekenden de moed soms bijna opgeven. De casus ‘Wonen in Goud’ is in dat verband extra leerzaam voor gebiedsontwikkelingen elders.

Een veelzijdig gebouw

Eerst de feiten. De Spoorzone van Gouda is nu nog een gebied met kantoren en logistiek, maar op termijn groeit het uit tot een levendig, binnenstedelijk woongebied, dichtbij het historische stadscentrum en het NS-station. De Rijswijkse ontwikkelaar M3 maakte in 2020 de eerste plannen voor een stoer, iconisch woongebouw aan de Burgemeester Jamessingel. Het gebouw zou de toon moeten zetten voor de ontwikkeling van de Spoorzone. Een landmark, met een lage en een hoge toren, ruim 200 woningen (waaronder penthouses) en diverse gemeenschappelijke ruimten.
Ook waren er plannen voor woon-werkunits en een groene daktuin. Onderdeel van het plan: woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland zou sociale en middenhuurwoningen afnemen in de lage toren. Het was de ideale aftrap voor de toekomstige gebiedsontwikkeling. De gemeente Gouda zag het helemaal zitten.

En toen – veranderde alles. We schrijven maart 2022 en de start verkoop van de 113 particuliere koopwoningen (vanaf 316.000 euro tot bijna zeven ton) viel precies samen met de oorlog in Europa, een oplopende hypotheekrente, dalend consumentenvertrouwen en stijgende bouwprijzen. Een half jaar later kwamen M3, de gemeente Gouda en Woonpartners tot een onaangename conclusie: het benodigde voorverkooppercentage zou niet tijdig worden behaald. Het plan bungelde. Was er een alternatief scenario?

Omzetting woonprogramma

“Ja,” zegt Leendert Steijger, van ontwikkelaar M3. “Toen wij merkten dat kopers aarzelden, hebben we al vroeg onderzocht hoe het plan kon worden aangepast. Al snel gauw bedachten we dat we grote appartementen moesten transformeren naar middelgrote en kleinere. Zo zouden we beter op de beleggersmarkt kunnen inspelen. We hebben contact gezocht met een aantal beleggers. Op voorspraak van Woonpartners is BPD benaderd.”
“Ja,” zegt ook Paula Sangers, ontwikkelaar bij woningcorporatie Woonpartners, actief in de gemeenten Waddinxveen, Gouda, Zuidplas en Alphen aan den Rijn. “Wij deden ook mee in dit project. Toen de koopmarkt stilviel, zijn we meteen gaan zoeken: hoe maken we het toch mogelijk? Wij wilden per se verder, in het belang van onze huurders. Er was ons veel aan gelegen om op deze plek sociale en middenhuurwoningen te realiseren. De nood is hoog. Wij hebben de ontwikkelaar daarom gekoppeld aan BPD Woningfonds, waarmee we kort daarvoor goed contact hadden gehad. Toen werd één plus één twee. En meer.”

BPD Woningfonds: dat is het woningfonds met betaalbare nieuwbouwhuurwoningen voor de middeninkomens, dat gebiedsontwikkelaar BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD) eind 2019 heeft gelanceerd. Het beheert inmiddels meer dan 1.000 energiezuinige appartementen en eengezinswoningen binnen en buiten de Randstad, met betaalbare huren (800 tot 1100 euro per maand). “Naar dat soort woningen is veel vraag in Gouda,” zegt Rebecca Haasdijk, senior asset manager BPD Woningfonds. “Dat bracht ons op een idee voor de oplossing: een deel van de voorgenomen koopwoningen omzetten in middenhuurwoningen. Als belegger namen wij daarmee een deel van de financiële verplichting over.”

Terug naar de tekentafel

Gelijktijdig kwam moederbedrijf BPD aan boord. Dat zette de tanden in de (relatief dure) koopwoningen. “Het leverde stevige gesprekken, ontwerpsessies en onderhandelingen op, met de gemeente Gouda, M3 en de betrokken aannemer,” zegt ontwikkelingsmanager Niraj Sewraj (BPD). “Het plan moest terug naar de tekentafel. We hebben onderzocht hoe het met behoud van kwaliteit anders kon, om het haalbaar te maken voor iedereen.” Dat lukte. Met M3 werd een samenwerkingsverband gesloten. “We gingen van grote woningen naar kleine woningen, plattegronden werden aangepast, maar er kwamen bijvoorbeeld ook buitenruimten bij,” zegt Leendert Steijger van M3 hierover. Slotsom: BPD Woningfonds koopt via een reguliere turnkey-overeenkomst 98 appartementen. Het koopprogramma is aangepast en ziet er nu realistischer (betaalbaarder) uit.

Wonen in Goud is eigenlijk een gebiedsontwikkeling op zichzelf. Het telt 250 energiezuinige (A++ of A+++) woningen: 56 koopwoningen, plus 96 woningen voor Woonpartners Midden-Holland (in de lage toren) en 98 huurappartementen voor BPD Woningfonds (voornamelijk in de hoge toren). Tussen de twee torens in ligt een gemeenschappelijke binnentuin. Er zijn acht deelauto’s beschikbaar en ruime fietsparkeermogelijkheden. In het project zijn diverse ruimtes gereserveerd voor gemeenschappelijke functies, zoals een werkruimte voor zzp’ers en een fitness- en sportruimte.
Begin juli 2023 zijn alle overeenkomsten getekend. “Ondanks de risico’s en de moeilijke marktomstandigheden bouwen we dus door,” zo vat Niraj Sewraj het verhaal over gebouw en gebiedsontwikkeling samen. “Binnen relatief korte tijd kwam een nieuw plan op tafel. Zoiets lukt alleen als iedereen van zijn plaats komt. En dan niet in de laatste plaats de gemeente Gouda, die hier zeker bestuurlijke moed heeft getoond.”

Meer en kleinere woningen

Dat vraagt om een toelichting. Gert van Dijken, programmamanager van de gemeente Gouda, zegt desgevraagd dat de gemeente steeds één groot belang voor ogen had, een doel dat verder ging dan dit ene woongebouw en zijn initiatiefnemers. “Er is in Gouda een enorme vraag naar betaalbare koop- en huurwoningen. De Spoorzone is prima geschikt om aan die vraag tegemoet te komen. De provincie Zuid-Holland vond het goed dat wij 1.000 extra woningen zouden laten ontwikkelen in de Spoorzone – het is een kans om relatief dichtbij een openbaar vervoersknooppunt nieuwe woningen aan de voorraad toe te voegen, en zo een nieuw woongebied te maken. Dit ambitieuze plan kan een vliegwiel zijn voor de gehele gebiedsontwikkeling. Het plan moest echt doorgaan, er was ons veel aan gelegen om hier goed uit de startblokken te komen.”

Toen Gouda zag dat ontwikkelaars en de bouwer (waarover later meer) bereid waren om water bij de wijn te doen, gaf het groen licht voor fundamentele aanpassingen. “Meer woningen, maar ook kleinere woningen in plaats van grotere. Daarvoor moesten wij overeenkomsten aanpassen, financiële bijdragen leveren, subsidies verstrekken waar nodig, zonder in de gevarenzone van staatssteun terecht te komen. Maar dat is gelukt,” zegt Van Dijken.

Om het concreet te maken: Gouda zag af van de winstdelingsregeling voor de gemeente, van het kostenverhaal voor bovenplanse voorzieningen en kwam over de brug met extra subsidies. Van Dijken: “Net als de andere partijen hebben we dus een veer gelaten. Maar net als de andere partijen hadden we de ambitie om dit door te zetten.”
Iedereen moest bewegen, herhaalt Niraj Sewraj. BPD stelde zich op als katalysator van het proces. “Het helpt dan niet om een torpedo door het project te jagen. Je moet juist de goede dingen overeind houden.” Soms zat ‘m dat bewegen in een gezond, maar wel iets lager financieel rendement accepteren, soms in minder extra eisen stellen, bijvoorbeeld wat betreft parkeerplekken voor alle woningen en de afwerking van de middenhuurwoningen. Maar soms zat het ‘m juist ook in méér doen: vasthouden aan duurzaamheid, meer woningen maken, vasthouden aan de kwaliteit van de binnentuinen en de gezamenlijke ruimtes.

“Net iets scherper aan de wind varen,” zegt Rebecca Haasdijk hierover. “Dus ook niet te veel luisteren naar angstige verhalen van taxateurs die zeggen dat het niet kan, maar op basis van je eigen expertise een waardering doen en aankopen. De taxaties waren lager dan wat het Woningfonds heeft betaald.” “Wij moesten ook extra investeren,” zegt Paula Sangers (Woonpartners). “We hebben dat met volle overtuiging gedaan, vanuit onze verantwoordelijkheid als woningcorporatie. Na veel rekenwerk konden we nieuwe afspraken met de gemeente maken.”

Belangrijke partners voor de bouwer

Ook de betrokken bouwer stak zijn nek uit. Erik Batenburg van het gelijknamige bedrijf uit Bergschenhoek: “De bouwmarkt is sterk in beweging. Dit geeft ons ruimte om ons anders op te stellen. Wij zijn bereid om iets meer risico te nemen. Batenburg neemt het risico van de bouw van onverkochte koopwoningen voor haar rekening. We kijken daar dus iets minder zwaar tegenaan. Of dat pijn doet? Dat weet je in de bouw altijd pas aan het eind. Maar het lijkt de goede kant op te gaan.” Batenburg voelt zich bovengemiddeld bij het project betrokken. “We denken er al meer dan drie jaar over mee. BPD en M3 zijn belangrijke partners voor ons, en we houden van Gouda, min of meer onze thuismarkt. Dan ben je net iets eerder bereid om ook naar andere belangen te kijken dan alleen die van jezelf.”

Wonen in Goud is niet het enige project waar (dure) koopwoningen worden herontwikkeld of naar de huurmarkt overgeheveld. In een interview voor Vastgoedmarkt gaven BPD-directeuren Harm Janssen en Esther Agricola in mei 2023 al aan dat daarin een van de oplossingen voor de stagnerende markt is te vinden. Bij nieuwbouwwijk Park Triangel in Waddinxveen is dat bijvoorbeeld ook gebeurd.

Maar in Gouda speelt nog iets anders. Het gaat om een bouwproject met vele betrokkenen én om een toonaangevende gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat de belangen verder reiken dan het project zelf. En dat de oplossing ook uit vele hoeken moet komen. “Als ook maar een van de partijen niet had bewogen, was het mislukt,” zegt Sewraj. “Er was echter geen alternatief. Natuurlijk, ik realiseer me dat dit niet overal zo kan. Maar nodig is het wel.” Leendert Steijger is het daarmee eens: “Wij moesten genoegen nemen met minder winst. Dat is zuur. Maar er was geen keus. En zo had iedereen een belang dat niet mocht sneuvelen. Een andere ontwikkelaar was misschien opgestapt. Of was gaan afwachten. Wij hebben genoegen genomen met minder. Maar dan kom je er samen wel uit.” Gert van Dijken vat het zo samen: “Het zal toch niet zo zijn dat dit mislukt, dachten wij. Al moet het bloed uit de laatste steen worden getrokken, dit moet en zal doorgaan.”