Doorstroming senioren op de woningmarkt realiseren is vermoedens concretiseren

De belangrijkste oorzaak van de woningcrisis in ons land is de geringe doorstroming van ouderen van grote naar kleinere woningen. Althans, dat is zo volgens de meerderheid van de gemeenten die de NOS eind 2021 bevroeg over dit onderwerp. En de afgelopen twee jaar lijkt de discussie over dit onderwerp alleen maar te zijn uitgebreid. Begin vorig jaar constateerde de branchevereniging voor makelaars dat senioren op achterstand staan op de woningmarkt, in november kwam Platform31 met een toolkit doorstroming en eerder deze maand schreef het Economisch Instituut voor de Bouw dat lokaal maatwerk de sleutel tot succes is.

Geen gouden oplossing

Hoewel bijna iedereen ervan overtuigd is dat de doorstroming van senioren een van de belangrijke oplossingen kan zijn voor het terugdringen van het woningtekort en er veel vermoedens zijn hoe dit proces het best op gang kan worden gebracht, ontbreekt (nog) de gouden oplossing. In Den Haag is de afgelopen periode geprobeerd deze vermoedens om te zetten in concrete actie- en aandachtspunten voor alle betrokken partijen. Doe is om een constante doorstroming op gang te brengen én de potentie van de woningvoorraad optimaal te benutten.

Stichting Wonen in Den Haag nam het voortouw en vroeg onderzoeksbedrijf Springco Urban Analytics om samen dit proces in gang te zetten met behulp van de jaarlijkse Haagse woonenquête. Deze vragenlijst, die de partijen samen opstelden en uitvoerden, kreeg het afgelopen jaar het thema doorstroming mee. Ruim 700 mensen vulden de vragenlijst in en beantwoordden vragen over hun wooneisen, -wensen en -plannen.

“Als je iemand een psychologische test laat uitvoeren, hoor je na afloop vaak: ja, deze resultaten had ik wel verwacht, ik weet heus wel wie ik ben,” legt Gert Jan Hagen, oprichter van Springco, uit. “Toch is het interessant om die objectivering van de eigen vermoedens te krijgen. Zo zien wij dit onderzoek ook. Natuurlijk komt er grotendeels uit wat je al weet, want anders doen wij ons werk niet goed. Het is de kunst om te kijken waar de haakjes zitten waar de verschillende partijen op door kunnen pakken richting de toekomst.”

Verleiden is belangrijk

Het is volgens Hagen duidelijk dat de potentie van doorstroming als oplossing voor het (deels) tegengaan van het woningtekort groot is. Niet alleen in Den Haag, maar in heel Nederland. “Bouwen voor ouderen wordt dan woonruimte voor jongeren. Maar omdat bouwen moeilijk is vanwege ruimte- en geldgebrek, is het daarom extra van belang dat je voor elke woning die je neerzet in de stad op zoek gaat naar de maximale meerwaarde. Dat is niet de woning met de hoogste prijs of met het hoogste rendement voor de ontwikkelaar, maar de woning met de grootste maatschappelijke meerwaarde voor de stad.”

Stichting Wonen in Den Haag hoopt dat het onderzoek helpt beter gebruik te maken van de voorraad die er al staat én nog ontwikkeld gaat worden. “We vinden het heel belangrijk om dit onderzoek te laten uitvoeren omdat we de vraag van senioren nu duidelijk in beeld hebben,” zegt Marnix van Delft, voorzitter van de stichting en regiomanager bij ontwikkelaar Synchroon. “We weten dat het een belangrijk thema is, maar tegelijkertijd heb je lang niet alle informatie. We willen preciezer weten welke woningen we moeten maken. Dat gaat veel verder dan alleen kleine woningen voor starters opleveren. Wie is op de markt, wat zoeken ze en wat kunnen en willen ze betalen? Daar kan vanuit de gemeente beleid op komen of vanuit een ontwikkelaar productontwikkeling op afgestemd.”

Nicole Vrolijk, bestuurslid van de stichting en eigenaar van het Haagse Nelisse Makelaars, vult aan. “Welk product kunnen wij voor deze groep het beste aanbieden op de Haagse woningmarkt? Het gaat om het concreet maken van die vermoedens. Het moeilijke is namelijk dat er niet één product voor deze doelgroep te bedenken is. Het is niet altijd maar gezegd dat alle empty nesters door willen stromen naar een appartement. Er zijn ook genoeg mensen met andere wensen. Daarom is kunnen verleiden belangrijk.”

Onderbouwd kritisch zijn

Om als gemeente of ontwikkelaar een goede verleider te kunnen zijn, moet je wel goed weten wat de andere partij wil. Die wensen komen naar voren uit de resultaten van de enquête. Zo geeft ruim de helft van de ondervraagden aan behoefte zelfstandig te willen wonen, maar wel behoefte te hebben aan gezamenlijke activiteiten met de omwonenden. Slechts 2 procent wil ook echt gezamenlijk wonen. Van alle senioren die willen verhuizen, zou 76 procent graag een koopwoning willen. Hiervan wil bijna de helft in het dure segment (vanaf 450.000 euro) kopen. Een goed uitzicht is volgens de ondervraagden de belangrijkste meerwaarde van een woning Bijna 90 procent geeft aan daar behoefte aan te hebben.

Nee, erkent het drietal, er is geen ‘ideale’ woning uit de resultaten te halen. Hagen: “Maar het gaat erom: als dit de stemming onder senioren is, hoe kunnen we dit doorvertalen naar de rest van de stad? Door de data kunnen we namelijk ook precies zien wat de behoeften in bepaalde stadsdelen zijn. Je kan zo jouw eigen analyses onderbouwen, je weet welke te ontwikkelen locaties aantrekkelijk zijn en welke doelgroep kan je daar bedienen. Er is behoefte aan uitzicht, zorg dan dat je op die plekken woningen creëert met een groter balkon. Zo concreet kan het worden.”

Vrolijk: “Voor mij is vooral de prijsklasse opvallend. Behoorlijk wat mensen gaven aan een koopwoning tussen de 4,5 en 7 ton te zoeken en dan het liefst een appartement. Nee, daar bedien je niet iedereen mee. Maar je weet nu wel zeker dat er aan dat product behoefte is.” Van Delft: “Doordat we deze kennis nu hebben, kan je ook onderbouwd kritisch kijken naar de vraag of een ontwikkeling een goed product oplevert. We moeten met z’n allen de kansen die er in de stad liggen beter benutten. En dat kan door een beter afgestemd product aan te bieden. Iets als een groot balkon kan ook makkelijk in een hoogstedelijke ontwikkeling gerealiseerd worden. Daarnaast tonen de resultaten aan hoe belangrijk het is ook andere processen op te zetten.“

Belangrijk proces

Het belangrijkste andere proces is volgens Van Delft, Hagen en Vrolijk het vroegtijdig aangaan van het gesprek met deze groep. Aan de ene kant omdat er nu specifiek bekend is wat de wensen zijn, maar ook om aan de veelzijdigheid van de wensen te kunnen voldoen. Van Delft: “Het is de vraag of je deze groep kan bedienen door standaardproducten te maken. Door in een vroeg stadium met deze groep om tafel te gaan, kun je hun wensen ook echt waarmaken en doorstroming realiseren. Dat is een andere manier van benaderen. Corporaties hebben seniorenmakelaars, waarbij deze doelgroep intensief wordt begeleid naar nieuwe woningen. Meer tijd en aandacht zou ook op de gewone markt helpen, vooral bij kleinere projecten.”

Hagen: “Als je een woning voor deze doelgroep bouwt, heeft dat meer tijd nodig. Deze groep heeft meer te verliezen, verhuizen is een veel gevoeliger proces dan bij starters. Het is moeilijker om die markt te bedienen, maar wel een belangrijk proces. Zorg dat je ouderen meeneemt in het proces en op deze manier weet je al wat er waarschijnlijk nodig is. We moeten die ouderen die wel willen verhuizen een mogelijkheid kunnen bieden. Ik hoop dat dit onderzoek aan die bewustwording bijdraagt.”