Verslag Transformatieprojecten in de stad zijn complex, langdurig en kostbaar. Steun van de overheid is nodig om voldoende woningen in de stad toe te kunnen voegen. Maar volgens NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen is er met de krapte op de woningmarkt ook behoefte aan nieuwe woningen aan de randen van de stad. Geen nieuwe VINEX-wijken, maar om wat wel de tuinsteden van de 21ste eeuw wordt genoemd. “Haal bouwen aan de randen van de stad uit de taboesfeer. Dit kunnen prima wijken worden, met alle voorzieningen in de buurt.” Van Breukelen hield zijn tuinsteden-pleidooi op de Dag van de Projectontwikkeling op 18 mei in Den Bosch.
De zesde Dag van de Projectontwikkeling over geluk, de bouwopgave en geloven in mogelijkheden
Dit artikel had ook kunnen beginnen met een paar lege
regels. Net zoals performer Leo Bormans,
Ambassadeur van Geluk, zijn voordracht begon met zes seconden stilte. “Stilte
is iets anders dan zwijgen”, zei de Vlaming. De auteur van “The World Book of
Happiness” voegde toe dat stilte kwaliteitsvolle aandacht is. “Als we hier met
zijn allen stil kunnen zijn, dan betekent dat vooral dat we elkaar vertrouwen.”
Bormans vertelde in een voordracht van ruim een uur over het toelaten van geluk en dat het hierbij niet gaat over hoe geluk vaak wordt uitgebeeld: springende mensen, stranden en zon. “Het gaat niet over Smileys, Happy Hours. Want is het daarnaast dan Misery Week?” Er bestaat volgens auteur en performer niet een geheim recept voor geluk. Er zijn wel basisvoorwaarden die hieraan kunnen bijdragen. Het gaat in de maatschappij dan vooral over gelijkheid en vertrouwen tussen mensen. Hij maakte een bruggetje richting het vakgebied van projectontwikkelaars: “Een stad is gemaakt om elkaar te ontmoeten, ook al is het nu vaak gereduceerd tot een plek waar mensen dingen kunnen kopen.”
‘NEPROM dvdp_2’
Gelukslaan in
Groningen
Leo Bormans vertelde tijdens zijn voordracht dat hij in zijn zoektocht naar
alles wat te maken heeft met geluk ook had gezocht naar een Geluksstraat in
Nederland. Hij vond er één: de Gelukslaan in Groningen. Hij ging langs bij de
bewoners in deze straat met 33 huizen om ze zijn nieuwste boek Geluk 2.0 te
overhandigen. Hij ontmoette niet overal een enthousiast onthaal. Weet u hoe
vaak de deur dicht viel? Ongeveer 30 procent van de bewoners was niet thuis,
bij een andere 30 procent klonk nee bedankt en bij nog eens 30 procent had hij
een fijn gesprek en werd hij binnen gelaten. “Zelfs in dé Geluksstraat van
Nederland staan niet alle neuzen één kant op.”
Anders leren kijken …
De performer vertelde ook dat het bijdraagt aan geluk – ons geluk – als we iets
voor anderen doen. Dat we verbondenheid zoeken. En specifiek voor
projectontwikkelaars en andere vastgoedprofessionals dat we kunnen bouwen aan
geluk. Juist door dingen samen op te pakken. Er volgde een opdracht waarbij
alle deelnemers in de zaal van plek moesten veranderen. Gewoon een paar meter
verderop naast een voor hem of haar onbekende gaan zitten. Confronterend
volgens sommigen. Vooral toen de opdracht een nieuwe draai kreeg en iedereen de
persoon naast hem of haar 30 seconden recht in de ogen moest kijken en iedereen
moest benoemen wat hij of zij in de ogen van de ander zag. Enthousiasme?
Nieuwsgierigheid?
… en verandering aandurven
Doel van de opdracht was de toehoorders even uit hun comfortzone te halen. Leo
Bormans: “We houden over het algemeen van onze vaste plek. Verandering is
misschien onwennig. Maar het is goed om op een andere manier naar de
werkelijkheid te kijken.” Verandering aandurven en anders leren kijken, dat
creëert kansen. “We leven niet in een tijd van crisis. We leven in een tijd van
verandering.”
En ook: “Heeft economie te maken met geld? Nee, het heeft te maken met keuzes.
Hoopvolle mensen vinden wegen”, volgens Bormans. Tegen het slot van zijn
voordracht haalde hij een telescoop tevoorschijn om aan te tonen dat je op
verschillende manieren naar een probleem kunt kijken. “Een pessimist ziet alle
problemen aan de horizon en komt niet in beweging. Een optimist focust zich op
de kansen die hij ziet. Hij ontdekt dat de telescoop de ongekende eigenschap
heeft, dat je die ook kunt omdraaien.”
Volgens Leo Bormans hebben vastgoedprofessionals de mogelijkheid om anders naar de enorme bouwopgave te kijken. Het als een kans te zien. “Het is maar hoe je het bekijkt.”
‘NEPROM dvdp_3’
Reflecties en de dagelijkse praktijk
Een drietal vastgoedprofessionals maakten vervolgens de vertaalslag naar de
dagelijkse praktijk. Yvonne van Mierlo van Blauwhoed reageerde met de woorden
dat het belangrijk is dat projectontwikkelaars en andere vastgoedpartijen nog
beter leren kijken naar wat consumenten willen. “Zodat we met ons
professionalisme er net nog iets aan kunnen toevoegen en mensen kunnen
verrassen.” Ze beaamde dat eenzaamheid, iets wat Bormans ook had aangehaald
tijdens zijn voordracht, een belangrijk item is voor de toekomst. Dat dit iets is
waar veel mensen mee worstelen. “Daar kunnen wij als branche ook daadwerkelijk
op een andere manier met bewoners samenwerken en daar word ik zelf ook
gelukkiger van.”
Samen oplossingen verzinnen
Volgens Rob Mulder van de Vereniging Eigen Huis staan we – ook als branche –
voor grote maatschappelijke vraagstukken. Het gaat er om dat meer mensen, ook
nieuwe generaties, over een huis kunnen beschikken. “Er zijn te weinig huizen
en we moeten samen oplossingen verzinnen.” Hij hekelde het beleid van voormalig
minister van Wonen Stef Blok. “Hij heeft te weinig naar partijen in de markt
geluisterd.”
De directeur van de VEH pleitte tijdens de bijeenkomst op 18 mei voor de
oprichting van een Stichting voor het Wonen om de problemen die er spelen op de
woningmarkt beter het hoofd te kunnen bieden. “Er zit veel kennis en drive in
de markt om het samen beter te hebben.”
Fred Schoorl (directeur BNA) benadrukte dat projectontwikkelaars de markt niet
moeten zien als een verzameling van vierkante meters, maar als een verzameling
van mensen. “We moeten werken aan dingen die mensen gelukkig maken.” Er is
volgens de BNA-directeur een mindshift nodig om als markt de juiste
ontwerpvragen te gaan stellen die leiden tot meer gebouwd geluk. “Eén van de
weinige dingen waar we met zijn allen invloed op kunnen uitoefenen is de
woonomgeving. Dat is waar wij mee bezig zijn. Zorg dat je aan gebouwd geluk
werkt.”
Woningtekort aanpakken
NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen had in zijn openingswoord al gesproken
over de uitdagingen waar we op de Nederlandse woningmarkt voor staan. Het gaat
goed met de Nederlandse economie, de rente is laag en het consumentenvertrouwen
is hoog. Allemaal positief voor de vastgoedbranche. Maar daar staat tegenover
dat er meer klanten zijn dan woningen. Om aan te geven hoe nijpend de situatie
op de woningmarkt is, haalde hij een voorbeeld aan van een jong stel dat op
zoek was naar een woning. Een verkoopmanager van SYNCHROON, de
projectontwikkelaar waar Bart van Breukelen directievoorzitter is, kreeg de
vraag van het jonge stel wat de minst populaire woning was in het project. Daar
zouden ze dan op intekenen om maar enigszins een kans te maken.
Laat u geen zand in de ogen strooien
Dit maakt dat veel mensen die op zoek zijn naar een woning gedesillusioneerd achterblijven
volgens Bart van Breukelen. “Laat u geen zand in de ogen strooien dat het goed
gaat met de bouwopgave in de stad.” De directievoorzitter van SYNCHROON en
tevens NEPROM-voorzitter dringt dan ook aan op meer ondersteuning vanuit het
Rijk. “In de strijd om ruimte is er ondersteuning nodig vanuit het Rijk zonder
dat er sprake is van een blauwdruk.”
Tuinsteden van de 21ste eeuw
Bouwen in de stad is complex, volgens de NEPROM. Transformatieprojecten in de
stad zijn langdurig en kostbaar. Daar is steun van de overheid bij nodig om dit
voor elkaar te krijgen om voldoende woningen in de stad toe te kunnen voegen.
Er is ook behoefte aan nieuwe woningen aan de randen van de stad. Het gaat dan
niet om nieuwe VINEX-wijken, maar om wat wel de tuinsteden van de 21ste
eeuw wordt genoemd. “Haal bouwen aan de randen van de stad uit de taboesfeer.
Dit kunnen prima wijken worden.” Deze tuinsteden kunnen complete steden zijn met
alle voorzieningen in de buurt.
Niets doen verhoogt schaarste
Niet iedereen stemt in met bouwen aan de randen van bestaande steden. Sommigen
vrezen dat de komst van tuinsteden ten koste gaat van het groen. Anderen menen
dat bouwen aan de rand van de stad niet nodig is omdat de alsmaar stijgende
woningprijzen het vanzelf rendabel maakt om ook in de stad te bouwen. “Beide
wijzen wij af. Schaarstebeleid is maatschappelijk onverantwoord. Het staat
haaks op de inclusieve en gemengde samenleving die we voorstaan”, aldus Bart
van Breukelen. Wonen wordt hierdoor voor bepaalde groepen onbetaalbaar.
De NEPROM is van mening dat als het gaat om bouwen aan de randen van de steden
dat de groene ruimte beschermd moet worden. Maar aan de randen van de steden
zijn ook gebieden die zich uitermate goed lenen voor bebouwing. “Als u gaat
kijken aan de randen van de stad dan zult u zien dat er rommelige gebieden bij
zijn.”
‘NEPROM dvdp_4’
Debatprogramma over alle uitdagingen
Tijdens het interactieve deel van de Dag van de Projectontwikkeling,
waarbij de zaal met een smartphone kon reageren op stellingen die voorbij
kwamen, werd los van de eerder genoemde onderwerpen ook gesproken over nieuwe
mobiliteit en over de energietransitie. Bas van de Griendt hield een korte
pitch over energie en het energieneutraal zijn van woningen. “Energie is wat
nieuwbouw onderscheidt van bestaande bouw.”
Toch leverde de stelling ‘De nieuwbouwsector doet nog te weinig als
het gaat om het terugdringen van energieverbruik’ veel bijval. 78 procent was
het eens met deze stelling, wat aangeeft dat er nog flinke stappen gemaakt
moeten worden als het gaat om het energieneutraal maken van nieuwbouw. Maar de
opgave in de bestaande bouw is nog groter, al spelen hier allerlei dilemma’s.
Vandaar dat op de stelling ‘Bij het terugdringen van energieverbruik in de
bestaande voorraad zullen veel kleine, verouderde woningen met te weinig
woonkwaliteit versneld gesloopt moeten worden’ ‘slechts’ 34 de knop met eens
indrukte. Bas van de Griendt kwam als reactie op deze uitkomst met een
voorbeeld: “Ik zou de Zeven Steegjes in Utrecht niet zo maar af willen breken.”
Er volgden nog meer pitches met Mieke Verschoor van NS Stations, Patrick Joosen
van BPD, Christoph Kohl van Christoph Kohl Architecten en Philip Smits van
Blauwhoed.
Een paar opmerkelijke uitkomsten van stellingen die voorbij kwamen:
- In 2030 zijn de binnensteden van de grootste steden in Nederland autovrij, verplaatst iedereen zich te voet, met de fiets of met het openbaar vervoer – 62 procent eens;
- De ambitie moet omhoog als het gaat om binnenstedelijke transformatie, kan in veel hogere dichtheden – 51 procent eens;
- Een nieuwe generatie tuinsteden is dringend noodzakelijk, dit vereist een Rijksplan – 42 procent eens;
- We zijn veel te calvinistisch in Nederland. Veel mensen worden gelukkig van wonen in een groene tuinstad in een woning met tuintje. Dat moet mogen en daar moet ruimte voor zijn – 80 procent eens;
- De sector weet precies wat de klanten willen en is in staat op maat gesneden producten te ontwikkelen – 14 procent eens;
- We dreigen (als sector) terug te vallen in oude werkwijzen en het opportunisme van voor de crisis, waarbij kwaliteit, klanttevredenheid en integriteit sluitposten zijn – 69 procent eens.
Prijs
De sector is in staat om met een kritische blik naar zichzelf te kijken, ook als het gaat om klanttevredenheid. Maar er valt ook wat te vieren. Tegen het slot van de Dag van de Projectontwikkeling werd voor de zevende keer de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling uitgereikt. Er waren dit jaar 18 inzendingen, vijf projecten waren genomineerd en er was uiteindelijk één winnaar: ZuiderDuin in Almere. Dit project is ontstaan in nauwe samenwerking tussen de gemeente Almere en Amvest (fondsmanager van woningbeleggingsfondsen en ontwikkelaar van woningen, woongebieden en zorgvastgoed). Lees hier meer over winnaar van de NEPROM-prijs.
Beeldmateriaal: Ramón van Jaarsveld
Cover: ‘NEPROM dvdp_5’
Door Wendy Braanker
redacteur Bewust Nieuwbouw bij NEPROM
