Drie Nederlandse praktijklessen voor de transformatie van de Delftse Schieoevers

Er is grote vraag naar woningen in een centrum-stedelijk milieu. Na de herontwikkeling van stationsgebieden en binnenstedelijke oeverzones, verleggen Nederlandse gemeenten de focus naar bedrijfsterreinen en (lichte) industriegebieden die vaak langs het spoor of in kanaalzones liggen.

Zo ook in Delft. Het gebied aan de oevers van de Schie, een belangrijke vaarweg in de Zuidelijke Randstad, krijgt de laatste jaren steeds meer aandacht van overheden en ontwikkelaars als potentiële transformatielocatie. De huidige gebruikers van het gebied, die een breed scala aan commerciële en culturele activiteiten ontplooien, stellen vragen bij de manier waarop de transformatieplannen tot stand komen. Zij vinden dat hun belangen niet goed in het proces worden meegewogen.

Hoe kun je het beste omgaan met deze spanningen tussen woon- en werkvisies in gebiedstransformaties? Om daarachter te komen, hield kennisplatform TOPdelft eind maart een bijeenkomst in het Prinsenkwartier. Tom Daamen en Wouter Jan Verheul (TU Delft, Urban Development Management) presenteerden hierbij lessen uit Nederlandse gebiedstransformaties die van waarde zijn voor de transformatie van de Schieoevers in Delft. Het aanwezige publiek is divers, met zowel ondernemers uit de Schieoevers als nieuw gekozen raadsleden. Beide partijen lijken hiermee te erkennen dat lessen van elders zeer welkom zijn, aangezien de huidige visies op de toekomst van de Schieoevers nog uiteenlopen.

Ontwikkelingspotentie Delft

Begin 2018 is de ruimtelijk-economische visie voor Delft uitgegeven. Hierin spreekt de stad de ambitie uit om zich te ontwikkelen van kennisstad tot ‘HighTech Capital’. Een belangrijke pijler hiervoor is het stimuleren van de maakindustrie, ook om de stad meer te verbinden met de TU Delft. Maar wat valt er precies onder  ‘maakindustrie’? En wat is de rol van de Schieoevers in deze ambitie, waar verschillende ‘makers’ gevestigd zijn?

Om de potenties van Delft te duiden, kijken Daamen en Verheul naar de stad als schakel binnen een grote stedelijke agglomeratie. Uit onderzoek van Atlas voor Gemeenten blijkt dat Delft zowel een sterk eigen voorzieningenaanbod heeft als dat Delft in het hart van de Zuidelijke Randstad kan profiteren van het aanbod in Rotterdam en Den Haag. De bereikbaarheid van de stad is goed en TU Delft stimuleert de innovativiteit van de Delftse economie.

Demografische en ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder bevolkingsgroei en trek naar de stad, beïnvloeden de verstedelijking van de Zuidelijke Randstad. Voor Delft betekent dit een grote woningbouw- en werkgelegenheidsopgave. Dit leidt op potentiële transformatielocaties zoals de Schieoevers tot verschillende ruimteclaims: wordt er ruim baan gemaakt voor de maakindustrie of voor de Woonvisie? Of kiest de gemeente voor een mix van functies?

Veel bedrijventerreinen en industriezones in Nederland maken een soortgelijke ontwikkeling door als die in Delft. Op andere plekken is al een herontwikkelingsproces doorlopen (waaronder de havens in Schiedam, de Binckhorst in Den Haag en Strijp-S in Eindhoven), vaak met een tijdsduur van 15 tot 20 jaar.

Casus 1: Schiedamse Havens

Het eerste voorbeeld ligt letterlijk in het verlengde van de Delftse Schie: de Schiedamse Havens. Toen de gemeente Schiedam met een routinematige aanpak een groot deel van haar havengebied wilde transformeren, kwam een dialoog met de aanwezige bedrijven op gang. Via een ‘synergiekaart’ werd duidelijk welke activiteiten in het gebied plaatsvinden en hoezeer deze met elkaar samenhangen. Wereldwijd toonaangevende bedrijven bleken te opereren in een groot ‘ecosysteem’ van talloze bedrijfjes en onderwijsinstellingen. Ook bleken deze bedrijven zelf plannen te hebben om de haven op te knappen.

Het overleg met de gemeente leverde een gemeenschappelijke ambitiekaart op die nu als leidraad dient om het gebied duurzamer en toekomstbestendiger te maken via investeringen en projecten. Het onderzoek zorgde bovendien voor een nieuw perspectief voor de toekomst van het gebied als offshore cluster. Bedrijven nemen nu zelf de verantwoordelijkheid om met gebiedsbranding aan de slag te gaan.

Casus 2: De Binckhorst in Den Haag

In de Haagse Binckhorst liep de realisatie van een ‘groots en meeslepend’ masterplan van OMA vast door de crisis uit 2008 en de daaropvolgende recessie. De top-down, planmatige aanpak veranderde hierdoor in een organische ontwikkelstrategie die gekenmerkt werd door kleine bouwprojecten en initiatieven van lokale ondernemers. Deze ‘placemaking’-activiteiten zorgden voor hernieuwde aandacht voor de potenties van het gebied. Zoals Friso de Zeeuw ironisch in zijn ‘wet van gebiedstransformatie’ omschrijft: “Zodra in een gebied een lokale bierbrouwerij verschijnt, weet je dat het een interessante locatie is voor herontwikkeling.”

Omdat het grondeigendom in de Binckhorst sterk gefragmenteerd is, begon de transformatie met het opstellen van een richtlijnenkaart voor de kwaliteit van de openbare ruimte en infrastructuur. De rest van de ruimte kwam daarmee vrij om in te vullen, waardoor de gemeente ruimte kon geven aan lokale initiatieven. Maar nu in De Binckhorst de druk van de markt weer toeneemt, is van de overheid weer meer regie en visie nodig om de ontwikkeling van het gebied in goede banen te leiden.

Casus 3: Strijp-S in Eindhoven

In Eindhoven is de evolutie van technologieconcern Philips van groot belang voor de ontwikkeling van de stad en gebieden als Strijp-S. Rondom het bedrijf ontstond een high-tech-cluster, dat zich de laatste decennia deels verplaatste naar de nieuwe High Tech Campus buiten de stad. Dit leverde transformatie-opgaven op voor het oude industrieterrein Strijp-S, dichtbij de binnenstad. Zo is de bestaande bebouwing getransformeerd voor creatieve bedrijvigheid.

Langzaamaan werd Strijp-S een uithangbord voor ‘Dutch Design’, waarmee het gebied een eigen identiteit kreeg en onderdeel werd van de lokale verhaalvorming. Dit versterkte het transformatieproces verder, wat het voormalige industriegebied op de kaart zette. Activiteiten die ooit begonnen als tijdelijke placemaking (zoals een skatehal), zijn nu permanent. Naast creatieve bedrijvigheid is aan het gebied woningbouw toegevoegd. Hierbij was het uitgangspunt dat deze een mix van mensen moest aantrekken. Dit betekende dat niet alle gebouwen voor de hoogste marktprijs zijn verkocht, maar dat er ook ruimte kwam voor sociale huur. In voormalige Philipsfabrieken bevinden zich nu huurwoningen ontwikkeld door woningcorporatie Trudo, afgewisseld met winkels, werklocaties en duurdere woningen van KonderWessels.

Strijp-S en de High Tech Campus zijn volgens Verheul ontwikkeld via een zogeheten emergente strategie. Hierbij vormt niet een alomvattend masterplan de leidraad, maar een combinatie van het lokale DNA en mondiale ontwikkelingen voor innovatie en design. De richting van stedelijke herontwikkeling werd mede gevoed door stadsdebatten, waarin Eindhovense burgers, ondernemers en stedenbouwkundigen een belangrijke rol vervulden.

Integraal en interactief

De afgelopen jaren heeft de gemeente Delft veelal zelfstandig ambities vormgegeven voor de transformatie van de Schieoevers. Het inspraakproces bestaat voorlopig vooral uit het informeren van gebiedsgebruikers en het creëren van betrokkenheid door bijeenkomsten binnen formele planprocedures. In reactie hierop hebben ondernemers een eigen visie voor het gebied uitgewerkt die meer aansluit bij de bestaande functies. De komende tijd is het van belang om beide visies en ambities te verbinden.

Volgens Daamen en Verheul moet gewerkt worden aan ‘de integraliteit van de opgave’ (het verbinden van functies, dossiers en belangen) en de ‘kwaliteit van de interactie’ (het samenspel van actoren, dialoog en netwerken). Om dit te bereiken, is het noodzakelijk om tegenstellingen te ontstijgen en wederzijds begrip te creëren, dus zowel voor de woningbouwopgave als voor de economische ambities van Delft. Wat is de gemeenschappelijke droom voor de stad en de Schieoevers? Wat is de identiteit van het gebied? En hoe kunnen we ervoor zorgen dat mensen hier zowel willen werken als wonen?

De debatavonden van TOPdelft vormen wellicht een onderdeel van het antwoord op deze vragen. De aanwezigheid van diverse partijen geeft blijk van het openstaan voor nieuwe ideeën – en wellicht het begin van een verhaal waar alle gebruikersgroepen zich in kunnen vinden.

---

Cover:  M.Minderhoud