Drijfveren van woningbouwontwikkelaars: een verkenning van diversiteit in marktpartijen

Vaak worden woningbouwontwikkelaars beschouwd als een homogene groep. De praktijk is anders: er bestaat een grote variatie aan typen ontwikkelaars en de strategieën die zij hanteren. Deze verschillen zijn met name zichtbaar in de mate waarin ontwikkelaars de bouwkolom bestrijken, oftewel de mate van ‘verticale integratie’. Sommige ontwikkelaars specialiseren zich in projectontwikkeling, terwijl anderen in het hele productieproces van woningbouw actief zijn. Om als overheden effectief te kunnen sturen op de woningbouwontwikkeling, is het belangrijk om deze diversiteit tussen ontwikkelaars en de verschillen in hun drijfveren beter te begrijpen.

Daarom wordt in dit artikel eerst een analysekader gepresenteerd om verschillende typen ontwikkelaars te kunnen categoriseren en vergelijken. Vervolgens wordt voor deze typen ontwikkelaars verkend welke verticale integratiestrategie ze hanteren en welke motieven daarachter schuilgaan. Waarom doen ze wat ze doen en wat houdt ze tegen of stimuleert ze om juist meer activiteiten van het productieproces te ontplooien?

Typen ontwikkelaars

Projectontwikkelaars zijn partijen die risicodragend investeren in het productieproces van vastgoedontwikkeling. Er is in Nederlandse en internationale publicaties aandacht geweest voor verschillende typen ontwikkelaars. Indelingen zijn mogelijk aan de hand van het segment waarin ontwikkelaars opereren, de wijze van financiering, hun omvang, hun geografische scope of de mate waarin ze het initiatief nemen tot ontwikkeling. In dit artikel wordt echter een indeling gepresenteerd die gerelateerd is aan de activiteiten die ontwikkelaars ontplooien in het productieproces van vastgoedontwikkeling. Dit proces omvat globaal vier fasen:

1 Grondverwerving

Om een locatie te kunnen ontwikkelen, moet een ontwikkelaar het eigendom verkrijgen. In de Nederlandse context met een schaarste aan woningbouwlocaties is het voor sommige ontwikkelaars interessant om op grote schaal gronden in eigendom te hebben voor toekomstige ontwikkeling (zie figuur 1).

2 Projectontwikkeling

Het proces van woningbouwontwikkeling kent een veelheid aan betrokken partijen. Projectontwikkeling is het hele proces om een locatie van zijn huidige bestemming te transformeren naar een nieuwe bestemming. Daar hoort de planologische procedure bij, maar ook de financiering, de aansturing van de bouw en de eventuele verkoop van het eindproduct.

3 Bouw

Bouw beslaat de fysieke ontwikkeling van het nieuwe vastgoed. Het startpunt van deze fase is een bouwrijpe locatie met een gewijzigde planologische bestemming en het eindpunt is de oplevering van het nieuw gerealiseerde vastgoed.

4 Beleggen

Woningbouwontwikkeling kan tot doel hebben woningen te verkopen aan particuliere eigenaren, maar ook om huurwoningen op te leveren aan een belegger. In sommige gevallen treden ontwikkelaars ook op als belegger en ontwikkelen ze vastgoed ten behoeve van hun eigen vastgoedportefeuille.

In het productieproces van vastgoedontwikkeling kunnen partijen de bovengenoemde onderdelen zelf ontplooien of inkopen bij andere partijen. Deze ‘make-or-buy decision’ hangt sterk af van de hoogte van de bijbehorende kosten. Als het voor partijen goedkoper is een activiteit zelf te ontplooien, zijn partijen eerder geneigd tot verticale integratie. Wanneer het goedkoper is de betreffende activiteit in te kopen bij andere partijen is het tegenovergestelde het geval.

Aan de hand van de onderdelen van het productieproces kan een globale typologie van ontwikkelaars worden gemaakt. De activiteit ‘projectontwikkeling’ is daarbij voorwaardelijk. Wanneer partijen deze stap van het ontwikkelproces niet zelf doen, kwalificeren ze in het onderzoek niet als ontwikkelaar. De andere drie activiteiten zijn optioneel en additioneel. Met deze werkwijze resteren acht mogelijke typen ontwikkelaars, gebaseerd op hun verticale integratiestrategie. Ik noem bij elk type enkele voorbeelden (gebaseerd op openbare informatie):

- ontwikkelaar (Synchroon, VORM, Lingotto)

- ontwikkelaar met grondposities (VanWonen, Blauwhoed, Kondor Wessels)

- bouwende ontwikkelaar met grondposities (Heijmans, Janssen-de Jong, Plegt-Vos)

- ontwikkelaar-bouwer (Stebru, Klaassen Groep, ERA Contour)

- bouwende ontwikkelaar-belegger met grondposities (VanWanrooij)

- bouwende ontwikkelaar-belegger

- ontwikkelaar-belegger (Sustay, Frame Vastgoed)

- ontwikkelaar-belegger met grondposities (BPD, Schipper-Bosch, Amvest)

De motieven van ontwikkelaars voor hun verticale integratiestrategie (smal dan wel breed) kunnen op basis van de literatuur worden ingedeeld in drie groepen: strategische overwegingen, prijsvoordelen en transactiekosten. Strategische overwegingen gaan over de positie van een bedrijf ten opzichte van concurrenten in de markt. Ze zijn doorgaans gericht op het verstevigen van het eigen marktaandeel en het voorkomen van concurrentie.

Prijsvoordelen hebben betrekking op financiële voordelen wanneer bedrijven meer of minder onderdelen van het productieproces zelf doen. Transactiekosten tenslotte hebben betrekking op de onzekerheid, frequentie en ‘herbruikbaarheid’ van de in te zetten producten/diensten van een bepaalde transactie. Indien partijen de betreffende transactie slechts eenmaal van plan zijn te ontplooien of wanneer het heel specifieke activiteiten betreft, is het vaak voordeliger deze in te kopen.

In het onderzoek is een verkennende casestudy uitgevoerd. Van elk van de acht typen ontwikkelaars is een voorbeeld gezocht in de Nederlandse context van woningbouwontwikkeling. Deze partijen zijn benaderd voor een interview, waarin de motieven voor de verticale integratiestrategie centraal hebben gestaan. Met deze benadering is geprobeerd een zo groot mogelijke diversiteit aan type woningbouwontwikkelaars in kaart te brengen. Niet om een algeheel dekkend beeld van motieven te creëren, maar om te verkennen hoe divers de motieven voor deze strategieën zijn. De ontwikkelaars zijn dan wel verschillend, maar ligt daar ook een verschillend motief aan ten grondslag?

De selectie

Bij de selectie van partijen is de activiteit ‘grondeigendom’ nader gedefinieerd, omdat veel partijen in de Nederlandse context wel enkele posities in eigendom hebben. Daarom is aangenomen dat het grondeigendom onderdeel is van een bedrijf als tenminste een derde van de jaarlijkse ontwikkelproductie uit eigen grondposities wordt verkregen. Daardoor vielen veel ontwikkelaars af omdat zij hun productie grotendeels verkrijgen uit tenders en een-op-een gunningen.

Uiteindelijk zijn acht woningbouwontwikkelaars geselecteerd. De typen ‘bouwende ontwikkelaar-belegger’ en ‘ontwikkelaar’ maakten uiteindelijk geen onderdeel van de selectie, omdat de partijen in het gesprek een andere typering bleken te hebben dan vooraf werd aangenomen. Door het gebrek aan transparantie van de (grond)markt is de juiste typering niet altijd op basis van openbare bronnen vast te stellen.

De interviews laten een grote diversiteit zien aan motieven voor verticale integratie. Op het hoogste abstractieniveau valt een tweedeling te maken tussen partijen die ontwikkelen als ‘corebusiness’ en partijen die ontwikkelen als ‘means-to-an-end’. Van die laatste categorie ontwikkelen bouwers met name voor de continuïteit van de bouwproductie. Voor beleggers is het een manier nieuwe woningen aan de portefeuille toe te voegen. Hieronder worden de afwegingen van de woningbouwontwikkelaars nader toegelicht.

Het verwerven van gronden voor toekomstige ontwikkeling is een veelvoorkomende strategie van ontwikkelaars. Alle partijen die zijn onderzocht overwegen dan ook om strategische grondaankopen te doen (of hebben dat al gedaan). Daarmee wordt primair beoogd om in de toekomst zeker te zijn van productie. Het is daarmee geen strategische afweging en partijen zijn ook niet uit op een prijsvoordeel. Grondverwerving is voor deze partijen een middel om aan toekomstige ontwikkellocaties te komen, ondanks de bijbehorende onzekerheid over het verkrijgen van een bouwbestemming. Blijkbaar zijn de onzekerheid en het risico voor het verkrijgen van ontwikkellocaties zonder eigen grondposities nog groter. Het belangrijkste motief voor deze grondaankopen heeft dan ook betrekking op de transactiekosten.

Veel kapitaal

Motief twee is de keuze om al dan niet zelf te gaan bouwen. Van de geïnterviewde partijen die ontwikkelen als corebusiness definiëren, valt op dat zij niet overwegen om de bouw in eigen beheer te gaan realiseren. Dit lijkt ook logisch verklaarbaar, want bouw vraagt veel kapitaal, de marges zijn relatief klein vergeleken met ontwikkeling en het vraagt specifieke expertise die niet altijd past bij een individuele ontwikkelaar. Ook dit motief heeft daarmee betrekking op de transactiekosten.

Partijen die zelf niet bouwen vertrouwen op een netwerk van bouwers waarmee ze in het verleden hebben samengewerkt. Een andere optie is dat ze individuele afspraken maken bij nieuwe projecten waarbij ze meerdere partijen uitnodigen een aanbieding te doen. Bij een partij is sprake van een ontwikkelaar die een contract heeft gesloten met een aannemer voor een gegarandeerde hoeveelheid bouwproductie per jaar (zonder dat de locatie op voorhand al bekend is).

Voor een van de andere geïnterviewde partijen speelt een motief mee dat niet in de categorisering was opgenomen. Deze partij, van oorsprong een bouwer, houdt vrijwillig een maximale bouwproductie aan om de oorspronkelijke identiteit van het bedrijf te blijven bewaken. Het afstoten van de bouwtak is om die reden ook geen optie, ondanks dat woningbouwontwikkeling inmiddels een veel groter deel van de bedrijfsactiviteiten beslaat. De argumenten daarvoor zijn betrouwbaarheid, zekerheid voor hun werknemers en de sociale interacties binnen het bedrijf. Dit motief valt daarmee buiten de algemene economische categorieën en kan eerder als een sociaal-maatschappelijk argument worden bestempeld.

Beleggen vormt de derde afweging. De stap naar het vormen van een eigen beleggingsportefeuille wordt door de meeste geïnterviewde partijen niet op grote schaal overwogen. Het belangrijkste argument is dat het opbouwen van een dergelijke portefeuille erg kapitaalintensief is en dat het voor veel partijen geen corebusiness is. De integratie van beleggen naar ontwikkelen is wel vaker voorgekomen, waarbij beleggers zelf ontwikkelingen oppakken om hun portefeuille aan te vullen. Hun argumenten daarvoor hebben betrekking op financiële prijsvoordelen. De woningen die ze zelf ontwikkelen hebben een beter rendement binnen de beleggingsportefeuille.

Bepalend voor gedrag

De grote diversiteit tussen activiteiten in de bedrijfskolom laat zien dat zowel de typologie als de drijfveren van woningbouwontwikkelaars zeer verschillend zijn. Het begrijpen van deze verschillen is van belang, omdat ze bepalend zijn voor de wijze waarop partijen zich opstellen in het ontwikkelproces. Partijen die ontwikkelen om woningen toe te voegen aan hun beleggingsportefeuille stellen zich anders op dan partijen die koopwoningen ontwikkelen. Partijen die zelf woningen bouwen hebben een andere doelstelling dan partijen die dat niet doen. Partijen met aanzienlijke grondposities hebben een ander afwegingskader dan partijen die geen grondposities hebben.

Deze verschillen hebben consequenties voor veel facetten van de ontwikkeling. Zo bepalen ze de wijze waarop het rendement wordt berekend, de tijdshorizon en de gewenste ruimtelijke inrichting van een project. Dit onderzoek is een eerste stap die de diversiteit tussen woningbouwontwikkelaars aantoont en uitnodigt tot een verdere verkenning van de gevolgen van deze verschillen voor de praktijk van gebiedsontwikkeling.