Creëer duurzaamheid in brownfield gebiedsontwikkeling door creatieve herontwikkeling

Steden zijn dynamische entiteiten. Ze veranderen voortdurend. De geoefende waarnemer zal al na enkele jaren van afwezigheid duidelijke verschillen kunnen vaststellen. Ze zijn vaak zichtbaar aan de buitengrenzen, waar de stad zich ten koste van steeds grotere delen van het buitengebied heeft uitgebreid. Afhankelijk van de plooibaarheid van het landschap rond de stad verloopt de groei overal weer anders. Een abrupte overgang van land naar water (zoals in Mumbai), of een onverbiddelijke bergrug (zoals in Kaapstad), kan de groei van een stad in een bepaalde richting belemmeren. Waar dat het geval is, zoeken de stedelijke groeikrachten een uitweg in het beperkte aantal richtingen waarin fysieke groei nog wel mogelijk is. Zo breidt de oorspronkelijk op een naar het zuiden wijzend schiereiland in de Arabische Zee gestichte Indiase stad Mumbai zich al tientallen jaren in noordelijke en noordoostelijke richting uit. Deze uitbreiding van steden is vaak niet gepland. Naarmate nieuwe immigranten zich vestigen, nieuwe stedelijke functies worden gecreëerd en bestaande functies meer ruimte opeisen, groeien steden organisch.

Sommige middelgrote en grote steden kennen fases waarin de groei terugloopt of bijna stopt als de instroom van nieuwe bewoners stokt doordat de belangrijkste economische impuls voor het stichten van de stad is verdwenen. De verlaten Australische mijnwerkersstadjes uit de tweede helft van de 19de eeuw zijn hiervan een goed voorbeeld. Toch hebben veel van deze mijnsteden de ineenstorting van de goudwinningsindustrie overleefd en zijn ze, zoals steden plegen te doen, gegroeid, waarbij ze steeds grotere delen van het omringende landschap hebben ingelijfd. In volgroeide steden waarvan de economie sterk leunt op één enkele bedrijfstak, die daardoor ook de grootste lokale werkgever is, kan de stad ophouden te groeien of zelfs in verval raken als die industrie achteruitgaat of zelfs verdwijnt. Een bekend voorbeeld hiervan is de Amerikaanse stad Detroit, waar de teloorgang van de lokale auto-industrie, die in de jaren ’50 de toppen van zijn bloei bereikte, tot een bevolkingsafname van bijna 60 procent leidde, en uiteindelijk tot het aanvragen van het faillissement van de stad in 2013. 

Nieuwe steden stichten

Toch zien we de meeste steden in de loop der jaren groeien. Zoals het bestaan van het vakgebied stedenbouwkunde al doet vermoeden, is die groei vaak beïnvloed door actief beleid van overheden. Nieuwe wijken verrijzen naast bestaande gedeelten van de stad, aangezien bebouwing van terrein aan de randen van de stad doorgaans het eenvoudigst is. Verdringing van natuur is meestal de simpelste weg, aangezien de milieukosten van de verloren gegane flora en fauna niet in de boekhouding terechtkomen. 

In Nederland, waar ik een groot deel van mijn professionele leven heb doorgebracht, zijn gemeentelijke overheden in staat geweest aan de randen van de stad tegen vastgestelde lage prijzen landbouwgrond te verwerven, die vervolgens, na de aanleg van een stedelijke basisinfrastructuur, voor veel meer geld als bouwgrond aan private ontwikkelaars werd doorverkocht. De verrekeningsmethode waar deze praktijk op is gebaseerd, heeft veel gemeenten in staat gesteld andere sectoren en voorzieningen in hun stad te bekostigen door groei aan de randen van de stad toe te staan. De steden profiteerden, kortom, op grote schaal door een steeds groter deel van het omringende landschap voor stadsuitbreiding te gebruiken! Dit alles in de vorm van nieuwe buurten en wijken, en soms zelfs nieuwe steden. 

De geschiedenis kent talrijke voorbeelden van zulke naast de oude stad gestichte nieuwe steden. De Indiase hoofdstad New Delhi is hiervan een sprekend voorbeeld, aangezien vaststaat dat daar, nog afgezien van de grootste uitbreidingen van de afgelopen 50-75 jaar, in de loop der eeuwen ten minste zeven steden zijn gebouwd. 

Nadelen greenfield-ontwikkeling 

De hierboven beschreven uitbreidingen vallen onder wat in stedenbouwkundig jargon greenfield-ontwikkeling wordt genoemd, waarbij groene, al dan niet in cultuur gebrachte, gebieden worden opgeëist voor stedelijke functies. De afgelopen decennia hebben twee denkrichtingen vraagtekens geplaatst bij de logica van deze oprukkende verstedelijking. 

In de eerste plaats is er het besef dat onbeperkte stadsuitbreiding enorme directe milieukosten veroorzaakt doordat het de hoeveelheid voor de overleving op aarde onmisbare natuur verkleint. De exploitatie van het landschap leidt ook rechtstreeks tot duurzaamheidsproblemen zoals gebrek aan water, met klimaatverandering in het vooruitzicht als dit proces ongecontroleerd verloopt. In de tweede plaats is er het besef van de voordelen van creatiever hergebruik en herontwikkeling van bestaand terrein. Het maakt hogere dichtheden mogelijk in centraal gelegen delen van de stad die, als gevolg van natuurlijke stedelijke groeiprocessen, onderbenut zijn geraakt. Dit soort herbestemming draagt bij aan een hoogwaardiger natuurlijk en stedelijk milieu en betere benutting van bestaande stedelijke infrastructuur (bijvoorbeeld openbaarvervoerverbindingen en andere reeds aanwezige stedelijke voorzieningen). We hebben het dan over brownfield-ontwikkeling. 

Brownfield-ontwikkeling als goudmijn 

Dit essay gaat over de uitdaging van het herontwikkelen en hergebruiken van onderbenut stedelijk gebied. Over hergebruik van stedelijk terrein als middel om duurzaamheid te realiseren en tegelijkertijd de leefbaarheid van steden te vergroten. De groei van steden verloopt in cycli – de meeste steden doorlopen perioden van groei , vertraging en achteruitgang. Vaak spelen deze processen zich af in bepaalde delen, en niet in de stad als geheel. In deze gebieden, vaak getroffen door teruggelopen industriële bedrijvigheid, wordt de leefbaarheid van de stad ernstig bedreigd. De betrokken plekken, die onderbenut en onveilig zijn, worden broedplekken van criminaliteit. 

De vraag is hier niet hoe we dergelijke processen van onderbenutting en verval kunnen stoppen, maar hoe we ze kunnen opvatten als kansen voor herontwikkeling – door de stad te recyclen – voor functies die stad stimuleren in zijn volgende ontwikkelingsfase. 

Aan het bieden van deze kans voor herontwikkeling kunnen verschillende redenen ten grondslag liggen. In de bijna vier decennia van mijn werk als stedenbouwkundige in Nederland en India ben ik veel van dergelijke gevallen tegengekomen. Hoewel de specifieke uitdagingen elke keer weer anders waren, was de terugkerende opgave om nieuw leven te ontwerpen en te creëren in een deel van de stad dat, hoewel zelf onderbenut, omringd werd door gebieden die wel goed functioneerden. Dit betekende ontwerpen met de omliggende gebieden in het achterhoofd én bouwen op strikt begrensde locaties.

De onderliggende redenen voor het voor herontwikkeling beschikbaar komen van deze locaties laten zich als volgt samenvatten:

1. de stedelijke functie is achterhaald
2. de stedelijke functie is op deze locatie uit zijn jasje gegroeid en zoekt andere, grotere locatie
3. de bestaande functie brengt milieuschade toe aan de omgeving en moet daarom verhuizen
4. de lage dichtheden op de locatie zijn niet langer verenigbaar met de dichtheden in de aangrenzende stadsdelen
5. de ontwikkeling van de stad als geheel maakt herontwikkeling van verschillende bezittingen conform de visie van de stad noodzakelijk
6. de bestaande functies op de locatie zijn nog altijd relevant, maar de gebouwde en ongebouwde vorm waarin ze zijn vervat is verouderd en dringend aan vernieuwing toe

Een nieuwe laag historie toevoegen

Op basis van mijn eigen ervaringen als stedenbouwkundige zal ik elk van deze categorieën behandelen en in meer detail laten zien hoe de ontwerper, terwijl de planning van een nieuwe laag stadsgeschiedenis in volle gang is, voor de uitdaging staat om waar mogelijk delen van de oude laag te hergebruiken om iets nieuws te creëren dat een unieke identiteit heeft.

1. Stedelijke functie is achterhaald
Tapijtfabriek Bergoss in Oss, Noord-Brabant was in de regio een gevestigde werkgever. Toen tegen het eind van de vorige eeuw de hele Nederlandse tapijtindustrie vrijwel verdween, kwam het terrein van het bedrijf beschikbaar voor herontwikkeling. Gelegen tussen het treinstation en het stadscentrum, werd de locatie gebruikt voor stadswoningen en enkele publieksvoorzieningen. Een deel van de bestaande gebouwen werd hergebruikt, terwijl de gehanteerde ontwerptaal nadrukkelijk voortborduurde op het industriële verleden. Zo kreeg de centrale voetgangersboulevard, de belangrijkste openbare ruimte binnen het project, een speciaal ontworpen klinkerpatroon dat verwijst naar de dessins van de Bergoss-tapijten die hier ontstonden. 

In ons ontwerp voor het hergebruik van het in de drukke Indiase metropool Mumbai gelegen, 10 ha grote terrein van de voormalige garenspinnerij Nirlon, lukte het ons een bedrijvencampus met kantoren en een centraal gelegen park zo te ontwerpen, dat veel van de bestaande bomen konden worden behouden. Op het naast een treinstation en een belangrijke stedelijke verkeersslagader gelegen terrein staan nu kantoorgebouwen voor de witteboordenwerkers van een groot aantal internationale bedrijven. Een voormalig industrieel gebouw biedt tegenwoordig onderdak aan een bonte verzameling eetgelegenheden en houdt de geschiedenis van de Nirlon Yarn Factory levend. Een vervallen industrieterrein van 10 hectare is aan een tweede leven begonnen en veranderd in een campus die aan meer dan 30.000 mensen een groene werkomgeving biedt! 

Praktisch bij ons om de hoek diende zich een andere kans aan toen vliegtuigfabrikant Fokker failliet ging en hun 60 ha grote bedrijfslocatie, gelegen aan de rand van Amsterdam, maar vanaf de landingsbanen van de luchthaven Schiphol direct toegankelijk voor kleinere vliegtuigen, beschikbaar kwam voor hergebruik. In ons ontwerp voor de herontwikkeling van de locatie benutten we de plaatselijke en algemene kenmerken van de locatie om een bloeiend logistiek centrum te creëren dat profiteert van de toegankelijke infrastructuur die al rond de locatie lag. De Fokkerfabriek was met succes veranderd in een druk logistiek centrum. 

2. Stedelijke functie heeft zich uitgebreid en een centrale locatie in de stad achtergelaten
Rond de afgelopen eeuwwisseling maakte veel voetbalclubs in grote steden in Nederland zich op voor een verdere professionalisering en daarmee verbonden verhuizing naar een grotere wedstrijd- en trainingsaccommodatie. Als gevolg hiervan kwamen hun oude, dicht bij het stadscentrum gelegen terreinen beschikbaar voor hergebruik. In Breda werd het NAC-terrein in het Burgemeester van Sonsbeeckpark, gelegen vlak achter een zeer gewilde woonwijk, hergebruikt voor nieuwe woningen die naadloos in hun omgeving passen. In Arnhem, waar de door voetbalclub Vitesse achtergelaten accommodatie als een geëgaliseerde platte vlakte in het heuvelachtige omringende landschap lag, voorzag ons ontwerp voor herontwikkeling in een op het oorspronkelijke karakter van het terrein geïnspireerd parkachtig landschap met op een helling gelegen huizen, die met hun op het zuiden gerichte ligging optimaal profiteren van zonne-energie. De verhuizing van de voetbalvelden heeft gezorgd voor een lagere verkeersdruk in dit centrale gebied, terwijl de nieuwe woningen moeiteloos opgaan in het herstelde landschap, en de aanleg van een nieuwe ecologische corridor bijdraagt aan het natuurherstel ter plaatse. 

3. De bestaande functie brengt milieuschade toe aan het omringende stedelijke gebied
Met het strenger worden van milieueisen worden veel bestaande stedelijke fabriekslocaties als ongewenst gezien vanwege geluidsoverlast, uitstoot of het zware verkeer dat ze aantrekken. In de bij Den Haag gelegen bomenrijke en gewilde plaats Wassenaar leidde dit tot het vertrek van de aan zo’n groene corridor grenzende melkfabriek Menken-van Grieken. Ons ontwerp voor de herontwikkeling van het vrijgekomen terrein omvatte niet alleen een groot aantal wooneenheden voor senioren, maar ook herstel en verrijking van het omliggende landschap.

Een andere interessante mogelijkheid diende zich aan in het plaatsje Rhenen. Aan de rand van het stadje, maar vlakbij het treinstation, was een deel van het heuvelachtige landschap door jarenlange zandwinning in een woestenij veranderd. Door de grond te herbestemmen voor een nieuwe woonwijk en het landschap en de ecologische verbindingen te herstellen, werd het gebied met succes getransformeerd tot een aantrekkelijke woonwijk.

4. Lage dichtheden op de locatie zijn onverenigbaar met die van het in de loop der jaren gegroeide omringende gebied
In de Indiase stad Vadodara is Alembic Pharmaceuticals een prominente werkgever. De fabriek begon meer dan een eeuw geleden bescheiden aan de toenmalige rand van de stad. Sindsdien is de circa 100 ha grote fabriekslocatie, waarop naast de fabriek ook stafverblijven en het hoofdkantoor staan, volledig ingekapseld geraakt door de stad. Het terrein is niet alleen veel minder intensief benut dan het omliggende stedelijk gebied, maar na de bouw van een grotere nieuwe fabriek in een buurgemeente ook niet langer de hoofdlocatie. Doordat op termijn ook de medewerkersverblijven overbodig gaan worden, is de locatie rijp voor herontwikkeling. Onze visie voor herontwikkeling voorziet in een transformatie tot een woon-werkgebied met middelgrote dichtheid, waarmee dit afgesloten deel van de stad wordt ontsloten. 

In Vadodara is veel aandacht besteed aan het hergebruik van het oudste industriële deel van het complex, inclusief het behoud en hergebruik van veel beeldbepalende gebouwen, met als resultaat een cultureel en recreatief brandpunt voor de stad. Terwijl de ontwikkeling in fases verloopt, krijgt het hergebruik van de locatie gestalte en opent een voorheen afgesloten deel van de stad zich voor de bevolking.

5. De herontwikkeling is onderdeel van de overkoepelende visie van de stad of gemeente waarin de locatie ligt 
Terwijl de historische middeleeuwse binnenstad van de voormalige industriestad Hengelo ten noorden van het spoor ligt, voltrok de industriële uitbreiding in de 20ste eeuw zich ten zuiden van deze scheidslijn. Met het oog op de verwachte terugloop van industriële bedrijvigheid heeft de gemeente een overkoepelende visie ontwikkeld voor de geleidelijke omvorming van HengeloZuid tot een stedelijk woon-werkgebied. Ons ontwerp voor de herontwikkeling van het Dikkerscomplex omvat enkele honderden wooneenheden en gaat uit van een stedelijke morfologie die is geïnspireerd op de oude fabrieksgebouwen. Het landschapsontwerp voorziet in hergebruik van een deel van de lichtvervuilde grond uit het industriële tijdperk, waarmee een golvend stedelijk tapijt zal worden gecreëerd. 

In het historische stadje Coevorden werd, na een dramatische teruggang van de regionale economie, een visie geformuleerd voor het op revitalisering van de stad gerichte hergebruik van verschillende delen van de historische binnenstad, met name de openbare ruimtes. Vanuit het idee dat de ideale stad een verdedigbare stad is, werd Coevorden gebouwd als een stervormig bastion. Inmiddels zijn de oude vestingwallen hergebruikt en ingericht voor nieuwe recreatieve bestemmingen. Een deel van de onderbenutte delen van de stad is hergebruikt voor nieuwe woningen, terwijl het centrum van de historische binnenstad een sterke impuls kreeg door aan het centrale marktplein een nieuw gemeentehuis te bouwen langs een van de centrumradialen. Kort samengevat werd, met respect voor de unieke radiale structuur van de historische binnenstad, de gebruiksintensiteit van het de aanwezige openbare ruimtes en gebouwen vergroot.

6. De bestaande functie heeft nog bestaansrecht, maar moet worden aangepast aan nieuwe omstandigheden
Een interessant voorbeeld van deze uitgangssituatie is het ‘gesloten’ landgoed van psychiatrische inrichting Noorderhaven in Julianadorp (NH). Het 32 ha grote terrein had tientallen jaren lang onderdak geboden aan psychiatrische patiënten, inclusief woonverblijven en verpleegafdelingen, opleidings- en werkruimtes. Aan het begin van de 21ste eeuw won de opvatting terrein dat de cliënten van de psychiatrische instelling er op zouden vooruitgaan als ze binnen de gecontroleerde omgeving van hun besloten campus gezelschap zouden krijgen van uit de reguliere bevolking afkomstige bewoners. Het was een aanpak die bekend is komen te staan als ‘omgekeerde integratie’. Om dit te realiseren, werden op het terrein kleine groepjes nieuwe woningen gebouwd waarvan de aanwezigheid het dagelijks leven van de psychiatrische cliënten ten goede zou komen. 

Een ander voorbeeld in deze categorie is de grote woonwijk Kroeven in Roosendaal. Hij ontstond in de jaren ’70-’80, toen de Nederlandse bevolking zeer homogeen was en het standaardgezin uit twee ouders en twee kinderen bestond. Als gevolg hiervan bestond Kroeven uit een eentonige herhaling van rijtjeshuizen met een voor- en achtertuin. Echter, dertig jaar later, naarmate de bevolking heterogener werd en het aantal alleenstaande volwassenen en eenoudergezinnen groeide, werd vernieuwing van de huizenvoorraad een steeds dringendere noodzaak. Een nauwgezet onderzoek van delen van de wijk en woningcomplexen leidde tot een ontwerp dat ruimte bood aan tal van nieuwe huizentypen waarmee de wijk een huizenvoorraad kreeg die beter aansloot bij de behoeften van een sterker gemêleerde bevolking. 

Upcyclen in plaats van recyclen 

Wat we in alle hierboven genoemde voorbeelden zien, is dat hergebruik van delen van steden - mits dat met de nodige creativiteit gebeurt - grote mogelijkheden biedt om niet alleen de stad nieuw leven in te blazen en te verjongen, maar ook de bredere doelstelling te bereiken van het terugdringen van de gevolgen van verstedelijking voor de natuurlijke omgeving. Niet alleen door het terugdringen van het verlies aan natuurgebied door stadsuitbreiding, maar ook door aanwezige stedelijke hulpbronnen te hergebruiken die nog niet of niet meer optimaal worden benut. Hierbij valt te denken aan bestaande voorzieningen zoals winkels en andere commerciële of culturele functies, maar ook infrastructuurelementen zoals treinstations of wegen, waarvan het gebruik zal opbloeien dankzij het hergebruik en intensivering van achteruitgegane stedelijke gebieden.

Terwijl zulke vormen van hergebruik en upcycling de hoeksteen kunnen vormen van stedelijk beleid voor duurzame verstedelijking, met een waterval aan positieve effecten, kunnen ze ook de weg zijn naar vergroting van de leefbaarheid van onze steden.