Nieuws In 2011 verscheen de publicatie “Duurzame Gebiedsontwikkeling, doe de Tienkamp!” van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling. Het boekje met handreikingen en inspiratie was bovenal een pleidooi om de aandacht niet alleen te richten op energieprestatie maar op duurzaamheid over de volle breedte. Nu vijf jaar later is de noodzaak voor een de brede blik op de meeste plaatsen wel doorgedrongen. Maar wat zien we hiervan terug in de praktijk? Oftewel: hoe staat het met het realiseren van duurzaamheidsambities in gebiedsontwikkelingen? In een serie artikelen zoomen we in op een aantal projecten. In deze aflevering: Oosterdoks Eiland Amsterdam (ODE). ODE is met 225.000 m2 een van de grootste binnenstedelijke ontwikkelingen van West Europa. Ondanks het omvangrijke en complexe programma scoort het opvallend hoog als het gaat om duurzaamheid, vooral op het thema energie.
Oosterdokseiland
- Partners: Ontwikkeling Oosterdokseiland Amsterdam CV (OOACV) en New Chinatown Amsterdam CV (NCACV), een combinatie van MAB Development BV (nu BPD) en partners. LTEO-systeem: Cofely GDF Suez
- Omvang: Totaal: ca 225.000 m², kantoren, meer dan 253 appartementen, winkels & horeca, Openbare Bibliotheek Amsterdam (OBA, 30.000m2), Conservatorium van Amsterdam, hotel en conferentiecentrum, ondergrondse parkeergarage.
- Looptijd en status: Sinds 2000, in ontwikkeling.
Succesfactoren duurzame gebiedsontwikkeling ODE
- Het outsourcen van de aanleg en het beheer van een centraal Lange Termijn Warmte en Koude Opslag systeem (LTEO) ontzorgde ontwikkelpartners en droeg bij aan een financiële plus, lagere directe bouwkosten, lagere energielasten voor gebruikers en een hogere plankwaliteit.
- Het stellen van een harde opleverdatum voor de 1e fase (bibliotheek, kantoor en garage) heeft innovatie in de hand gewerkt, er moesten risico’s genomen worden om tot tijdige realisatie te komen.
- De gemeente had als grondeigenaar en opdrachtgever van de bibliotheek zowel een rol bij het bepalen van de randvoorwaarden en uitgangspunten als in het realiseren van die uitgangspunten. Daarmee was de relatie tussen beleid, ambities en realisatie enorm verstevigd.
- De aanstelling van een team van ontwikkelmanagers en realisatiemanagers aan ontwikkelaarzijde, die vanaf het begin gezamenlijk de uitgangspunten hebben opgesteld en uitgewerkt, en als team van a tot z bij de ontwikkeling betrokken bleven (continuïteit in de bemensing).
- Het multifunctionele programma waardoor een groot scala aan gebruikers zich kon afficheren met het project en een bijdrage kon leveren aan het invullen van de duurzaamheidsambities.
- Integrale ontwikkeling van het gebied in plaats van versnippering door de ontwikkeling van losse kavels/gebouwen.
- Benutten subsidiemogelijkheden; het project is mede mogelijk gemaakt met een EU subsidie vanuit het 6e kader programma ECO-culture.
‘Oosterdokkade’
ODE is een van de grootste binnenstedelijke ontwikkelingslocaties van West Europa. Het vormt het sluitstuk van de vernieuwde Zuidelijke IJ-oevers van Amsterdam. Het eiland ligt ingeklemd tussen de historische binnenstad en het IJ en is ontwikkeld tot een gebied met een rijke mix van grootstedelijke functies waaronder wonen, werken, studeren, recreëren en uitgaan. Het ligt pal naast Amsterdam CS en heeft daarmee een uitstekende bereikbaarheid per openbaar vervoer.
Vooral op het gebied van energie is een hoge mate van duurzaamheid behaald. Alle kantoren, winkels, het hotel, de bibliotheek, het conservatorium, de garage en de koopwoningen zijn aangesloten op het Lange Termijn Energie Opslag systeem (LTEO) van ODE. Dit systeem voorziet het totale eiland van energie door middel van ondergrondse warmte- en koude opslag. De piekketels van het systeem worden gestookt op bio-olie. Het systeem reduceert de uitstoot van CO2 daarmee met 65%. Daarnaast is innovatieve techniek gebruikt om energie te besparen en is gebruik gemaakt van zonnepanelen.
De hoge dichtheden en mix aan functies maken het gebied zowel economisch als sociaal vitaal. In het najaar van 2016 start gebiedsontwikkelaar BPD met de ontwikkeling van de laatste twee kavels (5b en 6) op de kop van het eiland aan de oostzijde. Hier zijn kantoren, woningen en publieke voorzieningen gepland, net als in de rest van het gebied. Naar verwachting wordt dit laatste deel eind 2020 in gebruik genomen.
Organisatie, rollen en samenwerking
De ontwikkeling is rond 2000 gestart. De plannen komen voort uit een prijsvraag die gewonnen werd door een consortium bestaande uit MAB (dat in een latere fase opging in BPD), Multivastgoed en ING Vastgoed. Om tot ontwikkeling over te kunnen gaan vormden deze partijen met de gemeente Oosterdokseiland Ontwikkeling Amsterdam CV (OOACV). OOACV investeert samen met New Chinatown Amsterdam CV (NCACV), de Chinese gemeenschap die o.a. een Europees-Aziatisch handelscentrum wil realiseren, zo’n 900 miljoen in het gebied.
Op basis van het bouwprogramma is een energiehaalbaarheidsonderzoek uitgevoerd onder leiding van de Projectgroep Zuidelijke IJoever/ Dienst Milieu en Bouwtoezicht Amsterdam. Hierin participeerde ook de ontwikkelaar. Dit resulteerde in een energiedoelstelling per functie uitgedrukt in Megajoules per m2 gebruiksoppervlak per jaar. Deze doelstelling is vastgelegd in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). De basis van dit eisenpakket lag in de Wet milieubeheer. Deze gaf aan dat besparingsmaatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar bovenop het Bouwbesluit geëist mochten worden.
MAB was verantwoordelijk voor het Stedenbouwkundig Plan, de gemeente heeft een toetsende rol vervuld. In het Stedenbouwkundig Programma van Eisen was een WKO-installatie beloofd. Om de energiedoelstelling te kunnen realiseren was een centraal collectief systeem noodzakelijk. Het was een uitdaging om dit te realiseren, omdat zowel de ontwikkelaar als de gemeente niet gewend zijn om in de rol van energie-leverancier te stappen. Vandaaruit ontstond het idee voor het op aanbesteden ervan.
‘oosterdokseiland contstructie’
Energievoorziening als businesscase
In ODE is een Lange Termijn Energie Opslag (LTEO) van 7 MW met centraal opgestelde warmtepompen en bio-olie gestookte (piek)ketels voor warmte en koude voorziening aangelegd. Voor de participatie in de ontwikkeling, financiering en exploitatie van de LTEO is door de ontwikkelpartners ODE Energie BV opgericht waarin de eigenaren van het vastgoed op het Oosterdokseiland participeren. De ontwikkelpartners hebben de aanbesteding van het systeem daarbij gezien als een business case. Randvoorwaarden aanbesteding: aanleg en exploitatie van het systeem voor 15 jaar met een leveringsprijs van de energie die zich 10% onder de marktprijs bevindt. De energievoorziening is daarbij gegund aan GTI Utiliteit Noordwest (later Cofely GDF Suez) die daarmee verantwoordelijk werd voor de aanleg van het systeem en de exploitatie voor langere periode.
Door de tijdsdruk om de nieuwe Openbare Bibliotheek tijdig op te leveren en de druk die daarmee ontstond op het tijdig gereed hebben van de LTEO installatie waren gemeente en ontwikkelaar gedwongen om naar een inventieve oplossing te zoeken. Deze tijdsdruk heeft in hoge mate bijgedragen aan de totstandkoming van een nieuw concept waarbij de realisatie en het beheer van het systeem is aanbesteed. Daarmee is voor de toekomstige eigenaren onderhoud van de installatie verzekerd en is er ook sprake van een verdienmodel (zie kader). Er waren daarnaast meer voordelen aan outsourcen. Het ontzorgde ontwikkelpartners, er waren lagere directe bouwkosten, lagere energielasten (aansluiting en verbruik) voor gebruikers en een hogere plankwaliteit door o.a. de aanleg van koeling in de woningen.
LTEO-systeem & split incentives
De gemeente werd op zeker moment met haar eigen randvoorwaarde rondom de LTEO-systeem geconfronteerd: een systeem voor 225.000m2 wat er in basis moet staan vanaf oplevering 1e kavel en gefaseerd in gebruik kan worden genomen. Om de circel of blame te doorbreken zijn de eigenaren van de gebouwen verplicht gesteld om ook een aandeel in de BV te nemen die de LTEO exploiteert. De gemeente moest instappen, als eigenaar van de OBA. Financieel gezien zijn de uiteindelijke winnaars van de aanbesteding de gemeente als aandeelhouder in de BV en de eindgebruiker, die profiteert door lagere energielasten en zich kan profileren als een duurzame gebruiker. De ontwikkelaar (MAB) daarentegen heeft een forse investering moeten doen die niet in rekening kon worden gebracht bij de vastgoedeigenaren. De ontwikkelaar investeerde in het systeem om door het ontwikkelproces (‘de molen’) te komen, maar is geen aandeelhouder en verdient niet aan de outsourcing van het systeem. Deze kosten zouden zich moeten terugverdienen in een beter rendement op het vastgoed. Dat laat zich echter lastig meten.
N.B. Met circle of blame wordt bedoeld dat alle betrokkenen wel duurzaam wensen te doen maar vervolgens gaan uitleggen dat zij niet duurzaam kunnen doen omdat de voorganger de randvoorwaarden niet heeft geregeld.
Het projectmanagement van MAB bestond vanaf de start uit een ontwikkel- en realisatiemanager, een werkwijze die gebruikelijk was bij MAB. De ontwikkelmanager blijft tot aan de realisatie eindverantwoordelijk. Bij MAB bleven in die tijd veel koppels van begin tot eind verbonden aan hun project. De continuïteit in de projectleiding en het feit dat er relatief weinig partijen betrokken waren, heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het realiseren van gestelde doelen en kwaliteit. Dat er in het gebied twaalf verschillende architectenbureaus werkzaam waren, vanuit de ambitie om net als in de historische stad een gevarieerde maar samenhangende architectuur te realiseren, maakte het tot een tijd- en organisatie-intensief proces.
‘Oosterdokkade3’
Duurzame gebiedsontwikkeling: doe de tienkamp!
Waar gaat het over? Verstandig handelen van alle betrokkenen bij gebiedsontwikkeling. Duurzaamheid is geen specialisatie, beter op z’n plaats is de metafoor van de Tienkamp. Om die te kunnen winnen moet je goed zijn op alle onderdelen. Besteed je teveel aandacht aan het ene onderdeel, dan gaat dat ten koste van het andere. Bij duurzame gebiedsontwikkeling is dat niet anders. De kunst is goed te scoren op planet, people en profit en op alle vlakken –maatschappij, ecologie en economie- waarde toe te voegen. Lees er meer over in de publicatie “Duurzame gebiedsontwikkeling: doe de tienkamp!”
De tienkamp van ODE:
ENERGIE +++ Alle functies -met uitzondering van de sociale huurwoningen- zijn aangesloten op het LTEO systeem van ODE. Dit systeem voorziet het totale eiland van energie door middel van ondergrondse warmte- en koude opslag. De piekketels van het systeem worden gestookt op bio-olie. Het systeem reduceert de uitstoot van CO2 met 65%.
MOBILITEIT EN TRANSPORT +++ De OV-verbindingen zijn uitstekend door de ligging naast Amsterdam Centraal Station. Daarnaast wordt het fietsen gestimuleerd door de gratis fietsenstalling onder de bibliotheek en stallingsmogelijkheden in privéruimten. De ontwikkeling van een 'blauwe route', een aantrekkelijke route langs het water die horeca, bibliotheek, het Nemo, Scheepvaartmuseum en Artis met elkaar verbindt, stimuleert het wandelen richting de genoemde attracties vanaf CS.
BEHEER +++ Door in de aanbesteding van het LTEO-systeem een leveringsverplichting en het beheer mee te nemen voor een periode van 15 jaar is de werking van het systeem voor de lange termijn geborgd. Doordat het systeem iedere vijftien jaar opnieuw in de markt gezet wordt, blijft dit in de toekomst gegarandeerd.
GEBIEDSHISTORIE & IDENTITEIT - - - De visuele relatie tussen het IJ en de binnenstad, historisch bezien belangrijk voor Amsterdam, is beperkt door de dichte en hoge bebouwing van de locatie. Hoewel er in het concept aandacht voor is -gebouwen zijn geplaatst in een radiale structuur met doorgangen naar het IJ- is de ervaarbaarheid van de relatie minimaal tot afwezig door de smalle maat van de doorgangen en de spoordijk. De afweging is gemaakt om op deze locatie zo dicht bij het Centraal Station en de historische binnenstad in een hoge dichtheid te bouwen om optimaal gebruik te maken van bestaande infrastructuur.
AFVAL & GRONDSTOFFEN +++ Voor alle kantoren op ODE zijn hoogwaardige materialen geselecteerd, gericht op langdurig gebruik en waardebehoud.
ECONOMISCHE VITALITEIT +++ De ligging in het hart van de stad en menging van functies garanderen een blijvende economische dynamiek. Doordat het Energiesysteem iedere vijftien jaar opnieuw in de markt wordt gezet en de initiële investeringen zijn gedaan is het voor ODE Energie BV een revolverende investering.
SOCIALE VITATLITEIT +++ De hoge dichtheden en menging van woon-werkfuncties en (publieke) voorzieningen garanderen de leefbaarheid van ODE en levendigheid rond de klok. De entrees van de verschillende functies zijn zoveel mogelijk verspreid over het eiland om achterkant situaties te vermijden.
10 FLEXIBILITEIT +++ Bij het bepalen van de verdiepingshoogten is rekening gehouden met toekomstige functiewisselingen. Verder is er de mogelijkheid om in de toekomst extra gaten in vloeren te maken.
12 TRANSFORMATIE EN RUIMTEGEBRUIK +++ Gerealiseerde bebouwingsdichtheid is zeer hoog.
Conclusies
De bijzondere prestatie van ODE is dat er -ondanks de binnenstedelijke locatie, het omvangrijke en complexe programma- een goed functionerend, innovatief en integraal energiesysteem op gebiedsniveau is gerealiseerd. Belangrijke succesfactoren waren een beperkt aantal ontwikkelpartijen, een gemeente die als mede-investeerder/risicodrager optrad en de factor mens: zowel bij de gemeente als ontwikkelaar was de projectleiding in staat om vernieuwend te denken en handelen. De belangrijkste spelers hadden hoge mate van betrokkenheid en ‘can do’-mentaliteit.
Aandachtspunt richting de toekomst t.a.v. de toepassing van WKO-systemen zijn er ook. WKO-bronnen beïnvloeden elkaar. Zo interfereerde het systeem van ODE op een haar na met dat van de verderop gelegen Passenger Terminal Amsterdam. Bij toepassing van ondergrondse systemen in stedelijk gebied zal in de toekomst regievoering en beleid steeds nadrukkelijker nodig zijn. Een tweede aandachtspunt is dat men voor het realiseren van dit soort energiesystemen afhankelijk is van energiemaatschappijen. Deze maken keuzes op basis van risico’s en verdienmodellen en kunnen ervoor kiezen niet in te stappen. Een derde is het vraagstuk van splitincentives (zie kader hierboven).
Wat betreft de overige aspecten: er is een bijzondere functiemix gerealiseerd die in hoge mate bijdraagt aan de sociale en economische vitatliteit. De gunstige ligging ten opzichte van het Centraal Station heeft ongetwijfeld geholpen bij het aantrekken hiervan maar zeker ook de aandacht en inspanning van ontwikkelpartners heeft bijgedragen. Ondanks de locatie (duurste grond) en het hoge kwaliteitsniveau (o.a. materialen, verdiepingshoogte, etc.) zijn ook sociale huurwoningen gerealiseerd. Tot slot de historische relatie IJ-stad. Deze is wel gesignaleerd, maar in de plannen feitelijk geofferd voor maximalisatie van bebouwingsdichtheden en daarmee maximaal gebruik te maken van de bestaande infrastructuur en in het bijzonder de OV-bereikbaarheid.
Bronnen: VNG, www.ode.nl, met speciale dank aan Anne-Lize Hoftijzer (voormalig MAB Development BV) en Eric Thelen (gemeente Amsterdam).
Cover: ‘Oosterdokeiland doorgangen’
Door Danielle Niederer
Adviseur Ruimtelijke ontwikkeling & communicatie
