E. Nieuwe concepten

MCDcongres - The Art of Making Cities

Elevator pitch I

Winnaar van de eerste ronde elevator pitches is Erik Tetteroo, met zijn concept Urbanisator. Essentie is een collectieve aanpak van kantoren- en winkelleegstand. De urbanisator levert het organiserend vermogen voor placemaking. In Vianen heeft dit geleid tot een kantorenfonds waar alle ondernemers aan deelnemen. Verder is in de Plaspoelpolder een stichting opgericht en is Tetteroo betrokken bij de Binckhorst. Volgende stap is om het concept ook in te zetten voor de aanpak van winkelleegstand in aanloopstraten. De jury (bestaande uit Nicole Maarsen, Maarsen Groep / NEPROM, Merel Putman, Conceptontwikkelaar Blauwhoed en Hans-Hugo Smit, Senior marktanalist MAB Development) prijst Tetteroos bevlogenheid en het feit dat hij dit urgente probleem aanpakt. Maarsen: Het denken vanuit placemaking komt op, maar de vraag blijft, ook bij de andere pitches, wie gaat dit betalen?

Bart Schrijnen, Maponomics, ontwikkelde een model om in opdracht van woningcorporaties en ontwikkelaars de groep vershuisgeneigde (scheef)huurders beter in beeld te krijgen. Dit maakt het mogelijk deze huurders actief en persoonlijk te benaderen, om zo actief alternatieven aan te bieden en daarmee de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Immers, 28% van de corporatiehuurders woont scheef, wat een potentieel geeft voor het lage segment commerciële ontwikkeling. Woningcorporatie Ymere gaat met Schrijnens output – segmenten van potentiële woningzoekenden – aan de slag. De jury vindt het een bruikbare tool voor corporaties en een overtuigend verdienmodel.

De presentatie van Alex Sievers, van Orgware, ging over het centraal stellen van de klant. Sievers benadrukt het belang van orgware, naast hardware en software-aspecten. Orgware heeft betrekking op zaken als zeggenschap, marketing, netwerken, crowdfunding, actief burgerschap en beheer. Sievers ontwikkelde tools, de orgware-matrix en het model Soulife, om mens en woonomgeving beter te matchen. Hij wil verder gaan dan de leefstijlenbenadering; door dichter bij de mensen zelf te staan, middels een platform en werksessies voor professionals en non-professionals. De presentatie ademt passie, aldus de jury. En de aanpak is veelomvattender dan tijdens de pitch – een brede analyse – voor het voetlicht kwam.

Shared economy / collaborative city making

Het nieuwe jargon rond shared economy en shared space ‘vliegt je om de oren’, aldus Geurt van Randeraat, zie de presentaties van Worthington en Roosegaarde deze ochtend. Doel van de sessie was om meer grip te krijgen op deze termen aan de hand van praktijkvoorbeelden van jonge ondernemers. ‘Mensen organiseren zich nu om de wifi heen in plaats van de open haard.’ Hun inspiratiebron vormen de start-ups in San Francisco.

Voor Yvette Govaart, medeoprichter - eigenaar van COUP, staat voorop dat economische waarde het resultaat is van maatschappelijke waarde, en dat meerwaarde ontstaat vanuit een samenwerkingsfocus. COUP treedt op als onafhankelijke tussenpersoon, om de overlap tussen partijen te vergroten. Zonder daarbij op de ‘expertise-stoel’ van de ander te gaan zitten. Voor deze brede wijze van conceptvorming kunnen we wat leren van ander branches, stelt Van Randeraat, waarin dit principe gewoongoed is. Een onafhankelijke partij kan meerwaarde genereren, stelt Govaart. Zo zal de eigenaar van een leegstaand kantoor zelf niet met overall-concept komen om de impasse in het gebied te doorbreken. 'Maar is dit niet bij uitstek een rol voor de gemeente, die primair een maatschappelijke taak heeft en gericht is op langetermijnwaarde?', wordt gereageerd. Zie het voorbeeld van de Amsterdamse kantorenloods, waarbij de gemeente bemiddelt tussen vraag en aanbod. Ervaring van andere deelnemers is echter dat veel gemeenten hun handen vol hebben aan de problemen van vandaag, en verkokering binnen de organisatie een belemmering vormt.

Bart Schrijnen, oprichter Maponomics (zie pitches ronde I), benadrukt dat het in de huidige realiteit weer uitmaakt wat iets kost. AirBNB, dat iedere woning als hotelkamer ziet, is een voorbeeld van het drukken van de kostprijs met techniek. Het voorziet in een behoefte, en met een platform is de transactie simpel gemaakt. De financiële onzekerheid waarmee nieuwe initiatieven gepaard gaan, vraagt lef, stelt Schrijnen. COUP werkt volgens het no cure, no pay-principe, vertelt Govaart. Waar dit voor gevestigde partijen een obstakel is, zijn jonge ondernemers ‘ertoe gedwongen’. Ze moeten het vertrouwen winnen van opdrachtgevers, maar de gevestigde orde is soms huiverig om het productierecht uit handen te geven. Om de onzekerheid en risico’s te beperken, zijn de kostprijs en de snelheid van feedback op een idee om de haalbaarheid ervan te toetsen essentieel, aldus Schrijnen. Zijn leestip: The Lean Startup van Eric Ries.

Wat betekenen de shared economy en toenemende rol van technologie voor de competenties van gebiedsontwikkelaars? Vrij en oplossingsgericht denken, het verbinden van de zachte en harde kant en een adaptieve houding tegenover nieuwe partijen, stellen de sprekers. Jeroen Koops, ontwikkelaar bij PFC², noemt als voorbeeld Cisco, die betrokken is bij de ontwikkeling van de zogenaamde Wifi-woning. ‘Je moet het ‘what’s in it for them’ snappen.’ Hij benadrukt dat de Wifi-woning geen gadget is, maar aansluit bij veranderende behoeftes en gedrag. Eén van die tendensen is, om in tegenstelling tot het ‘badkuipmodel’, een dienst te betalen op het moment dat die feitelijk wordt geleverd. Voorbeelden zijn de energiebundel en het leasen van CV en kozijnen. Ook op gebiedsniveau ziet hij kansen voor deze exploitatie-gebaseerde benadering, waarbij producten en diensten verweven zijn. Met name op het gebied van energie valt veel winst te halen. Een snelgroeiende tak van PFC² is de toepassing van cloud technology, waarmee het energieverbruik van huishoudens wordt gereduceerd door data naar een externe server te outsourcen, in plaats van het gebruik mechanische harde schijven.

Elevator pitch II

Niraj Sewraj is met zijn concept Leegstand Matcher winnaar van de tweede ronde elevator pitches. Leegstand Matcher is een sociaal platform om de vraag naar werk- en woonruimte en het aanbod van leegstaande kantoren – momenteel 7,8 miljoen vierkante meter in Nederland – te matchen. Sewraj ziet vraag genoeg, bijvoorbeeld naar werkruimte voor ZZP’ers, studentenhuisvesting en alternatieve woonvormen. Wel is de vraag kleinschalig en gefragmenteerd. Via inschrijving op het platform kunnen huurderscollectieven worden gevormd. Inmiddels zijn er inschrijvingen van Groningen tot Limburg, en aan de aanbodzijde zijn de Leegstand Matcher in gesprek met onder andere de Kantorenloods en Amstel III.
Het voorstel spreekt de jury (Hans de Jonge, Hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling TU Delft en directievoorzitter Brink Groep, Merel Putman, Conceptontwikkelaar Blauwhoed en Hans-Hugo Smit, Senior marktanalist MAB Development) aan omdat het concreet en toepasbaar is, met een aansprekende presentatie. Aandachtspunt is het verduidelijken van de relatie met gebiedsontwikkeling.

Marijn Spoelstra van COUP presenteerde ‘Value is nothing if not pronounced’. Zoals hierboven beschreven neemt COUP een onafhankelijke, bemiddelende rol op zich om grote, institutionele, en kleine partijen bij elkaar te brengen en het overkoepelende belang te bewaken. Spoelstra ziet de rol van COUP als die van filmproducer. Het hanteren van het no cure, no pay-principe betekent dat COUP pas verdient als ‘de film een kassucces wordt’. Onderscheid met de rol van ontwikkelaar is dat COUP niet zelf ontwikkelt, maar als gedelegeerd ontwikkelaar optreedt. De jury vindt de integraliteit de kracht van het concept, maar hoe maak je dit (financieel) toepasbaar?

Petra Maas presenteerde de Transitiestrategie; een stapsgewijze aanpak om in een gebied de kansen te inventariseren voor het verknopen van top-down en bottom-up-initiatieven. Vertrekpunt is een kaart, die op basis van elke stap (signaleren, koers, inventariseren en positioneren) wordt aangevuld. Eerste casus is Breda. De gemeente ligt voor de hand als opdrachtgever, om deze zicht te geven op de knoppen om aan te draaien. De jury noemt de analyse van Maas doorwrocht en onderbouwd.

Presentaties

Zie voor de presentaties de website van MCD

Zie ook:

- The Shared Economy