Een bouwplicht? Laat dan maar zien hoe het kan

“Een wettelijke bouwplicht zou echt iets toevoegen.” Met die woorden sloot Linda Voortman, wethouder namens GroenLinks in Utrecht met onder andere Grondzaken in haar portefeuille, in april een interview met Stadszaken af. Voortman ziet met lede ogen aan hoe grondeigenaren soms hun kavels niet volbouwen met woningen, maar volgens haar “de tijd uitzitten zodat ze een hoger rendement kunnen halen.” In tijden van alsmaar groeiende woningnood doet dat pijn en dus grijpen bestuurders steeds vaker terug op grof planologisch geschut als ze teruggaan naar de tekentafel. Zelfs eerder afgeschoten instrumenten komen dan weer tevoorschijn.

Voortman is uiteraard niet de eerste bestuurder die de bouwplicht als mogelijke oplossing ziet. Door de woningcrisis wordt het instrument door allerlei partijen in het vakgebied weer (voorzichtig) geopperd. Opmerkelijk, gezien de roemloze aftocht van het landelijke podium vijf jaar geleden. Dat was de laatste keer dat het instrument in de politieke schijnwerpers stond, inclusief Kamervragen, een aangenomen motie en een minister (Van Veldhoven) die twee experts inschakelde om onderzoek te doen naar de mogelijkheden van het opleggen van een bouwplicht aan grondeigenaren voor de bouw van woningen.

Onhaalbaar instrument

Gerrit van der Veen, advocaat en partner bij AKD en gespecialiseerd in bestuurs- en omgevingsrecht, was in 2019 een van deze experts. De conclusies van ‘zijn’ adviesrapport waren destijds glashelder. “Een bouwplicht vormt voor woningen een ernstige inmenging op het eigendomsrecht. Deze bouwplicht legt de eigenaar een vergaande actieve verplichting op, vormt daarmee een grotere inbreuk op het eigendomsrecht dan onteigening en zou dus gepaard moeten gaan van een passende schadevergoeding. Daarnaast is (bestuursrechtelijke) handhaving een lastig punt.”

Oftewel: op papier een mooi instrument, maar in de praktijk is een bouwplicht om meerdere reden onhaalbaar. Vijf jaar later is Van der Veen duidelijk als hij de vraag krijgt of hij nog steeds achter die bevindingen staat. “Jazeker, grote delen van het onderzoek zijn kraak-actueel. We hebben toen al de juridische kaders proberen te schetsen en de situatie is niet veranderd. Het begint al met het gegeven dat je met een bouwplicht niet een stuk grond er geïsoleerd uit kan plukken. Misschien is het uiteindelijk nog best mogelijk om op een bepaald stuk grond tegen de eigenaar te zeggen: bouw hier maar een appartementencomplex van vijf verdiepingen hoog. Maar dat is pas het begin. Dan zit je nog met alle relaties met de omliggende gebieden en de realisatie van alle noodzakelijke voorzieningen. Dat gaat niet.”

Voorbij de kretologie

En ook als Van der Veen deze bezwaren op voorhand ‘even’ opzijschuift, ziet hij in de praktijk twee serieuze struikelpunten. “Feitelijk en juridisch. Als je een bouwplicht invoert, is handhaving nodig. Maar hoe wil je dat als overheid doen? Ga je iemand een dwangsom opleggen om tóch een torenflat neer te zetten? Als zo’n eigenaar dan stelt dat bouwen een faillissement betekent, wat doe je dan? Dat zijn allemaal praktische vragen. En mag je een grondeigenaar juridisch gezien überhaupt zo’n financiële last opleggen? Ik denk het niet. Het antwoord blijft nee.”

Ondanks al deze praktische, juridische en procesmatige hordes, blijft het onderwerp hardnekkig rondzingen in het vakgebied. Hoe hoopt Van der Veen dat het gesprek over de bouwplicht de komende tijd zal verlopen? “Kom voorbij de losse kreet: “voer een bouwplicht in.” Alleen die uitspraak doen, dat bevalt mij niet. Er zit veel meer achter dan alleen die kreet. Dat is hetzelfde als wanneer iemand zegt: we moeten weer 130 kilometer per uur rijden. Ja, oké, maar kan dat wel? Wat doet dat voor bijvoorbeeld de natuur? Er zit veel meer achter zo’n vraag. Daar zou het gesprek over moeten gaan.”

Kom maar op

Want ondanks al zijn bezwaren moedigt hij gebiedsontwikkelaars wel aan om te kijken of hij het ook daadwerkelijk bij het rechte eind heeft. “Ik zou iedereen willen uitdagen die nu zegt “bouwplicht!” om antwoord te geven op de vraag: hoe dan? Het is veel leuker om die vervolgvraag te stellen en een keer een casestudy uit te voeren. Om daarmee te kijken wat je in de praktijk dan allemaal tegenkomt. Ik denk dat het heel goed zou zijn als er eens wordt onderzocht wat er dan allemaal op je af komt als bestuurder en of je die problemen kan tackelen. Niet het proberen om het proberen, maar écht kijken wat de gevolgen van een bouwplicht zijn. En dan zou ik tegen de politiek willen zeggen als die gevolgen duidelijk zijn: wil je nog steeds een bouwplicht? Prima, dan gaan we aan de slag.”