Een gebiedsontwikkeling wordt alleen maar beter van een betrokken buurt: “Participatie levert ons heel veel op”

Ingeklemd tussen de Daalwijkdreef en de Elsrijkdreef treffen we een groot grasveld aan. De buurtbroedplaats Lola Buitenpost ligt in het midden van het veld, met onder andere een tijdelijk restaurant en filmhuis. Het is de sociale ontmoetingsplek voor de wijk eromheen, de E-buurt in Amsterdam Zuidoost.

Geen Bagels & Beans

Op deze plek worden in 2024 zo’n vijfhonderd nieuwe woningen gebouwd, van sociale huur tot vrije-sectorkoop. Uit de inbreng van omwonenden blijkt dat de maatschappelijke functie van het huidige gebied groot is. Dat laten verdwijnen, zou zonde zijn. En daar wordt naar geluisterd. “In de plintvorming van de nieuwe panden had de projectontwikkelaar ook kunnen kiezen om er bijvoorbeeld een Bagels & Beans in te zetten, maar dat is niet wat de buurt nodig heeft.” Aldus Renu Jarbandhan, projectleider bij Sabo Advies, een adviesbureau dat zich onder andere richt op bewonersparticipatie en -begeleiding.

Ontmoetingsplekken

In plaats daarvan krijgen sommige van de gebouwen, naast dat ze in honderden nieuwe woningen voorzien, ook een sociaal-maatschappelijke functie. Er worden nieuwe ontmoetingsplekken gecreëerd. Bijvoorbeeld in de vorm van een buurtkamer. Zo wordt de wijk die er nog moet komen, nu al door omwonenden omarmd. Jarbandhan: “Vroegtijdig investeren in participatie en co-creatie zorgt ervoor dat een nieuwe wijk al gaat leven en omarmd wordt door huidige en toekomstige bewoners.”

De inbreng van omwonenden en toekomstige bewoners wordt bij gebiedsontwikkelingen steeds belangrijker gevonden. Aangejaagd door politieke vormen van participatie, zoals actief burgerschap en referenda, dringt ook het belang van samenwerking met burgers bij gebiedsontwikkelingen steeds meer door, laat wetenschappelijk onderzoek zien.

Zo zijn er allerlei vormen van co-creatietrajecten en ligt de focus van ontwikkelaars meer en meer op specifieke woonwensen van toekomstige bewoners. Het is dus vaak niet de vraag of er geparticipeerd gaat worden, maar hoe. Die nadruk op participatie en co-creatie bij gebiedsontwikkelingen roept de vraagt op: wat levert zo’n co-creatietraject eigenlijk op?

Dat co-creatie een hot topic is, beaamt Renu Jarbandhan. “Als je het me een aantal jaren geleden had gevraagd, was participatie en meedoen niet echt aan de orde. Het leeft nu veel meer”, zegt de projectleider van Sabo Advies. Bovendien zijn bewoners en partijen zoals de gemeente en projectontwikkelaars zich de laatste jaren meer bewust van de waarde die inspraak kan hebben. Onder haar begeleiding krijgt het participatie- en communicatieproces tussen projectontwikkelaar Wonam en omwonenden van de nieuwe woningen in de E-buurt in Amsterdam Zuidoost vorm. Het ‘Barrio Lobi’-concept staat daarbij centraal.

Bewoners betrekken

Barrio Lobi staat voor: houd van je buurt. Door sport, spel en cultuur te verbinden, worden omwonenden gemotiveerd om mee te denken over de wijk. Hoewel delen van de nieuwe wijk pas vanaf 2027 klaar zijn, werken Sabo Advies en Wonam al sinds 2020 samen om de bewoners zo goed mogelijk bij de gebiedsontwikkeling te betrekken. Nog voordat de tender ingediend werd, mochten bewoners bij ontwerpsessies en de ‘Barrio Lobi Zomerspelen’ al meedenken over prangende vragen als: wie mogen hier komen wonen? En wat voor ontmoetingsplekken zouden er in de plint moeten komen?

Femke Pathuis is manager acquisitie bij Wonam en nauw betrokken bij het co-creatietraject in de E-buurt in Amsterdam Zuidoost. Of je nu wel of niet participeert: je hebt altijd te maken met je omgeving, stelt ze. Daarom helpt volgens haar een participatietraject bij het creëren van draagvlak onder bewoners, waar zij als ontwikkelaar ook weer profijt van heeft.

Ongedwongen ontmoetingen

In de praktijk leidt dat soms tot nieuwe inzichten. De diversiteit aan culturele achtergronden van bewoners in Amsterdam Zuidoost, bijvoorbeeld, zorgde er volgens Pathuis voor dat een nieuwe wijk ontwikkelen daar anders is dan in andere delen van de stad. Zo lieten bewoners merken dat ze ongedwongen ontmoetingen belangrijk vinden, iets wat volgens Pathuis aansluit bij de culturele achtergrond van een deel van de bewoners. “Je ontmoet elkaar spontaan, je spreekt niet iets af.” Dat principe heeft Wonam geprobeerd te vertalen in het ontwerp.

Sticky places

Dus: geen theater waar de bewoners elke week bij elkaar komen, maar het creëren van spontane ontmoetingsplekken in de trappenhuizen, of op het plein. Bijvoorbeeld door ruimte in de gangen van de nieuwe gebouwen leeg te laten voor een aantal semi-openbare zitplekken. Bewoners van een verdieping kunnen elkaar daar op een laagdrempelige manier ontmoeten. Pathuis: “Sticky places: waar je net even wat langer blijft hangen.”

Ook het I AM YOU-model van gebiedsontwikkelaar AM is erop gericht om de woonwensen van de potentiële bewoners mee te nemen in het ontwerpproces. In de crisis ontwierp het bedrijf dit nieuwe businessmodel dat zich richt op de wensen van de klant, nadat bleek dat er soms geen interesse was voor woningen die al op de markt gebracht waren.

Door in te spelen op de behoefte van toekomstige bewoners, wordt er soms anders ontwikkeld. “Participatie met bewoners en geïnteresseerde kopers levert ons heel veel op,” vertelt Geer Karman, gebiedsontwikkelaar bij AM. “Ook voor het type woning, de plattegrond en afmeting van de woning.”

Karman is betrokken bij de tender en de gebiedsontwikkeling rondom het Vreeswijkpad in Amsterdam Zuidoost. Daar worden de komende jaren 125 woningen gebouwd. Ook wordt de openbare ruimte van het gebied verder ontwikkeld, onder andere door de omgeving van de basisschool te transformeren tot een ‘veilig, groen en sportief hart van de nieuwe woonbuurt’.

Bij de tenderuitvraag van deze gebiedsontwikkeling werd voor het eerst zelfs een burgerjury ingezet om inzendingen te beoordelen, onder andere op het plan van aanpak voor participatie.

“Wat wij bijvoorbeeld niet wisten, is dat in Zuidoost behoefte is aan ruimte voor schoenen in de hal. Dus dat is nu een van de uitgangspunten in het ontwerp. En zo haal je veel meer dingen op die relevant zijn voor het ontwerp van de plattegrond”, aldus Karman.

Van speelplek naar zitje

Er zitten wel grenzen aan wat mogelijk is. Berend Kerkhoff is projectontwikkelaar bij Wonam en denkt dat co-creatie of participatie vooral aan het begin van een gebiedsontwikkeling heel belangrijk is. Dat heeft ook te maken met de eisen en voorwaarden die een gemeente stelt.

“Als nu bewoners zich melden: wat jullie hebben ontworpen, daar wil ik van m’n levensdagen niet tegenaan kijken, daar kunnen we dan helaas niet zoveel mee. De randvoorwaarden zijn allemaal al vastgelegd. De gemeente vraagt ons dat te maken wat in het boekje bij de tender is beloofd”, legt Kerkhoff uit.

Als je wél vroeg begint met co-creëren, kan dat bovendien heel duurzame gebiedsontwikkelingen opleveren, denken de ontwikkelaars van Wonam. De sticky places die zij in de E-buurt in Zuidoost willen realiseren, kunnen bijvoorbeeld meegroeien met de bewoners.

Kerkhoff: “Misschien is er nu behoefte aan een speelplekje op een van die sticky places. Na vijf of tien jaar wonen er allemaal grijze mensen en die willen misschien liever een zitje. Die ruimte is er. Als we dat aan de voorkant niet op hadden gehaald, dan hadden we die ruimte waarschijnlijk niet gehad en was dit ook niet in het ontwerp meegenomen.”

Weerstand voorkomen

Het draagvlak dat co-creatie en participatie creëert, kan het proces van een gebiedsontwikkeling versoepelen, denkt Janine Vieveen, ontwikkelingsmanager bij AM. “Als mensen meedenken in het proces, worden zij vaak drager van de plannen en zijn het je ambassadeurs. Hiermee voorkom je weerstand vanuit de buurt tegen de ontwikkeling.”

Want ook al woon je er zelf niet, als buurman kijk je wel elke dag tegen een nieuw woonblok aan. Het loont om mensen vroeg bij het proces te betrekken, volgens Vieveen. “Dat zorgt zeker voor meer begrip in een binnenstedelijke ontwikkeling, waar je met veel bewoners te maken hebt.”

Liefde verspreiden

Dat benadrukt Renu Jarbandhan ook: “Als je bewoners of groepen niet betrekt, of ze buitensluit, krijg je geen cohesie in de wijk. Of ze kunnen in de weerstandsmodus gaan zitten.” Hen het gevoel geven dat ze echt gehoord worden, is daarom heel belangrijk. “In principe is een projectontwikkelaar of gemeente te gast in de wijk. Deze mensen wonen en leven daar. Dus als ze het idee omarmen, zullen ze zich er extra voor gaan inzetten en dat stukje liefde voor hun buurt gaan verspreiden.”

De sociale cohesie in de nieuwe wijk wordt ook versterkt door een goede doorstroom van omwonenden. Dat is iets wat een co-creatietraject kan stimuleren, denkt Jarbandhan. In de E-buurt in Zuidoost wordt daarom gewerkt aan een voorrangsregeling waar bewoners uit de omliggende wijk en jongeren aanspraak op kunnen maken. Want de middeldure huur- en koopwoningen in de nieuwe complexen zijn heel aantrekkelijk voor de generatie die opgegroeid is in Zuidoost, maar nu vaak vertrekt naar Almere of elders buiten de stad. Een woning in Amsterdam is simpelweg onbetaalbaar geworden.

Jarbandhan legt uit dat de regeling bij deze gebiedsontwikkeling nog in de experimentele fase zit, maar dat het doel ervan duidelijk is. Iemand die in een bepaald gebied geboren is of woont, heeft al een verbinding met de plek en krijgt op basis daarvan voorrang om in aanmerking te komen voor een woning in de nieuwe wijk.

Ook bij een van de gebiedsontwikkelingen waar Vieveen van AM destijds bij betrokken was, de ontwikkeling van de wijk Emerald in Zuidoost, zorgde co-creatie voor een goede doorstroom van bewoners uit de buurt. Potentiële kopers hadden daar grote keuzevrijheid als het ging om het uiterlijk en de indeling van de woningen.

“Uiteindelijk wonen er heel veel omwonenden in Emerald. Bij een vroege participatie-bijeenkomst bleek dat jarenlang geen eengezinswoningen in de buurt werden gerealiseerd. Daar hebben wij gehoor aan gegeven. Dus veel gezinnen die in appartementen woonden, wonen nu al heel wat jaren in Emerald.”

In alle wijken

De input van bewoners is volgens gebiedsontwikkelaars in alle wijken belangrijk, ongeacht leeftijd, culturele achtergrond, of opleidingsniveau van omwonenden en toekomstige bewoners. Maar volgens Pathuis van Wonam is participatie in Amsterdam Zuidoost in het bijzonder van groot belang.

Uit de participatie blijkt namelijk dat bewoners zichzelf niet altijd herkennen in de projectontwikkelaars. Pathuis: “Ik denk dat we daar zelf ook wel reflectief kunnen zijn. En alleen daarom al moeten we oppassen te zeggen: wij als ontwikkelaars zullen even bedenken waar jullie in gaan wonen.”

Volwaardig meedoen

Pathuis vindt dat ze de taak heeft om bewoners volwaardig mee te laten doen in een ontwikkeling, juist in een wijk waar ze soms minder zicht heeft op de wensen van bewoners. Participatie kan dan helpen om elkaars leefwerelden beter te begrijpen.

Voor een geslaagde gebiedsontwikkeling is participatie en co-creatie daarom van groot belang. “Ik denk dat het mooi is dat je die werelden niet gescheiden houdt. En om die met elkaar te kunnen mengen, moet je anders gaan denken en dus de bewoners erbij betrekken.”