Een gemeente die milieurechten opkoopt om woningbouw mogelijk te maken: de casus van De Kuip

Voor muziekliefhebbers in binnen- en buitenland was het in de laatste decennia van de vorige eeuw een min of meer vaste bestemming voor de ervaring van een stadionconcert: De Kuip in Rotterdam Zuid. Vooral in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw kwamen de groten der aarde hier spelen: Springsteen, U2, Prince, Rolling Stones – en ga zo maar door. Het eerste concert vond in de zomer van 1978 plaats, toen Bob Dylan en Eric Clapton op Zuid hun opwachting maakten. De NOS berichtte erover en deed in 2024 al uit de doeken wat de achterliggende reden was voor het stoppen met de concerten: de geplande woningbouw in de naastgelegen gebiedsontwikkeling Feyenoord City.

Rekenen aan stoppen

De milieurechten van de stadionorganisatie stonden het haar toe om 12 keer per jaar een concert c.q. dance-event te organiseren in De Kuip. De hoeveelheid decibellen die hiermee vrij zouden komen, zouden het echter noodzakelijk maken om op de nieuwe naastgelegen woonbebouwing extra dure geluidwerende maatregelen aan te brengen. De gemeente Rotterdam sloeg aan het rekenen: wat zou het opleveren wanneer de concerten zouden stoppen? Daarmee zou de haalbaarheid van de woningbouw in ieder geval een stuk dichterbij komen. De gemeente legde uiteindelijk 11,8 miljoen euro op tafel (in het voorjaar van 2024) om de Stadion Feijenoord NV daarmee te compenseren. Daarmee zijn per 1 september 2025 de geluidsrechten vervallen, na de drie laatste concerten door de Haagse band DI-RECT in juni 2025. De stadionorganisatie liet bij monde van directeur Lilian de Leeuw tegenover RTV Rijnmond weten dit ook wrang te vinden voor de muziekliefhebbers: “Natuurlijk is het niet meer kunnen faciliteren van popconcerten jammer. Veel mensen hebben geweldige herinneringen aan een concert in De Kuip. Maar De Kuip neemt hierin haar maatschappelijke verantwoordelijkheid, ook vanuit het idee om een goede buur te zijn.”

Met het geld dat het stadion (dat overigens los staat van de voetbalclub Feyenoord die ervan gebruik maakt) heeft ontvangen, kon zij een belangrijk deel aflossen van een dure lening bij de Amerikaanse bank Goldman Sachs (ter waarde van 15 miljoen euro). De aflossing van deze lening moet het vervolgens nu mogelijk maken om de (dringend noodzakelijke) renovatie van De Kuip ter hand te nemen (de laatste verbetering vond in 1994 plaats). Van een nieuw stadion is geen sprake meer; we weten inmiddels dat dit idee is gestrand en hoe dat is gekomen. Op Gebiedsontwikkeling.nu heeft TU Delft-onderzoeker Wouter Jan Verheul dit minutieus uitgeplozen.

De komende tijd moet duidelijk worden welke koers het stadion gaat inslaan (en hoe de benodigde middelen bij elkaar worden gehaald om het stadion toekomstbestendig te maken). Terug naar de milieurechten en de aangrenzende gebiedsontwikkeling dan: de privaatrechtelijke overeenkomst tussen de gemeente Rotterdam en Stadion Feijenoord leidde in de Rotterdamse politiek tot de nodige (felle) reacties. De raad moest namelijk wel toestemming verlenen aan het sluiten van de deal. Diverse raadsfracties stelden vragen en zo bleek uit de beantwoording van de technische vragen van 50PLUS hoe de gemeente de relatie legt met de aangrenzende woningbouw van het Feyenoord City 2.0-project (met 7.500 tot 9.000 woningen en mogelijk nog meer als het plan van Feyenoord XL, ontworpen door Kuiper Compagnons, doorgaat).

Kosten doorberekenen

Dit zei het college van BenW van Rotterdam in antwoord op de schriftelijke vragen van 50PLUS-raadslid Ellen Verkoelen (die haar vragen op 19 april 2024 de snedige kop “Is de gemeente giften aan de markt aan het uitdelen?” meegaf): “Wij zijn als gemeente als gemeente de meest geëigende partij om tot deze afspraak te komen. De kosten van de compensatie worden via de gemeentelijke gronduitgifte aan de ontwikkelaars doorberekend. Daarbij verdient deze route volgens het college de voorkeur nu hiermee de kwaliteit van de nieuwbouwwoningen, en het leefklimaat daar rond en binnen, kan worden vergroot en de bouw- en isolatiekosten van de woningen lager uitvallen, wat de betaalbaarheid van deze woningen ten goede komt.”

Zo blijken popconcerten en betaalbare woningbouw – op een niet-alledaagse manier – samen te hangen. Die relatie blijkt nog eens extra uit de aanpassingen op het Feyenoord City-plan die de plaatselijke PvdA-fractie in het afsluitende raadsdebat op 20 juni 2024 wist te bewerkstelligen. De fractie diende (met een aantal andere raadsfracties) drie moties in en wist deze ook door de raad te loodsen, als voorwaarde om in te stemmen met de plannen voor Feyenoord City 2.0. Zo werd het college van BenW opgedragen om bewoners uit de wijken Bloemhof, Hillesluis, IJsselmonde en Vreewijk voorrang te geven in de beoogde nieuw te bouwen betaalbare huurwoningen in het sociale en lage middensegment.

Meer sociale huur

Daarnaast werd met motie twee gevraagd “om ervoor te zorgen dat de te bouwen sociale huurwoningen als eerste worden gebouwd en niet als sluitstuk”. Motie drie ging het meest ver, het College is gevraagd: “Om in Stadionpark van Feyenoord City 2.0 minimaal 100 sociale huurwoningen toe te voegen aan het programma, door er 100 uit het hoge en topsegment te onttrekken. De eventuele meeropbrengsten van de bij het Masterplan Feyenoord City betrokken grondexploitaties, als gevolg van de geluidsdeal, te gebruiken om een tot aanvullende 100 sociale huurwoningen mogelijk te maken binnen de grondexploitatie.”
Of hiermee nu definitief het laatste woord over de concerten in De Kuip – en daarmee over misschien tóch een nieuw Feyenoord-stadion – gesproken is, durft PvdA-raadslid Dennis Tak deze zomer bij onze navraag niet te voorspellen: “Ik geloof er helemaal niks van dat de discussie hiermee beslecht is. Het blijft namelijk wel vreemd dat er vlak naast het PSV-stadion in Eindhoven wel woningen kunnen worden gebouwd. En door de milieurechten nu op te kopen, tast de gemeente wel het verdienvermogen van het stadion fors aan.”

Dennis Tak heeft naar eigen zeggen destijds in een vorige raadsperiode in detail naar de stadionplannen voor de nieuwbouw gekeken (waar met een dicht dak wel tientallen concerten per jaar mogelijk zouden zijn, zonder geluidsoverlast voor de omgeving, red.). “Als je keek wat er een geld er verdiend zou gaan worden met die concerten, dat was het meest fascinerende: het ging om tientallen miljoenen euro’s nettowinst per jaar. En een groot deel daarvan kwam terecht bij de betaalde voetbalorganisatie, dat was de oorspronkelijke opzet. Daar kan Feyenoord gewoon spelers van kopen. Dus ik kan me gewoon bijna niet voorstellen dat er in de toekomst een andere ontwikkeling gaat komen zónder concerten.” Voor dit moment is het raadslid echter blij met deze uitkomst: “Wij zagen ineens 12 miljoen aan gemeenschapsgeld naar de Kuip-NV gaan, dat ging ons iets te snel. Was dit niet gewoon verkapte steun aan het stadion? De alarmbellen gingen af bij ons. We wilden wel instemmen met de plannen voor Feyenoord City 2.0 – de wethouder zocht naar een breed draagvlak hiervoor – maar dan wilden we wel dat er enkele honderden sociale huurwoningen aan de plannen zouden worden toegevoegd. En dat is gelukt.”

Stikstofruimte opkopen

Voor het veld van gebiedsontwikkeling resteert de vraag of we hiermee nu een nieuwe trend te pakken hebben: gemeenten die de rechten in verleende milieuvergunningen gaan opkopen om daarmee naastgelegen projecten beter haalbaar te maken. Met de verdergaande binnenstedelijke verdichting wordt het interessant of gemeenten naast een al dan niet actief grondbeleid ook een actief milieurechtenbeleid gaan opzetten, om zo plannen vlot te trekken. Een zekere parallel bestaat er met bijvoorbeeld het opkopen van stikstofruimte door provincies. Daarbij gaat het zowel om de opkoop van onbenutte stikstofruimte (om zo de aangrenzende natuur te verbeteren) als om de aankoop van boerenbedrijven, zelfs over de provinciegrenzen heen. Dat laatste kwam in 2021 al in het nieuws, toen de provincie Noord-Brabant bedrijven in Drenthe, Noord-Holland en Zeeland opkocht om met de verkregen rechten de realisatie van het Logistiek Park Moerdijk mogelijk te maken. De Drentse CDA-gedeputeerde Henk Jumelet noemde dat toen “oncollegiaal en ongepast”, met name omdat zijn bestuur er niet vooraf van in kennis was gesteld. In 2023 zijn afspraken gemaakt tussen provincie en Rijk om dergelijke irritaties voortaan te voorkomen.