Een nieuwe woonvariant voor senioren financieren, hoe doe je dat?

Hart van Austerlitz is een wooncomplex voor senioren dat onlangs werd opgeleverd. Het bevat voorzieningen waar alle inwoners van Austerlitz, van jong tot oud, welkom zijn voor ontspanning, sport, zorg en educatie. Toen de uitwerking van de dorpsvisie stagneerde, namen vrijwilligers de trekkersrol van de gemeente Zeist (waar het dorp Austerlitz deel van uitmaakt) over voor de totstandkoming van Hart van Austerlitz. De vrijwilligers gaven de visie handen en voeten: zij richtten een zorgcoöperatie en een woonstichting op, zochten samenwerking op met andere partijen (onder andere de school en de woningcorporatie), bemachtigden een locatie én kregen de financiering rond.

Het doel was om dusdanige woon-, zorg- en welzijnsvoorzieningen in het dorp te krijgen dat ouderen in hun eigen sociale omgeving kunnen blijven wonen. Maar die droom omzetten naar concrete financiering is niet zo eenvoudig, blijkt uit het verhaal van Snijders. Banken zijn terughoudend bij dit soort initiatieven, want ze vragen gemeentegarantie die een gemeente niet altijd wil geven. Bovendien is er startkapitaal nodig om het initiatief van de grond te trekken. Snijders vertelt dat Hart van Austerlitz de exploitatie eenvoudig heeft ingericht door zorg-, welzijn- en huurexploitatie te scheiden via drie aparte stichtingen. Deze delen wel enkele bestuursleden, zodat de wisselwerking aanwezig is.

Right to challenge

Samenwerking met de gemeente is essentieel bij het opzetten van een wooninitiatief. De gemeente kan namelijk garantie op een hypotheek geven, een locatie aanwijzen en is verantwoordelijk voor bestemmingsplan- en bouwplanprocedures. Heleen Stigter, secretaris van de Taskforce Wonen en Zorg, vertelt dat het daarom belangrijk is dat gemeenten een analyse maken van de behoefte aan woningen, voorzieningen en zorg van ouderen. Deze moet leiden tot een woonzorgvisie.

Zo’n visie is een goede basis voor particulieren om initiatieven te ontplooien. De Taskforce zet gemeenten aan tot het maken van zo'n analyse en visie. Een van de masterclass-deelnemers vertelt dat in Achterveld bewoners gebruik hebben gemaakt van hun ‘right to challenge’ om een woonvisie van de grond te krijgen. Dat is volgens Stigter een mooie manier om de gemeente uit te dagen een visie op wonen en zorg te ontwikkelen.

Financiële ondersteuning

Startkapitaal is noodzakelijk om vooronderzoek te doen, alleen hebben niet alle initiatiefnemers eigen middelen. Daarom is het mogelijk om bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) een startsubsidie te vragen voor het vooronderzoek. Ook in de volgende fases kan de RVO bijspringen via een borgstelling of een lening.

Hier zijn wel enkele randvoorwaarden aan verbonden, geeft Frank van der Voort (Senior adviseur Stimuleringsregeling Wonen en Zorg) aan. Het initiatief dient afkomstig te zijn van bewoners of een sociaal ondernemer, er moeten minimaal vijf geclusterde wooneenheden zijn (waarvan het merendeel beschikbaar is voor 55-plussers) en minimaal 25 procent van de woningen moet een sociale huurprijs hebben. Tot slot is de voorwaarde dat er diensten worden geleverd voor zorg en welzijn die leiden tot een betere sociale cohesie en kwaliteit van leven. De subsidie kan ook gebruikt worden voor initiatieven van meergeneratiewoningen, mits er minimaal vijf woningen geschikt zijn voor senioren.

Klaar om te bouwen

Van eerste idee tot oplevering van het gebouw zijn er veel stappen te doorlopen, elk met hun eigen uitdagingen. Per fase is er ook verschil in diepgang in de financiële kant van de zaak. Volgens Jasper Klapwijk (zelfstandig strateeg in wonen, gezondheid en pensioen bij Kantelingen BV) denk je in de initiatieffase met elkaar na vanuit welke vraag het initiatief is geboren en wat je visie daarop is. Financiers en samenwerkingspartners zijn sneller mee te nemen in je idee als de visie helder is. Deze visie kan verder onderbouwd worden met een woningmarktonderzoek waarin toekomstige ontwikkelingen in vraag en aanbod zijn geanalyseerd. Vaak is dit onderzoek bij de gemeente aanwezig.

In dit stadium moeten initiatiefnemers ook nadenken over de financieringsmix en welke rechtsvorm bij het initiatief past. Verder dient in hoofdlijnen inzichtelijk te zijn wat de verdeling is in aantallen woningen huur & koop, prijsklassen en aantal vierkante meters gemeenschappelijke ruimte of bedrijfsruimte.

Voor het financiële deel in deze fase wordt gewerkt met kengetallen. Dit zijn gemiddelden gebaseerd op ervaringscijfers. Met deze businesscase (bestaande uit de visie en het exploitatiemodel) zijn banken en andere financiers te benaderen voor een eerste peiling of zij openstaan voor verdere gesprekken.

In de daaropvolgende planfase wordt toegewerkt naar een voorlopig ontwerp. Er is dan inmiddels een garantie op de locatie, en gemeentelijke procedures zijn in gang gezet. De aannames uit de eerste fase zijn concreter in aantallen, prijzen en vierkante meters. De financiële kengetallen worden uitgesplitst naar exacte bedragen voor uitgaven en inkomsten en voor meerdere jaren doorgerekend. Op basis hiervan wordt de offerte bij een bank opgevraagd.

In de laatste fase is het definitieve ontwerp klaar, wordt er aanbesteed en ligt er een overeenkomst met banken en eventuele andere financiers. En dan kan er gebouwd gaan worden.

Cover: Pixabay