"Een radicaal gebruikersperspectief moet dat van de markt vervangen"

Al sinds de jaren 90 van de vorige eeuw wordt gezegd dat de markt het best de woningbouwvraag kan reguleren. Het past bij het beeld van een terugtredende overheid. Maar volgens Dirk van den Heuvel staan we te weinig stil bij de vraag wat of wie ‘de markt’ nu eigenlijk is. En vooral ook voor wie dat marktsysteem nu het beste werkt.

"In de huidige betaalbaarheidscrisis wordt met het nodige geschamper Stef Blok, voormalig minister van Wonen, aangehaald. Hij zei aan het eind van zijn bewind dat de woningmarkt pico bello in orde was, en dat hij erin was geslaagd een heel ministerie overbodig te maken. Vanuit een zeker perspectief is dat helaas een volstrekt correcte uitspraak geweest."

Het is goed om voor ogen te houden dat aan de huidige inrichting van de markt expliciete keuzes ten grondslag liggen, benadrukt Van den Heuvel. Ook het opsplitsen van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM) werd in 2010 gezien als een praktische beslissing: 'decentraal wat kan, centraal wat moet', was het idee. Het opheffen van nationaal planningsbeleid gebeurde in feite vanuit een ideologische overweging. De ruimtelijke opgave werd daarbij compleet uitgekleed en gefragmentariseerd. De nieuwe Omgevingswet zal dit proces voltooiien, is zijn overtuiging.   

Voor verschillende marktpartijen en woningbezitters is de situatie nog nooit zo positief geweest als nu. Van een crisistoestand waarin woningen massaal hypothecair onder water stonden, zijn we nu beland in een tijd waarin de overwaarden ongekende hoogten hebben bereikt. Winsten op woningen zijn vrijgesteld van belasting, de hypotheekrente was nog nooit zo laag, en welgestelde ouders worden ondersteund bij de aankoop van huizen voor hun kinderen.

"Het is niet voor niets dat de regeringscoalitie bij de verkiezingen haar meerderheid behield, met de liberale VVD wederom als de grootste partij. En dat het eveneens liberale D66 de grootste winnaar was en de tweede partij van het land werd." Vanuit een ouderwets sociaal-democratisch perspectief is die uitkomst zuur, zegt Van den Heuvel. En ook het gegeven dat bij architecten en planners dat perspectief nog altijd dominant is, kan de politieke realiteit niet verbloemen.     

Succes neemt ongelijkheid met zich mee

De markt doet het dus goed. Toch wringt dat succes. "Betaalbaarheid ligt in ieders mond bestorven. Dat is niet alleen een economisch, maar gek genoeg ook een cultureel aspect", zegt Van den Heuvel.

Naast een politieke realiteit die de liberale partijen een leidende rol geeft, bestaat een breed gedeeld ideaal om in een ongedeelde samenleving te wonen. "Als je naar het buitenland kijkt, is niets zo Nederlands als de gemengde buurt: een gebied waar inkomensklassen en woningcategorieën naast en door elkaar worden gepland. Het hangt samen met het Nederlandse wensbeeld van een egalitaire maatschappij, waar iedereen dezelfde kansen krijgt en als burger in principe evenveel meetelt. Het is precies dat ideaal dat wordt ondermijnd door de huidige ontwikkelingen op de markt. Niet voor niets wordt continu gewezen op de steeds grotere tweedeling in de maatschappij, in de steden in het bijzonder."

Wat zich nu in de woningbouw voordoet gaat volgens Van den Heuvel verder dan het veelgehoorde geluid van de gentrificatie van buurten. "Het fenomeen van de traditionele gentrificatie is dusdanig langzaam dat het de woonomgeving in een meer natuurlijke levenscyclus van generatie naar generatie laat veranderen. Een dergelijk verloop is niet te stoppen – en dat hoeft ook niet."

Een belangrijke factor is op dit moment het binnenstromende buitenlands geld, dat de genoemde natuurlijke verandering in een versnelling dwingt. Richard Florida analyseert die situatie volgens Van den Heuvel messcherp in zijn boek The New Urban Crisis: het economische succes van steden brengt tegelijk ook de nieuwe ongelijkheid met zich mee.

"Ook de woningmarkt is door die buitenlandse geldstromen tegenwoordig internationaal verweven. Denk aan grote spelers als Blackstone en CBRE, die ook in Amsterdam zijn geland. De veranderende situatie in bijvoorbeeld Londen, als gevolg van Brexit, heeft een rimpeleffect op de situatie in Nederland."

De verhuizing van het hoofdkantoor van het Europees Geneesmiddelenbureau EMA, van Londen naar Amsterdam, is een voorbeeld van die laatste ontwikkeling. Enige honderden gezinnen kwamen de al overvraagde markt van de hoofdstad op. "Zelfs als we het over veranderingen van ‘maar’ 2 tot 3 procent hebben, dan heeft een verandering die zich buiten ons land afspeelt al directe impact."

Meer ruimte voor coöperatieve ontwikkeling

Volgens Van den Heuvel kennen we de markt irreële, bijna sprookjesachtige eigenschappen toe. Maar net als in sprookjes is op de woningmarkt de realiteit meestal anders dan wordt voorgesteld. "Tijdens de kredietcrisis, vanaf 2008, zagen we dat de markt sommige fundamentele problemen juist niet kan oplossen. Marktpartijen zijn in moeilijke situaties doorgaans afwachtend, investeringen kwamen daardoor tot stilstand. Ontwikkelaars trokken zich in die crisis massaal terug, gemeenten zaten met de vele privaat-publieke constructies voor complexe en grootschalige gebiedsontwikkeling in hun maag. In Amsterdam kwam zelfs een bouwstop omdat de gemeente niet wist welke financiële risico’s ze op dat moment liep."

Het mooie van de kredietcrisis was tegelijk dat in dit vacuüm nieuwe initiatieven ontstonden en nieuwe, private partijen actief werden. Gemeenten werden door de nieuwe economische realiteit gedwongen om met andere dan de traditionele partijen te gaan samenwerken, waardoor meer ruimte voor het experiment ontstond.

"Denk aan collectief particulier opdrachtgeverschap. Die initiatieven brachten meer vernieuwing in het woningbouwontwerp dan de grote commerciële partijen of de woningbouwverenigingen. Ook hergebruik kwam prominent naar voren als een nieuwe ontwikkelvorm. Een gelukkige wending in ongelukkige tijden."

De zaadjes voor diverse collectieve vormen van particulier opdrachtgeverschap schoten in deze periode wortel. Een trend als die van de wooncoöperaties zou veel meer steun van overheden moeten krijgen, vindt Van den Heuvel. "Hoe meer partijen actief worden op de woningmarkt, hoe beter voor de stad en zijn bewoners. Er ontstaat dan een heus ecosysteem van verschillende ontwikkelvormen en eigendomssituaties, verschillende beheervormen en ook van verschillende typologieën en woonvormen."

"Dan hebben mensen echt iets te kiezen. In het geval van een exclusieve ontwikkelaarsmarkt of een dominante sociale woningbouwpraktijk is daarvan geen sprake. Dan convergeert de markt naar de grootste gemene deler, in plaats van naar differentiatie en maatwerk."

Naar een rijker woningaanbod

Ook voor de architectuur heeft het marktdenken gevolgen. "In mijn ogen gaan discussies over de markt en overheidsbeleid te vaak voorbij aan kwaliteit en ruimtelijk ontwerp. Vast en zeker onbedoeld, maar toch. Duurzaamheid en energiezuinigheid vragen terecht ook veel aandacht. Maar met wat voor woningen, in wat voor buurten, maak je mensen nou echt blij? Aan die vraag komen we helemaal niet toe. Omdat er op dit moment sprake is van een verkopersmarkt, is men niet genoodzaakt om andere woontypologieën te ontwikkelen of kwaliteit toe te voegen."

Het gebrek aan typlogische diversiteit is niet per se verbonden met een bepaalde prijscategorie. Van den Heuvel constateert dat zelfs in de high-end-sector het aanbod armoedig is. "Als je de verkoopbrochures doorbladert, zie je dat eigenlijk maar één type woning aangeboden wordt: de zogenaamde open-plan living, waarbij het design-kookeiland prominent onderdeel is van een grote verblijfsruimte. Bij grote woningen en appartementen zou je graag variatie zien in het aanbod met woon-werkwoningen of meergeneratie-plattegronden. Met mogelijkheden om te werken vanuit huis, of om mantelzorg mogelijk te maken. Een extra voordeur of een slimme interne organisatie rondom een centrale woonhal vergroot direct de gebruiksmogelijkheden van een huis."

De oplossing schuilt in het beter vertalen van ‘de diversiteit van de maatschappij’ naar de woningen die we bouwen. De verscheidenheid van de samenleving zou zich, met andere woorden, moeten uiten in een variëteit van woontypologieën. "De samenstelling van gezinnen en huishoudens is veel diverser dan de standaardnormen voor woningen zijn. Maar ook de achtergronden en gewoontes van bewoners lopen verder uiteen." 

Wat we ook niet uit het oog moeten verliezen is dat de woningmarkt, net zoals andere markten, naar monopolie streeft. Het verschil zit ‘m in de bijzondere eigenschap dat een woning aan een plek gebonden is. We kunnen dus niet zo makkelijk van huis wisselen als van energieleverancier. "Daarom moet de gebruiker meer beschermd worden dan in andere markten het geval is. Een radicaal gebruikersperspectief moet dat van de markt vervangen. We moeten vooral niet blind één miljoen woningen gaan bouwen zoals we dat tijdens de wederopbouw deden."

Spanning tussen betaalbaarheid en kwaliteit

De spanning tussen betaalbaarheid en kwaliteit is de klassieke Gordiaanse knoop in de woningbouw, weet Dirk van den Heuvel. "Als je naar onze woningbouwtraditie kijkt, zie je hoe daar altijd mee geworsteld is. Maar je ziet ook hoe inventieve oplossingen mogelijk gemaakt zijn. Zoals met het nu veel aangehaalde programma Experimentele Woningbouw uit 1968, dat nota bene door het toenmalige ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zelf werd geïnitieerd en gerealiseerd."

Een direct gevolg van de betaalbaarheidscrisis is dat de afmetingen van de gemiddelde nieuwbouwwoning steeds verder teruglopen. "Begin deze eeuw kwam uit studies naar voren dat, als je een flexibele, levensloopbestendige woningvoorraad wilt creëren, een stedelijk appartement optimaal zo’n 120 vierkante meter groot is. Binnen zo'n maat kun je op een vanzelfsprekende manier gaan variëren: niet alleen voor traditionele gezinnen, maar ook voor thuiswerkers of samengestelde gezinnen met inwonende ouders of al volwassen kinderen."

"Tegenwoordig mag je in je handen knijpen als je een driekamerflat van 80 vierkante meter in een nieuwbouwproject weet te bemachtigen. Het is ongelooflijk knap wat architecten soms nog voor elkaar weten te krijgen, maar als je weet wat ook mogelijk zou zijn, en wat werkelijk sociaal duurzaam en kwalitatief hoogwaardig is, dan klinkt de marktretoriek toch een beetje hol."

Het optimaliseren van de beperkte ruimte, in combinatie met het maximaliseren van de opbrengst, leidt volgens Van den Heuvel maar al te vaak tot wat je zou kunnen omschrijven als de best haalbare minimumwoning, gegeven de verschillende condities.

"Met regelgeving garandeer je in elk geval de onderwaarde van dat minimum. Maar experimenten met het verminderen van de regelgeving in de woningbouw – iets dat grote marktpartijen graag zouden zien – hebben steevast geleid tot lagere kwaliteit. De afschaffing van voorgeschreven buitenruimte en berging, omdat men aannam dat de markt 'zelfregulerend' zou zijn, leidde domweg tot woningen zonder buitenruimte en berging. Maar het geheugen van de markt is slecht, en dit soort lessen vergeet men liever."

Kwaliteit heeft ruimte nodig

Soms zou je bijna heimwee krijgen naar vervlogen tijden. Met instanties als de Vrouwenadviescommissies, die in verschillende (grote) steden tot in de jaren 90 adviseerden bij woningbouwprojecten. "Maar vandaag de dag zie ik tot mijn stomme verbazing weer minieme kamertjes van minder dan twee meter breed in plattegronden verschijnen", zegt Van den Heuvel. "Je zou kunnen zeggen: fijn, dan heb je in je kleine woning in elk geval een extra plek om te werken, of een babykamer. Maar wat is dat in termen van kwaliteit?"

Hetzelfde geldt voor het keukenblok dat geplaatst is in de hoek van de woonkamer. "Je kunt er een mooi verhaal omheen breien, dat dit typisch Hollandse wooncultuur is, die perfect samenvalt met de gezelligheid van sitcoms. Maar de ware reden dat dit de standaardoplossing is geworden, is plattegrondoptimalisatie. Het is gewoon goedkoper. En het kan omdat een keuken in de regelgeving al lang niet meer in een aparte ruimte hoeft te zijn, noch een eigen raam of eigen toegang tot de buitenruimte nodig heeft."

De door de bodem zakkende kwaliteit zie je ook terug in het gemiddelde nieuwbouw-rijtjeshuis. "Als woningtype is daar wat mij betreft niks mis mee, maar de standaard beukmaat is inmiddels zo minimaal dat in termen van ruimtelijke kwaliteit alles onder de maat scoort. Lichtval, de relatie tussen binnen en buiten, de gebruikswaarde en flexibiliteit, de plek van de trap – noem maar op."

Nieuwe bouwvormen, nieuwe condities

Ondanks de crisis is er perspectief. Daarbij moet om te beginnen de nadruk niet uitsluitend liggen op bouwen in de stad. "Er moet ook nagedacht worden over een nieuwe relatie met het landelijk gebied. Dat kan niet op slot. De mensen daar willen ook nieuwe huizen voor hun kinderen, ook daar zijn investeringen nodig. Architecten kunnen hier een belangrijke bijdrage leveren, om voorbij de clichés van het volbouwen van weilanden te geraken."

Binnen de stad biedt verdere verdichting kansen. Spannende, nieuwe kansen, denkt Van den Heuvel. Voor vernieuwing van de woningtypologie, en voor nieuwe vormen van collectiviteit. "De trend om dingen te delen, het leven te organiseren rondom collectieve ruimtes en gezamenlijke functies, en samen ergens te wonen, is blijvend. Misschien wel de enige manier waarop dat zich verder zou kunnen uitkristalliseren is door zelfbouw of collectieve bouw."

Die nieuwe manieren van bouwen brengen nieuwe condities met zich mee. Hier ligt voor de overheid een schone taak. "Op lokaal niveau zouden overheden proactief met een breed scala aan private partijen aan de slag kunnen. Adri Duivesteijn is hierin toch de pionier geweest. Volgens sommige architecten is zijn experiment in Almere te populistisch, maar ik denk dat het faciliteren van nieuwe manieren van bouwen en ontwikkelen van wezenlijk belang is. Hij heeft laten zien dat een gemeente daar absoluut een voortrekkersrol kan vervullen."

De overheid moet goede voorwaarden creëren voor bijvoorbeeld collectief particulier opdrachtgeverschap of andere gemeenschappelijke initiatieven, zoals wooncoöperaties. Binnen die context is ook zelfbouw interessant. "Meer zelfbouw kan leiden tot meer diversificatie, en dat is precies wat we nodig hebben – naast een goede mainstream. We moeten, nogmaals, naar een ecosysteem van actoren. Dat klinkt misschien modieus en wat abstract, maar het draait om het organiseren van een open markt, toegankelijk voor grote én kleine private partijen. Dat kan alleen een goede en sterke toezichthouder, zoals een gemeentelijke of provinciale overheid, mogelijk maken."