4 oktober 2015
3 minuten
Nieuws Vandaag de dag schrijven gemeenten nog steeds af op aangekochte gronden. Wegens de dunne en slinkende portefeuille van de gemeente in de huidige markt is een actief grondbeleid niet aan de orde. Het overgrote deel van de gemeenten bevinden zich dan ook in de overgangsfase van een actieve rol naar een faciliterende rol, waar ook de toekomst van gebiedsontwikkeling ligt: de gemeente zelf bedrijft geen grondpolitiek maar heeft wel haar huiswerk op orde. Als de gemeente goed voorbereid is kan zij de marktpartij goed faciliteren en in deze passieve rol is het risico minimaal. Echter vergt “effectieve” gebiedsontwikkeling transparantie en inzichtelijkheid tegenover de betrokken partijen en het vraag gestuurd opereren. Een plankostenraming kan hierbij als middel dienen om afspraken te maken over de prestaties in relatie tot tijd en geld. Maar bestaat er één alles overkoepelend plankostenramingsmodel dat kan voldoen aan de eisen die verschillende gemeenten stellen? En, kan dit model hulp bieden voor een effectieve gebiedsontwikkeling? Uit een onderzoek vanuit de opleiding Ruimtelijke Ordening en Planologie aan de Hogeschool Rotterdam blijkt dat er behoefte is aan zo een model en dat het zeker bijdraagt om een goede faciliterende partner te worden.
Plankosten Ramen Anno 2015
Per 2008 zijn de nieuwe Wro (Wet ruimtelijke ordening) bepalingen doorgevoerd. In een grondproject worden, in het geval van een exploitatieplan, de kosten/opbrengsten pro rato verdeeld over de participanten. De plankosten, een belangrijk onderdeel van het grondproject, zijn voortaan gemaximeerd en worden forfaitair geraamd. Hiertoe heeft het ministerie een conceptregeling in 2010 opgesteld.
Het pijnpunt is dat het gemakkelijker is om een percentage aan te houden, dan een maximumbedrag te bepalen. Het hanteren van een vast percentage behoeft geen uitgebreide onderbouwing: plankosten zijn afhankelijk van de totale grondexploitatie. Het vooraf bepalen van een maximumbedrag voor de plankosten, dat vereist (1) goed inzicht in de uit te voeren activiteiten voor het specifieke grondproject, en (2) kennis van hoeveel deze activiteiten zullen kosten in tijd en dus geld. Zonder deze elementen is het onmogelijk om een betrouwbare forfaitaire raming te maken.
Om gemeenten te faciliteren bij het ramen van de plankosten heeft het ministerie samen met de conceptregeling een model beschikbaar gesteld, ‘de plankostenscan’, waarmee de plankosten eenvoudig geraamd kunnen worden op basis van een aantal algemene projectgegevens. Studenten van de Hogeschool Rotterdam hebben een onderzoek verricht naar de stand van zaken anno 2015: hoe gaan gemeenten binnen de MRDH (Metropoolregio Rotterdam Den Haag) nu om met het fenomeen plankosten?
Gebruik van een model in percentages
‘Een standaard plankostenmodel helpt bij effectieve gebiedsontwikkeling - Afbeelding 1’
Plankostenraming binnen het MRDH
In de MRDH hanteert 87% van de ondervraagde gemeenten een plankostenramingsmodel, waarvan 67% de ‘plankostenscan’ gebruikt. De plankostenscan dient als communicatiemiddel en vergelijkend instrumentarium in de onderhandelingen met externe partijen. Menig gemeente is op zoek naar een degelijk plankostenramingsmodel dat gemakkelijk intern te gebruiken is: een schaduwberekening kan wenselijk zijn voor interne doeleinden, terwijl de ‘formele’ berekening in het onderhandelingsproces dienst doet.
De plankostenscan is prima voor de onderhandeling in het anterieure traject. Voor het intern sturen echter, schiet het schromelijk te kort
Uit het onderzoek is gebleken dat het model ‘plankostenscan’ te statisch is en niet transparant, waardoor het vaak voor gemeenten maar moeilijk verantwoord kan worden. Want wat gebeurt er nu precies met de cijfers die ingevoerd worden en waarom komen bepaalde bedragen eruit? Hiermee schiet het model mogelijk het doel voorbij om de particuliere eigenaar te beschermen, aangezien de transparantie onvoldoende is. De vraag dient zich aan: is het mogelijk om een alles overkoepelend model te gebruiken?
Hoewel elke gebiedsontwikkeling uniek is en gemeenten verschillend van elkaar opereren, is het zeker wenselijk om enige uniforme kaders te stellen. Elke gebiedsontwikkeling heeft ten slotte een standaard instrumentarium ten aanzien van planproducten, die gebruikt kan worden voor het ramen van de plankosten. Als principe is de plankostenscan dus een stap in de goede richting. Verbeterpunten daarbij zijn de transparantie terwijl tegelijkertijd het model voldoende flexibel zou moeten zijn en van een mogelijk detailniveau om tegemoet te komen aan de inherente diversiteit van gemeenten.
De studenten Maurits Geurts, Isabelle Piket, Rick Saris en Stefano Stein hebben dit onderzoek uitgevoerd in opdracht van Urban Excellence en Urban Reality. Deze bureaus hebben een plankostenmodel ontwikkeld en gebruiken de resultaten van dit onderzoek om hun model verder te optimaliseren. Mocht u meer informatie willen weten over het model van Urban Excellence of Urban Reality, neem dan contact op met: Maarten de Jong (info@urbanexcellence.nl) of Mark Bouman (mark.bouman@urbanreality.nl)
Cover: ‘2015.07.16_Verbonden partijen en grondposities; een “double whammie “… ?!_cover en thumb’
