Eerst schetsrekenen, dan tekenen

Urban Dating, Pakhuis De Zwijger

Doel

Het doel van het onderzoeksproject Urban Dating is vooral om het proces van het netwerken en coalitievormen makkelijker maken. Het onderzoeksteam wilde werken aan een praktisch toepasbare methode, om op een manier gebieden te programmeren en partijen rond een project aan elkaar te koppelen. Drie observaties stonden aan de basis.
Belangen zijn complex en stapelen zich opeen. Verschillende groepen praten mee. Dat resulteert in ‘coalitiestedenbouw’, maar vaak zonder reality check ten aanzien van kosten en opbrengsten. Daarnaast bestaat vandaag de dag veel onzekerheid, over zowel financiering als programmering. En dat roept de vraag op of het mogelijk is om al te rekenen voordat het definitieve programma bekend is, oftewel te ‘schetsrekenen’. Dat verandert het denken in saldi naar het denken in cash flows. De derde observatie is die van toegenomen gelijktijdigheid bij de ontwikkeling van gebieden. Conventionele projecten waren lineair, de huidige projecten zijn organisch en daar vinden ontwikkelingen in hoge mate gelijktijdig plaats.
Voor deze nieuwe realiteit is het Urban Dating model bedacht: een nieuw, dynamisch en interactief instrument. Een model om iets zinnigs te kunnen zeggen over de toekomst van een plan, op het moment dat nog niet alle financiering en al het programma bekend is.

Rekenen

Beslissers en bestuurders willen graag twee dingen weten, programma en prijs. Maar wanneer die slechts ‘ongeveer’ bekend zijn, is dat niet genoeg voor een traditionele GREX of VEX. Daarom rekent het Urban Dating model in bandbreedtes en zonder vastgesteld programma. Ook de uitkomst is in bandbreedtes. Het is eigenlijk een omgekeerde risicoanalyse, volgens het principe van de ‘Monte Carlo methode’. In de praktijk een Excel sheet met een geavanceerde simulatiemodule (Chrystal ball). Je kan er bijvoorbeeld invoeren dat het model moet rekenen met 80 procent zekerheid voor bepaalde aangewezen parameters.
Het rekenmodel wordt helemaal voorin het proces ingezet, nog voordat er een stedenbouwkundig plan is gemaakt. De uitkomsten zijn dan ook getallen, geen (ruimtelijke) kwalitatieve keuzes. De moeilijkheid zit ‘m in het inschatten en wegen van belangen. Want welk percentage ken je toe aan de verschillende parameters?

Casus

De Hemmes, een schiereiland in de Zaan aan de noordoostkant van Zaandam, heeft als testcase gediend voor het Urban Dating model. Stakeholders zijn de drie grondeigenaren (de gemeente, Schol en Kramer) en de stichting Hemmes Groep: een actieve groep zonder grondpositie, die wel heel betrokken is. Na een startgesprek met alle stakeholders, werden in workshops een aantal parameters doorgesproken (zoals grondgebruik, permanent en tijdelijk programma, strategie, kasstromen en procesafspraken). De verschillende waardes van de parameters van de diverse partijen zijn ingevoerd in het Urban Dating model en dat heeft geleid tot uitkomsten met een zekere bandbreedte. De door de stakeholders gewenste milieus, bijvoorbeeld hoogstedelijk of juist suburbaan, leiden tot ruimtelijke scenario’s en verschillende ontwikkelstrategieën.
De Hemmes kenmerkt zich door een lange looptijd en op deze locatie is veel ruimte beschikbaar. De conclusie van Urban Dating was voor de grondeigenaren dat ze toch openstaan voor tijdelijkheid (ondanks aanvankelijke weerstand), dankzij inzicht in de opbrengsten van tijdelijke programma voor de businesscase van het gebied. Aanvankelijk werd vooral gedacht aan villa’s en tweekappers, maar dan zouden de opbrengsten lang op zich laten wachten. In het geval van Hemmes heeft het gesprek over de parameters gezorgd voor het uiteindelijk opstellen van een tien-punten-aanpak en een procesaanpak met bijbehorende exit-opties. Monica Sommer (gemeente Zaanstad) geeft aan dat Urban Dating de handen van de gemeente heeft vrijgemaakt om inhoudelijk deel te kunnen nemen aan het proces. Alle informatie ligt nu op tafel en momenteel wordt gewerkt aan een flexibel stedenbouwkundig raamwerk.

Reflectie

Het Urban Dating model brengt de onzekerheid van bijvoorbeeld een grondexploitatie enigszins in beeld. Het programma laat ook zien welke factoren de meest invloed hebben op de uitkomsten. Het is natuurlijk handig om te kunnen zien waar sturing het meest effect heeft. Maar hoe verwerk je de positieve effecten van een park, goede detaillering van de openbare ruimte en van tijdelijke functies?
De vraag deze avond is of er meer parameters in het model moeten worden opgenomen? Maatschappelijke waarden bijvoorbeeld, zoals gezondheid en welzijn? De initiatiefnemers denken van wel. Maar je kan er ook voor kiezen het model alleen als instrument te gebruiken voor harde criteria, de effecten inzichtelijk te maken en degene die de knoppen bedient een verstandige beslissing te laten nemen op basis van de gegenereerde informatie.
Drie ‘kritische vrienden’ reageren kort op het onderzoek. Stan Majoor (UvA, Centre for Urban Studies) stelt de vraag hoe om te gaan met diepere normatieve vragen. Jan Winsemius (directeur bureau Middelkoop) denkt dat het Urban Dating model belangrijk kan zijn bij het inzichtelijk maken van nieuwe rollen. Ook is wat hem betreft een flexibel en open rekeninstrument zeer gewenst, als alternatief voor de GREX. Wel stelt hij voor de hoeveel stakeholders zo veel mogelijk terug te brengen, zoals ook de hoeveelheid projecten moet worden teruggebracht. Hans Bootsma (Synchroon) voegt daar als positief punt aan toe dat hij vooral kansen ziet voor het organiseren van verbinding en commitment. Het model bevordert de communicatie tussen stakeholders en je kan snel rekenen en bijsturen.

Onderzoeksproject Urban Dating

Marco Broekman (Karres & Brands), Jaap Zijda (Stadkwadraat) en Dorien de Wit (De Beuk) hebben met een subsidie van het Stimuleringsfonds (n.a.v. de open oproep ‘programmatische stedenbouw’) het onderzoeksproject Urban Dating opgezet. Respectievelijk zijn ze verantwoordelijk voor het tekenen, het rekenen en het koppelen. In Pakhuis De Zwijger in Amsterdam presenteren ze de eerste uitkomsten van het onderzoek en een concrete casus, De Hemmes in Zaanstad.

Zie ook:

- Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten anders