Emiel Arends: "Als we de binnenstad willen verdichten, ontkomen we er niet aan om de hoogte in te gaan"

Hoe heb je de stedenbouwkundige praktijk zien veranderen?

De praktijk is enorm veranderd. We zitten met andere mensen aan tafel. Waar we vroeger exclusief gesprekken voerden met ontwikkelaars, doen we dat nu met eindgebruikers, winkeliers en beleggers. Ik merk dat gebiedsontwikkeling verandert van een, tussen haakjes, hit and run-ontwikkeling naar meer waardencreatie. Dus we zitten opeens met zorgverzekeraars, waterschappen en energiebedrijven aan tafel die meedoen in gebiedsontwikkeling waardoor het beheer en de onderhoudsfase een stuk belangrijker worden. Er is echt veel veranderd en dat maakt mijn werk leuker.

En complexer?

Ja, maar ook leuker. Ik vind het mooi als de stadsbouwmeester van Antwerpen zichzelf als curator ziet in plaats van als regisseur van een proces. En dat klopt: we zijn eigenlijk niet meer de regisseur van het proces.

Hoe verandert je rol als opdrachtgever in dit speelveld?

Mijn werkveld speelt zich grotendeels af in de binnenstad van Rotterdam, waar de gemeente relatief weinig bezit heeft. Dus ik ben niet zozeer opdrachtgever. Veel meer verbinder en aanjager. Het gaat om kansen zien en mensen enthousiasmeren. In Rotterdam hebben we het POR (Platform Ontwikkelaars Rotterdam), een groep van corporaties, beleggers en ontwikkelaars die veel in Rotterdam bezig zijn. Eén keer in de twee maanden zitten die samen met de directeuren van stadsontwikkeling en de wethouder bouwen om afspraken te maken over wat we met z'n allen willen in de stad. Dat werkt goed omdat je de mensen later in de werkpraktijk tegenkomt en ze op die afspraken kan aanspreken.

Hoe bindend zijn die afspraken?

Laat ik het zo zeggen. Rotterdam is één van de weinige steden in Nederland die tijdens de vorige financiële crisis gewoon stug heeft doorgebouwd. Dat vereiste een andere rol van de overheid. We snapten ook wel dat het geld op was. We hebben toen als overheid stukken grond teruggekocht en direct weer in erfpacht uitgegeven en delen van het programma overgenomen met de verplichting om dan wel te beginnen. Zo zijn de Markthallen, Calypso en de Rotterdam gebouwd. En nu hebben we het programma Rotterdam Sterker opgetuigd, met kortetermijninvesteringen die gaan over sporten, over bijscholing in de zomervakantie en zeven nieuwe stadsparken in de stad.

Anticyclus investeren. Of, zoals de burgemeester het treffend zegt: je wil mensen ook een beetje hoop geven en het gevoel dat er wat in de stad gebeurt. Hij refereert hierbij aan de aanleg van de Kralingse Plas na de Tweede Wereldoorlog. Rotterdam Sterker is ook onderdeel van een groter herstelprogramma, dat zaken als luchtkwaliteit, klimaat, sporten, beweging en inclusiviteit verbindt.

Hoe probeer je hoogbouw menselijk te maken?

Bedenk dat we pas rond 1980 in Nederland in torens zijn gaan wonen. Die typologie gaat nog niet zo lang mee. In onze hoogbouwvisie van 2011 namen we de straat als uitgangspunt: wat zie je als je er loopt? Dat ging heel erg over plintbeleving. We hebben regels, strikte afspraken opgesteld over wind en zon, waar we nog nooit van zijn afgeweken. Daar werd positief op gereageerd, ook tijdens informatieavonden bij nieuwe initiatieven. Kritische signalen kwamen echter vanuit andere hoeken. Vanuit de GGD over de thema’s eenzaamheid en anonimiteit in hoogbouw. En vanuit de officier van justitie, de politie en de veiligheidsregio over het thema ondermijning.

Naar aanleiding van deze signalen hebben we onderzocht wat we in onze nieuwe hoogbouwvisie zouden moeten opnemen om deze thema’s te adresseren. We zijn toen letterlijk met een adviseur wonen en een stedenbouwkundige drie avonden achterin een politiebusje alle Vve's afgereden waar deze thema’s speelden en waar klachten waren binnengekomen.

Daar hebben we gepraat met de voorzitters van de Vve’s en met de politie. Eén van de eerste dingen die bijna iedereen zei was: Zorg voor een knip tussen de parkeergarage en de woningen. Dat je niet om 2 uur 's nachts met tassen vol coke de garage in kan rijden, de lift in kan stappen en op de achttiende verdieping kan verdwijnen. Als dat het uitgangspunt is, moet je echt anders gaan nadenken over hoe een toren er dan uit moet zien.

New Orleans op de Wilheminapier is qua beeld één van de mooiste torens van Nederland, maar de entree is een halletje met postbussen naar een lift toe. In de Red Apple is dat heel anders. Daar is een hele grote lobby met fitness, Bagels & Beans en een huismeester die pakketjes aanneemt. Het is er levendig van 07.00 tot 22.00 uur. Die typologie hebben we nu in onze nieuwe hoogbouwvisie voorgeschreven. We vragen aan de ontwikkelaar aan het begin van het project: wat is de reis van de bewoner of een werknemer als die een toren binnenkomt? Laat maar zien hoe het werkt.

Daarbij is het wel zo dat we de regels niet te specifiek konden maken omdat de ene plek of de ene doelgroep de andere niet is. Maar er zijn wel een paar principes waar we gezamenlijk iets van kunnen vinden. Dat hebben we met het POR besproken. De ontwikkelaars zagen in dat ze zelf een verhaal moeten starten over hoe ze levendigheid, veiligheid en toevallige ontmoetingen in zo’n toren kunnen faciliteren. Bij de 35 torens waarmee we momenteel in de binnenstad bezig zijn, gaat dit eigenlijk best wel goed.

Jullie ambitie is fors: een polycentrische stad met aanvullende hoogbouwmilieus. Wat zijn voor jullie interessante referenties?

Ik vind het Urby-concept in New York echt fantastisch. Dat is een concept van een Amsterdams bureau. Die hebben voor een opdrachtgever inmiddels meer dan zevenduizend sociale middeldure woningen gemaakt. Het gaat dus niet over het topsegment. Urby bestempelt de woning als restruimte. Je komt binnen in een ruimte waar koffie wordt geschonken, een soort café met werkplekken. De barista die achter de bar staat woont in hetzelfde gebouw.

Zijn dat microappartementen van 35 vierkante meter?

Die zitten er ook in, maar ze zijn ook groter te krijgen. Het idee is dat je eigenlijk het hele gebouw doorloopt en dat er een soort aaneenschakeling van activiteiten is: openbare keukens, plekken waar mensen kunnen slapen als ze op bezoek zijn. Op het dak wordt groente verbouwd, er wordt gekookt met lokale chef-koks, er worden yogalessen gegeven. Ze proberen een collectief te maken waarbij het uitgangspunt is dat het echt een eigen keuze is, als je eenzaam of anoniem wilt zijn. Er is eigenlijk geen enkele reden om níet mee te doen in zo'n gebouw. Dat concept is fantastisch.

Hoe creëer je op plintniveau een type programmering die, onafhankelijk van crises, de verbinding tussen binnen en buiten legt?

We hebben referentienormen voor maatschappelijke ontwikkeling. En als je kijkt wat we in de stad nodig hebben, is dat echt veel. Alleen in de binnenstad hebben we het programma van de Delftse Poort nodig om het maatschappelijke programma op te vangen wat er de aankomende jaren in de binnenstad nodig is. Wat je niet wilt zijn tandartsen en huisartsen op de begane grond, want die plakken alles dicht. Dan kan je net zo goed expeditie hebben, dat maakt niet uit. Je moet nadenken over zaken die hier belangrijk zijn, maar die de vierkantemeterprijs niet kunnen dragen.

Die discussie heb ik in Amsterdam gevoerd. Ik zei dat ik zo blij was dat we in Rotterdam hoogbouw in een bestaande stad neerzetten en dat we niet proberen met hoogbouw een nieuwe stad te maken. Want als je het allemaal aan de markt overlaat, is de uiteindelijke uitkomst dat je op zich wel een aantrekkelijke plint kan maken, maar dat die wordt ingevuld door designwinkels en restaurants. Dat is het dan.

Rond het Centraal Station in Rotterdam is geprobeerd een soort collectief plintenmanagement te gaan doen waar iedereen zijn plinten inlevert en je het zoet en zuur een beetje deelt. Waardoor er ook een dependance van Boijmans Van Beuningen of een expositieruimte mogelijk is en je toch een beetje diversiteit in je plint krijgt zonder dat het allemaal direct horeca wordt die het wel kan betalen. Want dat is uiteindelijk wel wat er gaat gebeuren als je er geen regie op voert.

In hoeverre zien jullie de architectonische vorm als onderdeel van de straat?

We hebben architectuur relatief buiten beschouwing gelaten. We keken naar de hoeveelheid programma en de grootte van de plot. De regels in de hoogbouwvisie garanderen in ieder geval dat er genoeg ruimte is om een aantrekkelijke plint te maken. En of dat nou in een blokvorm zit of in een soort slab, dat kan allebei. Eén ding wat we sowieso weten is dat elk gebouw een voorkant en een achterkant heeft. Bij hoogbouw stapel je zoveel programma dat er een aparte nutsdeur in moet zitten voor de energieleverancier, verder moeten er inpandige afvalcontainers komen. Je wilt met de fiets en de auto naar binnen en als je boven een bepaalde hoogte komt, moet je een aparte nooduitgang maken vanwege brandveiligheid. Voor je het weet ben je 20, 25 meter van je gevel aan het vullen met zaken die je nodig hebt om de machine van die toren te laten werken.

Wij hebben opgeschreven dat de meest publieke kanten zo publiek mogelijk moeten worden vormgegeven. Dat betekent ook dat we aan de minst publieke kant wel degelijk dingen toelaten. Als je plot twee keer zo groot is als de toren zelf dan heb je in principe ruimte genoeg om dat netjes op te lossen. Zonder dat je de hele onderkant kapotmaakt zoals je op sommige plekken bij oudere torens in Rotterdam ziet.

In Rotterdam refereren jullie bewust niet naar de traditie van het Hollands bouwblok, waarom niet?

Alle plekken die in de hoogbouwvisie beschreven worden, zijn plekken waar de modernistische stedenbouw verreweg de overhand heeft. In de hele binnenstad is geen gesloten bouwblok te vinden. Dus ik snap de referentie in een stad als Utrecht honderd keer beter, dan in Rotterdam. Maar op het moment dat er iemand met een modern nieuw stadsblok komt waar een toren op staat, dan kan dat in principe wel maar dan leggen we dat ontwerp wel naast onze uitgangspunten van de slankheidsregel.

Wat is voor jullie een goede straat voor mensen in de omgeving van hoogbouw?

Laten we met Rotterdam Alexander beginnen, daar is 65 procent van de ruimte infrastructuur. Tegenover 18 procent in de binnenstad. Eigenlijk is het één grote verkeersmachine met een snelwegen die uitkomen in parkeergarages. Dat moet een plek worden waar je straks aangenaam woont, verblijft, waar je naar de film en het theater gaat en waar je van onderwijs geniet.

Alexander heeft die potentie, maar het gaat ongetwijfeld ten koste van mobiliteit. Je ziet dan dat je anders over zo'n gebied moet nadenken. Hetzelfde geldt voor de binnenstad. Het merendeel van de verdichting zit langs de boulevards van de binnenstad. Die boulevards zijn tussen de 90 en 120 meter breed. Er is geen stad in Nederland met zoveel strategische grote ruimte in zijn binnenstad als Rotterdam. Wij gaan deze ruimte, die voor 80 tot 90 procent door de auto wordt gedomineerd, transformeren. We hebben een plan gemaakt voor een stadspark in de binnenstad, het Blaakpark, van bijna negentig meter breed en drie kilometer lang.

Rotterdam heeft één van de smerigste binnensteden van Nederland. Als we deze transformatie achter de rug hebben, zijn we één van de schoonste en zitten we onder de WHO-normering voor luchtkwaliteit. Dat is een Rotterdamse transformatie van de openbare ruimte voor sporten, spelen en ontmoeten. In een historische binnenstad heb je die ruimte niet, die zit opgesloten in de oude stadsblokstructuur aan de binnenkant.

Als je met Google Maps naar een stad als Amsterdam of Leiden kijkt, zie je eigenlijk best wel veel groen, maar dat zie je niet vanaf de straat. Eigenlijk is dat een fantastische typologie voor de stad, druk aan de ene kant, rustig aan de andere kant. In Rotterdam hebben we dat niet. Alle buitenruimte ligt buiten de gebouwen. De afgelopen jaren hebben we al meer dan 300 miljoen in die buitenruimte geïnvesteerd: de Coolsingel, de Binnenrotte, het Grotekerkplein, het Binnenwegplein. Er zijn twintig procent meer bomen bijgekomen. Met de zeven stadsprojecten pakt Rotterdam nu door. Dat betekent ook dat het predikaat Rotterdam autostad, zal verdwijnen.

Hoe denken jullie over de programmering van groen in de stad?

Voor de binnenstad hebben we nu gezegd: gezondheid en klimaat zijn de belangrijkste pushfactoren. Daar is iedereen het mee eens. Alles start met de transitie van de mobiliteit, die de ruimte geeft om anders te denken. Dat betekent dat we van de afdeling mobiliteit echt advies nodig hebben over wat je wel en wat je nog niet kunt doen.

Voor de boulevards in de binnenstad zijn we veel met specialisten aan het praten over geluid, luchtkwaliteit, water, hitte, noem al die thema's maar op. Maar ook over maatschappelijke thema's zoals sporten, spelen en onderwijs. Wat heb je nodig en waaraan moet zo'n plek voldoen om dat te realiseren? Het is interessant om niet als een gek te gaan ontwerpen en te kijken hoe mooi het kan gaan worden, maar eerst bezig te zijn met al die disciplines.

Normaal gesproken zou de landschapsarchitect aan het stuur zitten en beginnen te tekenen en daar mogen disciplines op reageren. Ik merk dat mensen het onwennig vinden. Als ik aan de mensen van watermanagement vraag wat ze zouden willen, dan zeggen ze: wij reageren meestal op plannen. Ik zeg dan: je mag het nu zeggen. Ik kan niet beloven dat we alles kunnen doorvoeren, maar als je het nu niet zegt, dan komt het er nooit. En dan komen er echt supergave dingen uit. Dan merk je opeens dat je 500 kuub extra water kan bergen, als je de sportveldjes 30 tot 40 centimeter lager neerlegt en aan een goed afwateringssysteem koppelt. Zeker als je met gezondheid en klimaat als leidende principes werkt, krijg je een andere manier van werken.

Wat betekent dit voor de architectuur van torens in de stad?

Als mensen nu een toren neerzetten langs de boulevard moeten ze voldoen aan geluidsnormeringen. Maar op het moment dat je het voor elkaar krijgt dat de boulevards anders worden inricht, met minder dan de helft van de auto’s die grotendeels verantwoordelijk zijn voor het geluid, dan kun je opeens gebouwen maken met grote balkons, openslaande deuren, een gevel die niet dicht hoeft te zijn, die veel meer interactie aangaat met het park. Als we de eerste delen hebben getransformeerd, ga je woontorens in de binnenstad zien die volledig anders zijn qua architectuur dan de torens die nu gebouwd worden. De gemeente heeft overigens wel degelijk een regiefunctie om te bepalen wat de maximale hoeveelheid torens is per zoveel strekkende meter, om ervoor te zorgen dat je niet de hele dag in de schaduw zit.

In hoeverre is het in Rotterdam een vraag geweest of hetzelfde programma ook met laagbouw kan?

In de Rotterdamse binnenstad vind je dezelfde verhouding bebouwd-onbebouwd als in een oude binnenstad in Nederland: 40 procent is bebouwd. Dat geldt voor Amsterdam, Leiden en Utrecht, en ook voor Rotterdam. Als je vervolgens naar de FSI (floor space index) kijkt, zit de historische binnenstad gemiddeld op 1,2 tegenover richting 5 voor de Rotterdamse binnenstad. Dat is omdat we de hoogte in gaan. Als we de binnenstad willen verdichten, ontkomen we er niet aan om de hoogte in te gaan. En als je de hoogte in gaat met een andere typologie dan een toren krijg je veel negatieve effecten, zoals beperkt zonlicht. Dus als je de hoogte in gaat, doe het dan op een manier die zo min mogelijk belastend is voor de omgeving.

Wat voor soort woningen komt in de hoogbouw? Is dat ook sociale woningbouw?

Ja, dat is ook sociale woningbouw. In de binnenstad is het percentage meer dan 35 procent sociaal. We hebben nu in Rotterdam de regel: 20, 30, 30, 20 (20% sociaal, 30% midden, 30% hoog en 20% flexibel of top). Iedereen is ervan op de hoogte, dat hebben we afgesproken in de POR en ook corporaties doen eraan mee. De sociale woningbouw is het probleem niet, want die is nog genoeg in de binnenstad en ook in nieuwbouwprojecten aanwezig.

Waar ik me wel zorgen over maak is hele middensegment, het faciliteren van middenhuur en middenkoop. Dat is heel lastig. Daarvoor proberen we met beleggers en ontwikkelaars contracten af te sluiten om de prijzen voor de aankomende 15 of 20 jaar te bevriezen. We doen water bij de wijn om ervoor te zorgen dat er er ruimte komt voor een middenklasse om in te stappen.

Hoe combineer je goedkope huur en dure koop in een toren? Hoe houd je dat leefbaar?

Deze vraag is niet exclusief voor hoogbouw, die speelt overal. Als je met elkaar ruimtes deelt, doe je dat met iedereen en niet op basis van inkomen. Het zou vreemd zijn als een toren verschillende entrees zou krijgen: omdat jij net iets minder verdient, mag je hier niet naar binnen? Dat is niet inclusief en zou je in de stad niet moeten willen.

Ik vind het goed dat veel particulieren woningen kopen in de stadswijken rond de binnenstad. Meer dan 50 procent van de woningen daar zijn sociale woningen van woningbouwcorporaties. De nieuwe kopers gaan daar wonen en gebruiken dezelfde ruimtes als de 50 procent mensen in de sociale huurwoningen. Hun kinderen spelen allemaal in hetzelfde speeltuintje, gaan naar dezelfde school en maken gebruik van dezelfde voorzieningen in de buurt. Dat verschilt natuurlijk per huishouden maar die mix vind ik goed. Zolang de woningbouwcorporaties hun woningen niet uitponden, heb je zo een mooi evenwicht in die stadswijken teruggekregen.

Wat vind je een inspirerende verdichtingsoperatie?

Ik vind de Valley in Amsterdam interessant. Je kan daar naar de twintigste verdieping wijzen en zeggen: kijk, dat appartement met die boom is van mij. Een soort individualisme in een megagebouw. Het is mooi om in een wereld van systeembouw een vorm te vinden waarin elk appartement uniek is.

Als je het hebt over vergroenen, dan is Milaan een aardig voorbeeld. Ik ben heel erg benieuwd hoe dat in Utrecht gaat uitpakken met dezelfde architectencombinatie en met een Nederlands budget.

En Frankfurt vind ik leuk, daar staan volgens mij de hoogste torens van Europa. Daar kom je weer nieuwe aspecten tegen, bijvoorbeeld als het over veiligheidseisen in torens gaat. Onze wetgeving gaat nu tot 200 meter hoogte. We gaan nu een toren van 250 meter maken in Rotterdam en dat vraagt nieuwe oplossingen. Zo ontstaat langzaamaan een Europese hoogbouwtraditie.