Enschede: braindrain tegengaan met goede woningen

Een bescheiden plusje is het, maar wethouder Jeroen Diepemaat (VVD) van Enschede is er blij mee. Vorig jaar namelijk kwamen er voor het eerst sinds jaren meer jongvolwassenen (18-25 jaar) naar Enschede, dan dat er vertrokken. “We hopen dat de trend zich doorzet.” Het succesje is er dankzij een combinatie van factoren, licht hij toe. Natuurlijk, de economie gaat goed en het aantal banen neemt toe. In Enschede de laatste jaren met 10 tot 20 procent. Het niet kunnen vinden van werk hoeft voor een kersverse academicus dus geen reden te zijn om te verhuizen.

Dat de gemeente de afgelopen jaren structureel investeerde in het Kennispark Twente naast de TU, werpt zijn vruchten ook af, onderstreept Diepemaat. Het kennispark is een hotspot waar ondernemende studenten, innoverende bedrijven en wetenschappers elkaar vinden. Maar de wisselwerking tussen bedrijfsleven en studenten kan nog beter. Enschede wil waar Eindhoven en Delft in slaagden: afgestudeerden vasthouden. Eén ding weet Diepemaat zeker: zonder een aantrekkelijk en kwalitatief goed woningaanbod houd je jonge mensen niet vast. Daarop ligt de focus in de vorige week onderschreven intentieverklaring. Hierin leggen gemeente, provincie Overijssel, marktpartijen, woningcorporaties en het Expertteam Woningbouw van het Ministerie van BZK vast dat woningbouw in Enschede sneller kan worden uitgevoerd.

Oliemannetje
Dat kan omdat de provincie Overijssel als een van de eerste de vrij rigide planning voor woningbouw los laat en koerst op vraaggerichte woningbouw. Bouwen waar vraag naar is, is het parool. Wietse Douwes van de provincie Overijssel: “Bij woningbouw kijken we voortaan niet alleen meer naar strakke prognose, maar vragen we gemeenten waaraan kwalitatief behoefte is binnen het stedelijk gebied. Daar willen we afspraken over maken.” 

Het centraal stellen van de vraag bij woningbouw klinkt vrij logisch, maar is toch een kleine revolutie, meent Jos Feijtel van het Landelijk Expertteam Woningbouw. “Enschede gaat niet langer uit van een strakke planning, maar van waar vraag naar is. Dat is best bijzonder.” 

Het expertteam van BZK staat klaar met kennis en advies en fungeert als klankbord binnen de pilot. Als een soort “oliemannetje” kan het bijvoorbeeld vastgelopen procedures vlottrekken. Feijtel wijst hierbij als voorbeeld op de zogeheten kruimelregeling. Gemeenten mogen bij specifieke bouwprojecten afwijken van het bestemmingsplan en dat scheelt heel veel tijd.

Bij woningbouwversnelling hoort zo min mogelijk bureaucratie, stelt Feijtel vast. “Je moet vooral je gezonde verstand gebruiken en zaken niet onnodig ingewikkeld maken.” Enschede ging op aanraden van Feijtel ook buurten in Eindhoven. Dat is er, net als Delft, in geslaagd afgestudeerden vast te houden. Deels door het faciliteren van start ups, een intensievere kruisbestuiving tussen universiteit en bedrijfsleven, maar ook door woningbouw. Dat vertaalt zich in cijfers: van 1950 tot 2015 werden er in Eindhoven jaarlijks 1000 woningen bijgebouwd; nu zijn dat er 2000.

Te weinig middenhuur
Maar eerst moet Enschede in beeld brengen waarom de kersverse academici de afgelopen twee jaar zijn vertrokken. Diepemaat denkt dat dit mede komt, omdat er te weinig middenhuur is in Enschede. En daar heeft deze doelgroep grote behoefte aan. “Dan heb je het over huurwoningen van tussen de 800 en 1200 euro. Dat is het segment dat past bij pas afgestudeerden met een baan. Van die huizen hebben we nu te weinig.” 

Marktpartijen, waaronder woningcorporaties, waarmee hij in gesprek is, zouden hierop kunnen inspelen, zegt hij. “Als de sociale verhuur verder krimpt, zou verhuur in dit middensegment een mooie vervanging kunnen zijn.” Deze marktpartijen zijn overigens in de pilot vertegenwoordigd, wat Feijtel een goede zaak vindt. “Het betekent dat er met mensen uit de praktijk wordt gesproken en er niet alleen een planning vanachter een bureau wordt gemaakt.”

Verder wil Enschede met de pilot ruimte geven aan experimenten met nieuwe binnenstedelijke woonmilieus. Een daarvan is bijvoorbeeld Operahof, een nieuw te bouwen wijk op loopafstand van het centrum. Er worden ruim 40 diverse typen gasloze en energieneutrale woningen gebouwd. In korte tijd waren daar maar liefst 1000 inschrijvingen voor, stelt Diepmaat.

De trek naar de stad is gaande en de Randstad loopt vol en je ziet nu al een overloopgebied naar bijvoorbeeld Apeldoorn en Ede, stelt hij vast. “Onze logica is dat het ook onze kant gaat op komen.”

Traditioneler dan gedacht
Terug naar jongvolwassenen met hun bul op zak. Uit een recent onderzoek van studenten van Hogeschool Saxion in opdracht van de gemeente Enschede is gebleken dat hun wensen opmerkelijk genoeg veel traditioneler zijn dan werd gedacht. Ze opteren voor een huis met garage en tuin in een groene wijk. Liefst op loopafstand van een supermarkt. Animo voor innovatieve, hippe woonconcepten met ‘sharing facilities” bleek er amper. 

Diepemaat kent het onderzoek. “Een nadere analyse daarvan is nodig, maar het probleem is dat die gewenste woningen er nu te weinig zijn. Ouderen blijven langer zelfstandig wonen en het aanbod van kavels is lager dan ooit. Dat betekent dat we hoogstedelijk moeten inbreiden.” Hij verwacht dat de geschatte groei van de stad -binnen tien jaar met 12.000 inwoners - geheel met binnenstedelijke woningbouw kan worden opgevangen.

Wietse Douwes, beleidsadviseur wonen en stedelijk gebied van de provincie Overijssel, denkt dat ook de regio Twente in zijn geheel kan profiteren als Enschede zijn oud-studenten weet vast te houden. “Een pas afgestudeerde die eerst in een mooi appartement in de binnenstad woont, zal misschien later met zijn gezin naar een plattelandsgemeente verhuizen.”

Een en ander zal uiteraard afhangen van de beschikbaarheid van arbeidsplaatsen, beseffen allen. Zijn die er plus een woning, dan staat niets een succes Enschede meer in de weg, verwacht Diepemaat. Hij wijst in dit verband op het Duitse achterland in het algemeen en de band met de stad Münster in het bijzonder. Ook in deze Duitse stad komen middeninkomens moeilijk aan een geschikte woning en zou de Twentse universiteitsstad een goed woonalternatief kunnen zijn. Douwes stelt zelfs dat Enschede het momentum heeft. “Het heeft een leuke historische binnenstad, een goed cultureel klimaat en het imago wordt steeds beter.” Diepemaat: “De LSVB koos Enschede in 2018 zelfs als beste studentenkamerstad.”

Cover: Han Jongeneel (CC by 3.0)