GO Column Frank ten Have door Robin Duister (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Erfpacht als retro-innovatie voor betaalbare woningen

9 juni 2020

3 minuten

Opinie Volgens columnist Frank ten Have heeft erfpacht ten onrechte een slechte reputatie want het is in zijn ogen juist een instrument waarmee wonen in de stad betaalbaar blijft. “Erfpacht geeft de erfpachter lagere lasten en de gemeente meer mogelijkheden om te sturen.”

Het gebruik van erfpacht bij gemeentelijke gronduitgifte heeft onterecht een slechte reputatie. Want erfpacht kan juist helpen bij het realiseren van betaalbare en bereikbare woningen. Daarom wil ik hier opnieuw een pleidooi houden voor het instrument, dat oorspronkelijk in 1893 door de gemeente Vlaardingen is ingevoerd (Amsterdam was pas drie jaar later).

Formeel is erfpacht een zogenoemd 'beperkt recht' dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de grond van een ander (de grondeigenaar) te gebruiken met hetzelfde genot als een eigenaar. De erfpachter mag echter alleen met toestemming van de grondeigenaar het gebruik of de bestemming veranderen. Erfpacht geeft de gemeente daarmee meer en juridisch sterkere mogelijkheden om te sturen op het gewenste (toekomstige) gebruik van de grond.

De slechte reputatie van erfpacht komt voort uit het feit dat de grondwaarde waarop de canon wordt gebaseerd, soms opnieuw wordt herzien na afloop van de contractperiode. Dat kan na bijvoorbeeld 50 jaar leiden tot een veel hogere te betalen canon door de erfpachter. Dit risico bestaat echter niet indien erfpacht eeuwigdurend wordt uitgegeven. Erfpacht kan dan juist een voordeel zijn voor de erfpachter, omdat hij de grondwaarde niet hoeft te financieren en dus ook niet hoeft af te lossen zoals een hypotheek. Een simpel voorbeeld: de koper van een nieuwbouwwoning van drie ton die dat bedrag geheel moet financieren met een hypotheek, moet de lening in 30 jaar aflossen om de rente fiscaal af te kunnen trekken. Als de grondwaarde van de woning (zeg 90.000 euro) in erfpacht blijft, dan hoeft die koper slechts 210.000 euro te financieren en dus 3.000 euro minder af te lossen per jaar. De canonrente is fiscaal aftrekbaar en veelal ongeveer gelijk aan de hypotheekrente. 

Erfpacht geeft de gemeente de mogelijkheid beter te sturen op betaalbaarheid van de woningvoorraad. Bij de gronduitgifte voor sociale huurwoningen heeft de gemeente een instrument in handen om, als de woning aan de sociale voorraad wordt onttrokken, alsnog de grond tegen de marktwaarde af te laten rekenen. Het waardeverschil kan vervolgens door de gemeente opnieuw worden ingezet voor sociale woningbouw. Corporaties kunnen bovendien via een particulier erfpachtcontract een sociale huurwoning verkopen met een korting op de marktprijs van de woning, met de afspraak dat bij verkoop door de eigenaar de woning weer wordt teruggekocht door de corporatie. Ook voor deze Koopgarantconstructie is het erfpachtcontract de basis. Kortom, erfpacht geeft de erfpachter lagere lasten en de gemeente als gronduitgever meer mogelijkheden.

Vaak wordt het argument genoemd dat gemeenten geen erfpachtexpertise in huis hebben. Er zijn echter voldoende, vooral grotere, gemeenten die nog een erfpachtbedrijf hebben met steeds minder contracten in beheer. Die zijn best bereid via een Dienstverleningsovereenkomst andere gemeenten te helpen. Daardoor ontstaat meer kostendekking voor het erfpachtbedrijf en minder risico voor de gemeente die aan de gang wil met erfpacht.

Dus, gemeenten, in het belang van de betaalbaarheid van de woningmarkt, wat let jullie? Bedenk dat erfpacht ook nog eens een interessant verdienmodel is, omdat gemeenten nu eenmaal goedkoper kunnen lenen dan particulieren en dus best een kleine opslag op de canonrente kunnen zetten zonder dat die erfpachter duurder uit is dan bij zijn hypotheekbank. 

Cover: Robin Duister


Cover: ‘GO Column Frank ten Have’ door Robin Duister (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Frans ten Have

Door Frank ten Have

Frank ten Have is Topconsultant bij Vanberkel Professionals, lid Expertteam Woningbouw (RVO), gepensioneerd partner Deloitte Real Estate en oud-wethouder.


Meest recent

Vogelkijkplaats De Kiekkaaste door Peter116 (bron: Shutterstock)

Vrijetijdseconomie Groningen op een hoger plan brengen: de provincie jaagt aan

Groningen kan beter op de kaart worden gezet, zodat meer toeristen hun weg naar dit gebied weten te vinden – en de bevolking daar ook van profiteert. De provincie faciliteert dit proces, zo geeft gedeputeerde Susan Top aan.

Interview

31 maart 2025

Bergen aan Zee door Allard One (bron: shutterstock)

Bergen aan Zee: private gebiedsontwikkeling avant la lettre

Recensent Jaap Modder bevond zich aan de Noord-Hollandse kust en snorde twee uitgaves op over het ontstaan van Bergen aan Zee. Bevlogen particuliere opdrachtgevers werkten hier voorbeeldig samen met toonaangevende ontwerpers.

Recensie

31 maart 2025

SKG Award 2025 Winnaar door Sander van Wettum (bron: Sander van Wettum)

Dreven, Gaarden en Zichten winnaar SKG Award 2025

De gebiedsontwikkeling Dreven, Gaarden en Zichten is de winnaar van de SKG Award 2025. Dat werd gisteren bekend tijdens het SKG Jaarcongres. Hart van de Waalsprong in Nijmegen en het World Food Center in Ede waren de andere genomineerden.

SKG Nieuws

28 maart 2025