Erfpacht in de lift

Het aantal gemeenten dat erfpacht gebruikt neemt toe

Ook de afgelopen jaren heeft erfpacht al de nodige belangstelling gekregen. Zo onderzocht Deloitte Real Estate in 2013 het gebruik van erfpacht door gemeenten. Dit resulteerde in het rapport “Erfpacht als retro-innovatie: Versnelling gemeentelijke gronduitgifte door erfpacht”. Erfpacht wordt in dit artikel genoemd als instrument om gronduitgifte door gemeenten te bevorderen. Particulieren hadden door de voortslepende crisis en strengere wetgeving rondom hypotheken moeite om financiering rond te krijgen, gemeenten kampten met vastgelopen gebiedsontwikkeling. Erfpacht kan dus de sleutel zijn om gebiedsontwikkeling op gang te houden. Als een particulier een huis koopt op erfpachtgrond hoeft de erfpachter alleen het huis af te lossen, de grond wordt niet meegenomen in de hypotheek. De canon die betaald wordt aan de gemeente voor de grond is (voor een bepaalde periode) constant. De totale jaarlijkse kosten (canon en rente op de hypotheek) vallen in veelomstandigheden daarom lager uit dan de hypothecaire lasten van een woning niet in erfpacht. Dit zorgt voor lastenverlichting in de beginjaren en kan dus aantrekkelijk kan zijn voor starters op de woningmarkt. Ook worden woningen daarmee voor meer inkomensgroepen bereikbaar. 

Voor kantoor- en bedrijfsterreinontwikkelaars is erfpacht eveneens een interessant instrument.Partijen hadden moeite om financieringen rond te krijgen en financiering in de vorm van erfpacht kan een uitkomst bieden. Financiering door erfpacht zorgt er voor dat er makkelijker ontwikkeld kan worden en stimuleert dus gronduitgiftes. 

Erfpacht biedt ook voordelen voor gemeenten. Zo ontvangen gemeenten canonopbrengsten wanneer zij grond uitgeven in erfpacht, en functioneert het als een inkomstenbron met een redelijk rendement (hoger dan schatkistbankieren bijvoorbeeld). Erfpacht biedt dus voordelen voor zowel de particulier op de woning en bedrijfsterreinenmarkt als voor de gemeenten. Verwacht werd dan ook ten tijde van het artikel ‘Erfpacht als retro-innovatie: Versnelling gemeentelijke gronduitgifte door erfpacht’ dat het aantal gemeenten dat erfpacht aan zou bieden zou toenemen in de daaropvolgende jaren. Dit terwijl erfpacht in de achterliggende decennia door steeds mindergemeenten werd gebruikt. Daarbij werd wel bepleit ‘klantvriendelijke’ vormen van erfpacht aan te bieden (erfpacht als optie per woning, mogelijkheid van tussentijdse afkoop, duidelijkheid over vaste canon en mogelijke grondwaardeherziening in de toekomst).  

Inmiddels is het 2016, en met nieuwe data van het Kadaster wordt in dit artikel onderzocht in hoeverre deze verwachtingen zijn uitgekomen, en dus of en hoe de herleefde interesse in erfpacht zich tussen 2013 en 2016 daadwerkelijk in de markt heeft gemanifesteerd. 

Erfpacht in woningbouw 

Aangescherpte regels op de hypotheekmarkt hebben ertoe geleid dat het lastiger is voor potentiele huizenkopers om financieringen rond te krijgen. Zo heeft er versobering van de hypotheekrenteaftrek plaatsgevonden, moeten hypotheken sinds 2013 binnen 30 jaar worden afgelost en wordt de maximale LTV (loan-to-value) stapsgewijs teruggebracht naar 100 % in 2018.   

Daar staat tegenover dat het effect van strengere regels rondom het rondkrijgen van financieringen wordt afgeremd door de historisch lage hypotheekrente. Daarnaast trekt de vastgoedmarkt sneller aan dan verwacht en is er een gunstig economisch klimaat. Dit zorgt voor een sterke groei in de vraag naar woningen en stimuleert gebiedsontwikkeling. 

De stagnatie in gebiedsontwikkeling die in de jaren na de crisis werd geconstateerd, lijkt zich dus te hebben hersteld. De vraag is echter in hoeverre erfpacht door gemeenten is ingezet om gebiedsontwikkeling te versnellen zoals werd voorspeld in 2013, of dat het financieringsvraagstuk en de stagnatie in gebiedsontwikkeling zich vanzelf heeft opgelost door factoren als de lage hypotheekrente en een aantrekkende markt.  

Uit data van het kadaster is gebleken dat tussen 2013 en 2016 het aantal percelen met een woonfunctie dat in erfpacht is uitgegeven met bijna 10.000 percelen is toegenomen (circa 28.000 woningen) dit is een toename van 5%. Per 2016 zijn in totaal bijna 200.000 percelen in erfpacht uitgegeven. Dit komt neer op iets meer dan 650.000 woningen op erfpachtgrond. De totale toevoeging aan de woningvoorraad over deze periode was ongeveer 270.000 woningen.  Bijna één op de 10 huizen werd dus in erfpacht uitgegeven.  

Toename aantal percelen uitgegeven op erfpachtgrond met functie wonen 1/1/2013-1/1/2016

De absolute toename van het aantal uitgegeven woningen op erfpachtgrond is het hoogst in de ‘traditionele’ erfpachtgemeenten Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Samen is de G4 goed voor 84% van de erfpachtuitgiften met woonfunctie in Nederland. Dit aandeel bleef van 2013 tot 2016 om en nabij gelijk. Dit houdt in dat ook kleinere gemeenten niet achter bleven en samen dezelfde relatieve groei in erfpachtuitgaven realiseerden als de G4. Opvallend is ook dat in Utrecht bijna evenveel woningen in erfpacht zijn uitgegeven als in Amsterdam.   

Toename aantal woningen uitgegeven op erfpachtgrond 1/1/2013-1/1/2016 

De toegenomen interesse in erfpacht is niet alleen terug te zien in het aantal uitgiften, maar ook in het aantal gemeenten dat erfpacht toepast. Vooral middelgrote en kleine gemeenten zijn erfpacht vaker gaan toepassen. In 2013 hebben 255 van de 408 gemeenten percelen met woonfunctie in erfpacht uitgegeven. Eind 2015 zijn dit 270 van de 390 gemeenten.2 Daarmee is het aandeel gemeenten dat percelen met woonfunctie in erfpacht heeft uitgegeven 69% begin 2016, ten opzichte van 2013 is dit een toename van 7%. Dit leidt tot de conclusie dat meer gemeenten gebruik maken van erfpacht bij het uitgeven van percelen. 

Aantal gemeenten met percelen in erfpacht met functie wonen 1/1/2013-1/1/2016 

Naast de groei in erfpacht uitgiften voor woningen van grote gemeenten, is er ook sterke groei te zien bij diverse kleinere en middelgrote gemeenten. Westvoorne, Lingewaard, Goes en Enschede zijn hier goede voorbeelden van. Deze gemeenten gaven voorheen geen of nauwelijks percelen in erfpacht uit, maar doen dit nu wel. Al deze gemeenten wisten het aantal woningen dat werd uitgegeven op erfpachtgrond ten minste te verviervoudigen in de periode 2013-2016. Deze cijfers doen vermoeden dat erfpacht als instrument om gebiedsontwikkeling te stimuleren wel degelijk is gebruikt door zowel grotere als kleinere gemeenten. 

Groei in aantal woningen uitgegeven op erfpachtgrond: kleine en middelgrote gemeenten 1/1/2013-1/1/2016 

Erfpacht op bedrijventerreinen 

Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat er tot 2016 in Nederland 11.671 percelen op bedrijventerreinen in erfpacht zijn uitgegeven. Ook voor bedrijventerreinen geldt dat het merendeel hiervan zich bevindt binnen de gemeentelijke grenzen van de G4. Rotterdam en Amsterdam zijn de grootste erfpachtgemeenten op het gebied van bedrijventerreinen, met beiden meer dan 3.000 percelen in erfpacht uitgegeven. Den Haag, Utrecht en Schiedam volgen op grote afstand. 

Percelen in erfpacht uitgeven door gemeenten op bedrijventerreinen 1/1/2016  

Ook voor bedrijventerreinen geldt dat de toegenomen interesse in erfpacht terug te zien is in de cijfers. Het aantal in erfpacht uitgegeven percelen op bedrijventerreinen is met bijna 400 toegenomen. De grootste groei heeft plaatsgevonden in Rotterdam, waar het aantal percelen op erfpachtgrond met 23% is gestegen. Hierdoor is Rotterdam begin 2016 de gemeente met de meeste bedrijventerrein percelen in erfpacht, waar Amsterdam in 2013 nog de kroon spande.   

Groei in aantal in erfpacht uitgegeven percelen op bedrijventerreinen 1/1/2013-1/1/2016  

Conclusie 

In 2013 werd voorspeld dat erfpacht een interessant instrument kon zijn om gronduitgifte te bevorderen. De crisis had een langere nasleep dan verwacht, en middelen om gebiedsontwikkeling weer op gang te krijgen werden onderzocht. Erfpacht werd naar voren geschoven als middel om gebiedsontwikkeling te stimuleren. Aan de ene kant verlicht het de financieringslasten van particulieren en investeerders, en aan de andere kant vormt de canon een inkomstenbron voor de gemeente met een redelijk rendement en leidt het tot gronduitgifte.  

In dit artikel is onderzocht met nieuwe data van het Kadaster of gemeenten erfpacht ook daadwerkelijk meer zijn gaan inzetten. Gebleken is dat het aantal percelen uitgegeven in erfpacht met een woonfunctie met 10.000 is toegenomen in de periode 2013-2016, wat neerkomt op circa 28.000 woningen. Dit is zo’n 10% van de gerealiseerde nieuwbouwwoningen in die periode. De meeste nieuwe percelen werden uitgegeven in traditionele erfpachtgemeenten Amsterdam en Utrecht. Sterke groei is echter ook zichtbaar in kleinere gemeenten, waaronder ook een groot aantal gemeenten vallen die erfpacht in deze periode weer opnieuw hebben ingevoerd. De G4 heeft nog altijd het overgrote deel van percelen met woonfunctie in erfpacht (84%) in handen. Daarnaast is ook een groei in uitgifte van percelen op bedrijventerreinen in erfpacht zichtbaar in deze periode. Rotterdam liet de sterkste groei zien en heeft samen met Amsterdam veruit het grootste aantal percelen op erfpachtgrond uitgegeven.  

‘Erfpacht als Retro-innovatie’ heeft zijn verwachtingen waargemaakt en zit in de lift. Geconcludeerd kan worden dat gemeenten erfpacht meer zijn gaan inzetten in de afgelopen jaren. Recent gunstige marktontwikkelingen, een historisch lage rente en een sneller dan verwacht optrekkende vastgoedmarkt hebben er onder meer voor gezorgd dat gebiedsontwikkeling weer in volle gang is. De vraag blijft dan in hoeverre de extra uitgegeven percelen met erfpacht eraan hebben bijgedragen om gebiedsontwikkeling te versnellen. Mogelijk is erfpacht als instrument om gebiedsontwikkeling te stimuleren het meest waardevol ten tijde van economisch ongunstige omstandigheden met vastgelopen gebiedsontwikkeling, waar investeerders en particulieren nét dat extra zetje nodig hebben om hun financieringen rond te krijgen. Ook bij een stijgende rente zal erfpacht als uitgiftestimulans interessant blijven, omdat gemeenten relatief goedkoper kunnen lenen dan particulieren en/of bedrijven.  

De invoering op 1 juli van eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam zorgt ervoor dat een stuk financiële onzekerheid zal verdwijnen voor nieuwe erfpachters. Hoewel erfpacht de afgelopen jaren dus al aardig in de lift zat, kan deze vernieuwing ervoor zorgen dat deze lift nog makkelijker hoger gelegen verdiepingen zal gaan bereiken. Of dit ook echt het geval is, zal de komende jaren moeten blijken. In ieder geval is het erfpachtinstrument in gebiedsontwikkeling daadwerkelijk een succesvolle ‘retro-innovatie’ gebleken. 

 1) CBS (2016)

2) Het aantal gemeenten is door fusies in deze periode met 18 afgenomen 

Dit is een publicatie van Deloitte Real Estate Advisory, met data aangeleverd door het Kadaster. Opstellers: Lisanne Vroom, Bas Lips, Hakan Celik en Frank ten Have, Deloitte Real Estate Advisory Contactpersoonl; ftenhave@deloitte.nl tel 088 2882462 Juni 2016    

Note: Data gebruikt voor dit onderzoek naar erfpacht is aangeleverd door het Kadaster. Het gaat om de standen van het aantal uitgegeven erfpachtpercelen met gebruiksfunctie wonen, en het aantal woningen per gemeente op de peildata 1/1/2013 en 1/1/2016. Daarnaast heeft het Kadaster ook de stand van het aantal uitgegeven erfpachtpercelen op bedrijventerreinen aangeleverd op 1/1/2013 en 1/1/2016.