Erfpacht en betaalbare woningen gaan helemaal niet (goed) samen

In zijn column van 9 juni 2020 houdt Frank ten Have een hernieuwd pleidooi voor erfpacht als instrument waarmee wonen in de stad betaalbaar kan blijven. Voordat dat het geval is zullen echter wettelijk eerst de nodige randvoorwaarden voor betere consumentenbescherming moeten worden ingevuld. Erfpacht is – in welke vorm dan ook – voor woningeigenaren momenteel verre van duidelijk, veilig, nuttig en doelmatig. Zolang een dergelijk wettelijk kader ontbreekt, gaan erfpacht en betaalbare woningen niet goed samen.

Geen financieel toezicht op erfpacht

De aankoop van een eigen woning is voor mensen de grootste en financieel meest impactvolle investering in het leven. Niet voor niets houdt De Nederlandsche Bank (DNB) het prudentiële toezicht op financiële instellingen en -producten en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) het gedragstoezicht hierop. De consument wordt door de Wet financieel toezicht (Wft) en het toezicht van DNB en AFM beschermd voor uitwassen en ongelukken. Dat is een groot goed, want het was aan het begin van deze eeuw dat de aandelen-lease affaires ertoe geleid hebben dat woonconsumenten zwaar gedupeerd zijn. Dit heeft tot betere consumentenbescherming geleid. Sindsdien is het toezicht op financiële producten enigszins op orde.

Het is daarom opmerkelijk dat Ten Have eeuwigdurende erfpacht (met een jaarlijkse verhoging van de canon, bedoeld als beter alternatief dan de erfpachtvorm met tijdvakken waarbij de canon na bijvoorbeeld 50 jaar sterk kan stijgen door de toegenomen woningwaarde in een periode van een halve eeuw) aanprijst vanwege het feit dat erfpacht zich juist onttrekt aan de aangescherpte regels voor hypothecaire financiering van woningen. Erfpacht valt niet onder de Wft en niet onder toezicht van DNB en AFM, als gevolg waarvan erfpachtschulden anders worden behandeld dan een hypotheek. Dit kan de bedoeling niet zijn: gezien het recente verleden is toezicht op financiële producten van groot belang. Voor individuele consumenten én onze economie als geheel.

Geen financieel voordeel bij erfpacht

Ten Have brengt in zijn column naar voren dat de grondwaarde bij erfpacht gezien wordt als een aflossingsvrije lening, waarvan de erfpachtcanon ook na 30 jaar aftrekbaar blijft. Dat klopt. Echter: de kans dat woningeigenaren daar iets aan hebben, lijkt nihil gezien het draagvlak om het tarief voor de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Het CPB heeft recent voorgesteld de hypotheekrenteaftrek naar nul procent te laten dalen in de komende tien jaar. In dat, zeker niet onrealistische, scenario is ook een eeuwigdurende erfpachtcanon van een woning niet meer aftrekbaar.

Ook het argument van Ten Have dat de erfpachtcanon veelal ongeveer gelijk is aan de hypotheekrente en dat de erfpachter daarmee niet duurder uit is dan bij de hypotheekbank, houdt historisch gezien geen stand. In de praktijk van de afgelopen 50 jaar is gebleken dat het indexeren – lees: het verhogen – van de jaarlijkse erfpachtcanon gemeengoed geworden is. Het percentage van een indexcanon – die dus ieder jaar stijgt – is niet vergelijkbaar met de nominale – gelijkblijvende – hypotheekrente.

Het is in deze context goed om te kijken naar de praktijk van de gemeente Amsterdam, verreweg de grootste erfverpachter in Nederland. Zij geeft haar grond momenteel eeuwigdurend uit tegen een canonpercentage van 2,39%. Dit is door de jaarlijkse indexering nominaal echter een veel hoger percentage, namelijk 4,5% per jaar. Als we naar de gemiddelde nominale hypotheekrente kijken dan is die momenteel slechts circa 2,0%. De gemeente Amsterdam leende in 2019 gemiddeld tegen een nominale rente van 1,6%. De rekensom is niet heel ingewikkeld: Ten Have heeft dus gelijk dat erfpacht voor gemeenten alleen al als financieringsinstrument, dus los van de winst op gronduitgiften, een goed verdienmodel kan zijn. 

Het is duidelijk dat de gemeente Amsterdam aan erfpacht bijna drie keer meer verdient dan ze zelf betaalt. En de erfpachter? Die is een factor 2,25 keer zo duur uit dan bij de bank. Het is zeer de vraag of een dergelijk verdienmodel maatschappelijk wenselijk is. Staat de gemeente ten dienste van haar inwoners of juist andersom? Is het wenselijk dat een gemeente haar bewoners opzadelt met een ingewikkeld erfpachtproduct, waarvan vrijwel niemand de werking begrijpt? Is hier eigenlijk sprake van oneigenlijk gebruik van het grondmonopolie van de gemeente?

Erfpacht als middel voor gemeenten om te sturen

Voor commerciële bestemmingen zoals kantoren, industrie- en haventerreinen en voor maatschappelijke functies zoals scholen, sportparken en sociale huurwoningen kan erfpacht een goede rol vervullen. Erfpacht kan helpen een meer fijnmazige gemeentelijke sturing mogelijk te maken, dan alleen via bestemmingsplannen mogelijk is. De erfpachtbestemming kan namelijk tot het specifieke gebruiksdoel worden beperkt, met een hierop aangepaste erfpachtcanon. Erfpacht betekent voor deze functies daarom een extra mogelijkheid om te sturen.

Voor de vrije sector huur- en koopwoningmarkt zijn de mogelijkheden heel anders: erfpacht heeft geen enkele toegevoegde waarde in de gemeentelijke sturing. Indien de gemeente besluit om ergens een woonwijk te realiseren, dan is dit in principe een besluit voor altijd en zal de woonbestemming niet meer wijzigen. 

Hoewel Ten Have zich in zijn pleidooi voor betaalbare woningen richt op behoud van voldoende sociale huurwoningen, laat het actuele politieke debat juist iets anders zien: het zijn de vrije sector huur- en koopsegmenten waarvan de betaalbaarheid op het spel staat. Amsterdam heeft de afgelopen paar jaar geprobeerd om eeuwigdurende middenhuur in te voeren met gebruik van erfpacht. Deze wens van de gemeente om via de erfpacht gericht te sturen is echter snel van tafel verdwenen, omdat ontwikkelaars en institutionele beleggers er niets in zagen.

Overgeleverd aan complexiteit erfpacht

Hoewel Ten Have anders beweert is de slechte reputatie van erfpacht het gevolg van de juridische en financiële complexiteit, het gebrek aan wettelijke consumentenbescherming, het gebrek aan kennis bij marktpartijen en de afwezigheid van zelfbeheersing bij (gemeentelijke) grondeigenaren. Een ideale cocktail voor ongelukken in een markt van circa 10 procent (schatting op basis van hypotheekaanvragen) van alle woningen in Nederland, waarvan meer dan de helft in Amsterdam. Het is dan ook niet verbazingwekkend dat erfpacht voor woningen, landelijk, in weerwil tot het pleidooi van Ten Have, op z’n retour is. In de meeste gemeenten is de aankoop van het volledige eigendom door de huiseigenaar inmiddels mogelijk, of tenminste de eeuwigdurende afkoop van de canonverplichting.

In erfpachtcontracten is over de verdeling van de meerwaarde van de woning vrijwel nooit iets afgesproken. Niet de verhoging van de erfpachtcanon op zichzelf is aanleiding voor veel conflicten, maar de redelijkheid en marktconformiteit ervan. Steeds meer grondeigenaren proberen van erfpacht een hefboomproduct te maken door bij herziening van bestaande erfpachtcontracten residueel te rekenen en zodoende de meerwaarde van de woning grotendeels aan zichzelf toe te wijzen. Residueel berekenen van de grondwaarde is in Nederland pas sinds de jaren ’90 van de vorige eeuw ingevoerd voor nieuwe gronduitgiften. Voor nieuwbouwkavels en (her)ontwikkelprojecten is dit thans de geëigende waarderingsmethode.

In dergelijke gevallen is de situatie helder, maar het is op zijn minst zeer verbazingwekkend dat de gemeente Amsterdam in 2017 de stap gezet heeft om voor alle bestaande erfpachtwoningen een residueel berekende grondwaarde vast te stellen. Dit is een ongekende beïnvloeding van de markt die voortkomt uit politiek wensdenken met de aanname dat de meerwaarde van erfpachtwoningen aan de gemeente toekomt. In erfpachtcontracten is hier sinds 1896 echter niets over terug te vinden, waardoor woningeigenaren, notarissen, taxateurs en hypotheekverstrekkers van een heel andere omvang van het erfpachtvermogen uitgaan.

Recente studies (zie bijvoorbeeld het onderzoek van RIGO Research en Advies uit 2017 en het VU-onderzoek uit 2019) laten zien dat de marktwaarde van grond onder bestaande erfpachtwoningen in Amsterdam beperkt is. Tussen de 7 en 13 procent van de totale waarde en gemiddeld 11 procent. Terwijl het gemeentelijk grondwaardebeleid uitgaat van netto tussen de 3,4 tot 33 procent. In 2019 was dit gemiddeld 23 procent en dit gemiddelde stijgt ieder jaar door de hefboomwerking van de residuele methode. 

Bij de conversie naar eeuwigdurende erfpacht verdubbelt de gemeente haar inkomsten alleen al door uit te gaan van een fictief berekende en niet marktconforme grondwaarde. Gemeenten die woningen in erfpacht uitgeven hebben er op de lange termijn derhalve financieel belang bij dat er krapte blijft op de woningmarkt, hetgeen de betaalbaarheid van woningen in de weg staat. Het is nóg een ingrediënt voor een explosieve cocktail.

Wettelijke maatregelen nodig

Een rechtvaardige erfpachtcanon in de gemeente Amsterdam, de grootste erfverpachter van het land, ligt op ongeveer een vijfde (factor 2,25 door canonpercentage en factor 2 door grondwaarde) van de huidige prijs. Wettelijke maatregelen zijn nodig zodat erfpacht aan de minimale criteria voor een goede consumentenbescherming voldoet en voor huiseigenaren duidelijk, veilig, nuttig en doelmatig is. Pas dan kunnen we het over de mooie intenties van Ten Have hebben.

Cover: Pixabay