Analyse Een scheepswerf, een rotonde, een parkeerplaats, een rommelig stuk groen, opslag voor bouwmaterialen en een openbare fietsenstalling. Het Smakkelaarsveld aan de oostkant van station Utrecht Centraal is nogal eens van bestemming gewijzigd. Maar daar komt in de komende jaren met het Smakkelaarspark een einde aan. Een complexe gebiedsontwikkeling waarvan de gemeente Utrecht de lessen van de planvorming heeft laten optekenen.
Een lange tijd was het een rauw stukje Utrechtse binnenstad, een gebied dat je liever meed. Een restplek, een plek zonder duidelijke betekenis. Maar daar moet in de komende jaren definitief verandering in komen als hier – naar alle waarschijnlijkheid – in 2025 een nieuw stukje stad aan Utrecht wordt toegevoegd.
‘De situatie in 2008’ (bron: Utrechts Archief)
De opgave die de gemeente Utrecht stelde was op zijn zachtst gezegd nogal ambitieus. Want het Smakkelaarsveld wordt getransformeerd naar het Smakkelaarspark. En dat betekent nogal wat. Zo wordt het water van de Leidse Rijn doorgetrokken en komt er een stadspark met daarin twee woongebouwen met ongeveer 150 woningen, een kantoorgebouw en een horecapaviljoen.
Ingewikkelde locatie
De locatie Smakkelaarsveld – een kleine 13.000 vierkante meter groot – is sowieso al een ingewikkelde vanwege alle verkeersstromen inclusief het treinspoor. Onder de grond bevindt zich ook nog eens een kluwen kabels en leidingen die voor het functioneren van de stad van levensbelang zijn. En dan is er – niet onbelangrijk – de bus- en trambaan die het gebied doorkruist. Om het beoogde programma te realiseren, is er dan ook voor gekozen om de gebouwen deels op de bus- en trambaan plaatsen.
‘Huidige situatie Smakkelaarsveld’ door Gemeente Utrecht (bron: CU2030)
De ontwikkeling van het Smakkelaarspark – door ontwikkelaar Lingotto ‘Spark’ genoemd – is daarmee nogal een complexe en ambitieuze aangelegenheid. En daar komt de eis van de Utrechtse gemeenteraad nog eens bij dat dit project voor de gemeente budgetneutraal moet uitpakken. Ergo: het mag de gemeenschap niks kosten. Dit heeft destijds tot de keuze van de gemeenteraad geleid om geen sociale huurwoningen op deze plek te realiseren. Nieuwe bewoners zijn straks het goedkoopste uit in een middensegmenthuurwoning.
De Utrechtse ervaringen met de ontwikkeling van het voormalige onbestemde stukje stationsgebied zijn voer voor gebiedsontwikkelaars die met ingewikkelde projecten bezig zijn
En dan is er nog de politieke gevoeligheid die bij dit project speelt. Voordat het idee van het Smakkelaarspark tot stand kwam, haalden de plannen voor een bibliotheek (Bieb++, naar een ontwerp van architectenbureau Rapp+Rapp) op deze locatie het niet. Het verschil in de gemeenteraad van één (!) stem leidde ertoe dat de ontwikkeling van ieder nieuw plan voor deze plek nauwlettend in de gaten gehouden wordt. Niet voor niets gaat het hier om de laatste grote bouwlocatie aan de oostzijde van het Utrechtse stationsgebied.
Lessen ophalen
Nu de daadwerkelijke ontwikkeling van dit huzarenstukje is begonnen (de eerste fase, de overkluizing over de bus/trambaan is begin 2021 opgeleverd, de tweede fase is vertraagd), heeft de gemeente Utrecht aan Marije van den Berg gevraagd om de geleerde lessen van de planvorming van het Smakkelaarspark op te halen. Dat resulteerde in de Gids Smakkelaarsveld (pdf). Het is met nadruk geen letterlijke leidraad voor complexe gebiedsontwikkeling, want volgens Van den Berg is “de aanpak van het Smakkelaarsveld geen fiks voor complexe gebiedsontwikkeling. Je kunt niet ‘de methode’ kopiëren. Wat wel kan, is de ervaringen benutten als een gids.”
Vertrouwen en gelijkwaardigheid moeten steeds weer bevestigd en vormgegeven worden. Volgens Van den Berg was dit meebewegen ingewikkeld, vooral in de samenwerking met de Utrechtse gemeenteraad
Dat neemt niet weg dat de Utrechtse ervaringen met de ontwikkeling van het voormalige onbestemde stukje stationsgebied, voer voor gebiedsontwikkelaars zijn die met ingewikkelde projecten bezig zijn. Het is geen makkelijke opgave om de hoge ambities en de ingewikkelde locatie vorm te geven. Om dit wel voor elkaar te krijgen, heeft het projectteam een aantal keuzes gemaakt dat uiteindelijk tot een gedragen plan heeft geleid. En dat binnen de strakke kaders van de gemeenteraad.
‘Het Smakkelaarspark in vogelvlucht, precisie-stedenbouw naast het spoor’ (bron: Lingotto)
Zo is ervoor gekozen de stad nadrukkelijk te betrekken bij de ontwikkeling, dit samen met de gekozen ontwikkelaar te doen en de gemeenteraad eveneens actief aan te haken.
De ontwikkelaar is dan ook in de eerste ronde van de tender geselecteerd op de bereidheid om samen te werken (en niet op een ontwerp). In de tweede ronde heeft de gemeente de overgebleven drie ontwikkelaars geen hard eindbeeld meegegeven, maar juist ruimte geboden om binnen de strakke financiële kaders een haalbaar plan te maken. Ook van belang daarbij was de intensieve processturing door en aandacht van de gemeente.
Waarom-vraag stellen
Ook al mogen we de ervaringen van de planvorming van Smakkelaarsveld dan niet zien als direct kopieerbare lessen, Van den Berg noemt toch enkele bijzonderheden in de aanpak die volgens haar – in ieder geval in deze complexe gebiedsontwikkeling – waardevol zijn geweest. Zo is het volgens Van den Berg van belang om voortdurend de waarom-vraag stellen. Om tot kwaliteit te komen is het in alle gevallen noodzakelijk om duidelijk te krijgen waarom iets echt van toegevoegde waarde is voor een gebied. Dat helpt scherpe keuzes te maken.
Daarnaast vindt de onderzoeker van grote waarde dat ‘vertrouwen als instrument’ is ingezet. Niet als iets vaags dat ontstaat, maar als rationele keuze. “Er is gekozen voor vertrouwen in de innovatiekracht en efficiency van de markt, in het besef dat je tegelijk als publieke organisatie zorg moet dragen voor het bewaken van de randvoorwaarden.” Het ging daarnaast volgens Van den Berg ook om vertrouwen in de mensen van het Stadstenderteam. Van den Berg ziet dat door dat vertrouwen – in elkaars rol en expertise – extra aandacht is gekomen voor de verhoudingen tussen de betrokken partijen en minder op de technische kant, wat immers vooral de verantwoordelijkheid is van de ontwikkelaar.
‘Fietsenzee op het Smakkelaarsveld, 2018’ door Gemeente Utrecht (bron: CU2030)
Het kiezen voor vertrouwen én de keuze voor gelijkwaardigheid tussen alle partijen (stad, markt, projectorganisatie en gemeenteraad) betekent tijdens een complexe gebiedsontwikkeling voortdurend resetten. Iedere stap levert namelijk een nieuwe – en soms onverwachte – situatie op. Daarin moeten vertrouwen en gelijkwaardigheid wel steeds weer bevestigd en vormgegeven worden. Volgens Van den Berg is dit meebewegen vooral in de samenwerking met de Utrechtse gemeenteraad een ingewikkelde gebleken.
Onontgonnen terrein
Dit speelde volgens Van den Berg op momenten wanneer keuzes waarbij ‘de wijsheid van iedereen’ mee woog, botsten met een andere manier van besluiten nemen. De onderzoeker doelt daarmee op een andere zienswijze met een politieke meerderheid na een debat in de gemeenteraad. “Dit is nog onontgonnen terrein en hier moeten nog goede vormen voor ontdekt worden.”
In de Gids Smakkelaarsveld gaat Van den Berg nog veel dieper in op de planvorming van het Smakkelaarspark; in gesprek met betrokkenen doorgrondt ze het doorlopen proces. Ze biedt zo een interessant inzicht in de planvorming van een even bijzonder als complex nieuw stukje stad in het hart van Utrecht.
Hier leest u de volledige Gids Smakkelaarsveld (pdf) die Marije van den Berg in opdracht van Gemeente Utrecht schreef.
Cover: ‘Het Smakkelaarspark met de nieuwe woon- en werkgebouwen’ (bron: Lingotto)
Door Joost Zonneveld
Hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
