ESCo´s nog niet helemaal comfortabel

Verslag PPS Seminar Energy Service Companies

De eer is aan de gemeente Rotterdam voor het op poten zetten van de eerste ESCo van Nederland. Als onderdeel van het duurzaamheidprogramma Rotterdamse Groene Gebouwen is een energiedienstenbedrijf opgericht voor een cluster van 9 zwembaden. De private partner is bouwonderneming Strukton, die dus evenzoveel eer toekomt. Grote landen als Duitsland en de VS passen deze bijzondere PPS-vorm al veelvuldig toe. Maar de knowhow daar is kennelijk niet gemakkelijk over te planten naar Nederland. Op het PPS Seminar Energy Service Companies (ESCo´s) op maandag 7 november in Utrecht werd de Rotterdamse ESCo organisatorisch, financieel en juridisch uitgeplozen. Van de ingewikkelde details en de contractuele finesses kan hier uiteraard geen volledig verslag worden gedaan.

Prestatiecontract

Albert Hulshoff van overheidsdienst Agentschap NL startte met een algemene uiteenzetting. ESCo´s draaien om een prestatiecontract. Zoals prestatiecontracten de sleutel zijn tot duurzaamheid. Een ESCo levert energiediensten en neemt daarbij een financieel risico. In principe wordt de bestaande energiehardware geaccepteerd en gaat het om beheren, monitoren en onderhouden – dus puur dienstverlening. Regeltechnisch is al heel veel besparing haalbaar. De ESCo wordt opgericht voor een termijn van 10 of 15 jaar en verplicht zich binnen deze termijn een minimale energiebesparing te realiseren. Die energiebesparing is een kostenbesparing waarmee de ESCo zichzelf financieel bedruipt. Dit kan betekenen dat de eigenaar van het vastgoed nul euro verdient op de energiebesparing maar dan ook nul euro hoeft te investeren. De gebruikelijke uitgaven voor energie van het betreffende vastgoed vloeien in de ESCo. Dat op zijn beurt voor alle energiekosten opdraait. Voorbeelden uit het buitenland laten zien dat ESCo´s tot aan 30% energiebesparing uit het vuur kunnen slepen.

Onderhoud ook opnemen

Rotterdam heeft meteen een eigen draai aan haar ESCo gegeven door ook het onderhoud aan energieinstallaties en gebouwen in de constructie op te nemen. “Daarmee voeg je een O toe aan de EPC. Een OEPC is internationaal tamelijk uniek.” Die extra prestatie kan zich vertalen in een beter binnenmilieu. De Rotterdamse zwembaden laten dat ook zien, zoals de spreker van Strukton naar voren zou brengen. Een ESco organiseert het onderhoud beter, hield Hulshoff zijn gehoor voor. Hoe slecht het daarmee soms is gesteld illustreerde hij met het voorbeeld van een schoolgebouw uit de jaren ’50. Bij de grondige verbouwing (om van energielabel G op A te komen) werden op het dak vijf lagen bitumen ontdekt: om de zoveel jaar blindelings vernieuwd. Aan het eind van de contractperiode van een ESCo weet je in ieder geval meer van een gebouw dan ooit. Dit zal dan perspectief bieden op een nog grotere besparing door een eventuele ESCo-2.

De visvijver is groot: voor miljarden aan maatschappelijk vastgoed komt in aanmerking: sporthallen, scholen, theaters, zwembaden, gemeentehuizen enzovoort. Wellicht ook het vastgoed van woningcorporaties. Commercieel vastgoed – dan als privaat-private samenwerking – ligt lastig. Continu gebruik van een gebouw is essentieel. Leegstand van een kantoorgebouw zou het prestatiecontract ondermijnen. Agentschap NL biedt op zijn website geïnteresseerden een Leidraad Prestatiecontracten en een model- prestatiecontract als basis voor een ESCo. Als afsluiting gaf Hulshoffs de toeheerders mee: “Begin al met plaatsen van slimme meters, die heb je nodig als je een ESCo wil aangaan.”

Zwembaden

Projectmanager Lex Keijser van de gemeente Rotterdam belichtte de procesmatige en organisatorische kant van het verhaal. Via het Rotterdam Climate Initiative (RCI) haalde de Maasstad zich een erg zware energie- en milieudoelstelling op de nek. “We hebben getekend voor 50% minder CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. Hieronder valt ook het gehele havengebied.” Als de stad zich niet zo ́n ambitieus doel had gesteld, was een Esco waarschijnlijk niet aan de orde geweest. Zo loopt Nederland wellicht achter in duurzaamheid vanwege onze gasbel, suggereerde Hulshoff eerder. De urgentie die in andere landen wel bestaat ontbreekt bij ons nog. Die bestond in Rotterdam dan weer wel. Bijgestaan door adviesbureau Deloitte in de persoon van Janko Lindenbergh, moderator tijdens het seminar, ging Keijser in 2009 studeren op een ESCo-constructie voor een aantal gemeentelijke zwembaden. Zwembaden zijn gekende energieslurpens.

Hoge transactiekosten

Terwijl Rotterdam het voordeel heeft dat alle vastgoed in één organisatie is ondergebracht, was het voor Keyser ploeteren om binnen de gemeentelijke geledingen alle harten voor de ESCo te winnen. Daarnaast was het een hele toer om alle relevante energieverbruik- en onderhoudsgegevens van de zwembaden boven tafel te krijgen. Alle organisatorische en onderzoeksinspanningen hebben de transactiekosten van de pilot-ESCo aanzienlijk opgeschroefd, erkende Keyser. “Daar is het ook een pilot voor, maar door opgedane kennis en ervaring moet dit type kosten bij volgende ESCo ́s lager kunnen uitvallen.”
De contractperiode van 10 jaar beschouwde Keijser als politiek maximaal haalbaar. “Dat is tweeënhalf collegeperiode, veel verder kijken lukt niet.” Een finesse is verder dat de ESCo wel het economisch eigendom van het vastgoed krijgt, maar niet het juridische eigendom, dat blijft bij de gemeente rusten. In het contract is verder een bonus/malus mechanisme opgenomen als handhavinginstrument. Dat het contract juridisch heel veel moet vastleggen met betrekking tot benchmarking, prestaties, monitoren, uitzonderingssituaties enzovoort is goed voor te stellen. Voor de aanbesteding koos Rotterdam de concurrentiegerichte dialoog. Dialooggesprekken zijn gevoerd met drie aannemers in vijf rondes van een dag per stuk. Van de vijf gunningcriteria konden 30 punten op 100 worden gehaald voor managementvereisten. “Een goede uitvoering vonden we na alle voorbereiding en vanwege het pilotkarakter wel extra belangrijk”, aldus Keijser. “We hebben de lat voor de energiebesparing niet te hoog gelegd.” Uit de procedure kwam Strukton als winnaar naar voren.

Ontwikkelen van een business case

Aan projectmanager Jeroen Mieris van Strukton de beurt om de marktzijde van het verhaal toe te lichten. Ook voor het bouwbedrijf telde het zwaar om een harde garantie op energiebesparing en onderhoudskwaliteit van de negen zwembaden af te kunnen geven. Strukton telde bijna 3 ton neer voor onderzoek en voorbereiding. Ook Mieris moest zichzelf en het management van Strukton overtuigen. Hij kwam na gedegen rekenwerk uit op een energiebesparing van 34% ter waarde van 4,7 miljoen euro (NCW) over een periode van 10 jaar. De besparing op onderhoud bedraagt 1,1 miljoen euro. Mieris merkte op dat bij een contracttermijn van 15 jaar de besparingen sterker zouden doorwerken, mede vanwege een langere terugverdientijd van gedane investeringen.
“Het probleem van verduurzaming zit niet zozeer in de techniek maar in het ontwikkelen van een business case”, stelde de projectmanager. Het ging er in eerste instantie om “comfortabel te worden met de baseline” van de energie- en onderhoudskosten voor de negen zwembaden. Tarieven, energiebelasting, kosten van netbeheer en dergelijke elementen liggen niet voor de hele periode vast, daar moet je wat bandbreedte voor aanhouden. Een afdekzeil neerlaten op de zwembaden na sluitingstijd, maakte de business case voor Strukton sluitend. Afdekken aan de bron is een efficiënte energiebesparing en vergt een relatief kleine investering. “Bij bouwkundige ingrepen, zoals isoleren van de gebouwschil, gaat het meteen om veel grotere bedragen die je moet terugverdienen.” Installatie van UVC-reactoren maakt minder gebruik van chloor nodig om het zwemwater hygiënisch te houden. Daarmee is er ook minder suppletie die weer gereinigd moet worden. Minder chloor vergroot de kwaliteit van het binnenklimaat. Dat zijn dus twee vliegen in een klap. De investering voor energiebesparing in de negen zwembaden bedraagt 2,6 miljoen euro.

In de contractstructuur die Mieris presenteerde brengt de gemeente geen vermogen in de Esco Invest BV. Dat is afkomstig van Strukton Integrale Projecten en bank BNG. De gemeente Rotterdam betaalt aan de BV vaste vergoedingen voor de energie- en onderhoudprestaties. Esco Invest laat de diensten feitelijk uitvoeren door een vof van vier installatiebedrijven (waarvan drie dochters van Strukton, naast zwembadspecialist Hellebrekers). Moederbedrijf Strukton heeft de gemeente verder een garantie verstrekt op de contractueel afgesproken energiebesparing.

Keijser en Mieris benadrukten in hun voordrachten het belang van een integrale aanpak van vastgoed, waarin de verkokering tussen werktuigbouwkunde (W), elektrotechniek (E) en bouwkunde (B) is opgeheven. Ook de introductie van life cycle costing werd logischerwijs bepleit.

Projectfinanciering op de cashflow

Betrokken bankier Pieter Oppermann van BNG gaf aan dat het heel eenvoudig was geweest direct de gemeente te financieren. Die had dan vermogen kunnen inbrengen in de ESCo. Maar daarmee was de transactie voor de gemeente niet butgetneutraal geweest. Bovendien was de geest uit de opzet gehaald wanneer de gemeente in het risico zou delen. De prikkel dient bij specialistische bedrijven te liggen. Zij hebben de kennis en de mogelijkheden om aan energie- en onderhoudsbesparingen het onderste uit de kan te halen. In de huidige vorm is sprake van een pure projectfinanciering (ter waarde van € 3 mln), vertelde Oppermann, geen balansfinanciering. De cashflow is vrijwel de enige basis om op te financieren. “Aan zeildoeken en energiemeters heb je weinig in handen bij een faillissement.” Commerciële banken hadden geen trek getoond om te financieren. Ook Oppermann had het de nodige moeite gekost om “comfortabel te worden” met de business case. In het financiële model is voor de gehele contractduur van tien jaar een vaste (annuïtaire) rente en aflossing vastgelegd. Ingeval van faillissement van de ESCo betaalt de opdrachtgever, dus de gemeente Rotterdam, de resterende schuld. Verder verzekerde BNG zich contractueel van prioriteit van betaling uit de cashflow. De bankier maakte duidelijk genoeg dat de ESCo voor hem geen risicoloos verhaal is. Hij vond dat in de beeldvorming die indruk ten onrechte is gewekt. Hij sprak de hoop uit op “een deal flow: projecten moeten gaan rollen anders gaat heel veel kennis weer verloren.”

Innovatieplatform

In de paneldiscussie ging het onder meer over de schaal waarop en in welke clusteringen ESCo ́s ingezet kunnen worden. Albert Hulshoff refereerde aan een Berlijnse wijk waar een cluster aan verschillende gebouwen meedoet. Jeroen Mieris tekende aan dat hij bij Strukton de handen moeilijk op elkaar had gekregen voor alleen de energieprestatie, zonder het gebouwonderhoud. Wat nieuwbouw betreft, zag hij het bezwaar van de hogere kapitaalinvestering. “Dat is een heel ander risicoprofiel.” Privaat-privaat samenwerking beschouwde hij wel als een serieuze optie. Pieter Oppermann zette er vanuit het financieringsrisico een vraagteken bij: “Een ziekenhuis bijvoorbeeld kan failliet gaan, een overheid niet.”
Lex Keijser vertelde dat in het Rotterdamse project gekeken is naar een gebiedsgerichte aanpak. Het idee is overwogen de zwembaden aan te sluiten op stadsverwarming. “Maar andere partijen erbij halen vonden we de business case uiteindelijk te complex maken. Opschaalbaarheid is wel een belangrijk motief geweest bij het optuigen van onze pilot.” Zonder de onrendabele top die bij deze pilot nog genomen moest worden op organisatie en onderzoek, zag hij een “perfecte business case”. Ook voor Mieris betekent complexiteit, door deelname van meerdere partijen of bij een heterogeen vastgoedcluster, meer risico.
De projectmanager van Strukton wees op een andere waarde. “Zie de Esco vooral ook als innovatieplatform.” Hij koppelde daaraan de vraag: “Waar is het Rijk om innovatie te ondersteunen?” Albert Hulshoff was de aangewezen man voor een antwoord: “Als de overheden een deel van hun eigen vastgoed als ESCo ́s gaan aanbesteden, zal dat de markt aanwakkeren.”

De vraag waarom (complexere) ESCo ́s in het buitenland al makkelijker lopen, werd helaas door niemand gesteld en daarom ook niet uitdrukkelijk beantwoord. De suggestie scheen dat wie het in Nederland ook wil proberen, dat vooral moet doen. Kwestie van durven, kansen pakken. Aan studiemateriaal en documentatie ontbreekt het in ieder geval niet meer.

PPS Netwerk Nederland, 7 november 2011 Faculty Club, Utrecht