BPD: grote ontwikkelopgaven maken ontwikkelvisie noodzakelijk

De drie overheidslagen zitten elkaar in de weg, harde plannen ontbreken en het is onduidelijk wie de leiding neemt in het proces. En dus is het tijd voor een duidelijke visie, zegt Walter de Boer, directeur van ontwikkelaar BPD. Er staan de komende tijd namelijk vijf grote ontwikkelopgaven te wachten die aangepakt moeten worden.

De Boer: "We moeten een forse hoeveelheid woningen bouwen om de grote achterstanden in te lopen en in de nieuwe vraag te voorzien. De energietransitie aanpakken. Onze fysieke ruimte afstemmen op klimaatverandering. De mobiliteit in goede banen leiden. En ten slotte de landbouwtransitie: ervoor zorgen dat natuur en landschap niet verder onder druk komen te staan. De opgave is om deze vijf domeinen in hun onderlinge samenhang te benaderen en tot een evenwichtige visie te komen." 

In de weg

"De domeinen en bijbehorende opgaven concurreren met elkaar, maar je kunt niet zomaar kiezen. Alles is vereist. Een juiste weging is daarom belangrijk; vol voor elk domein gaan is niet realistisch. Het is echter wel de praktijk. Kijk maar naar de stikstofcrisis, PFAS, geluidsnormen, het not in my backyard-denken en het grote aantal Raad van State-procedures. Het laat zien dat de grenzen zijn bereikt van het huidige beleid."

"De drie overheidslagen zitten elkaar in de weg, of ze hebben andere belangen. Het Rijk richt zich op aantallen en betaalbaarheid, de provincie op de open ruimte, de gemeenten op milieuambities en een maximale grondprijs. Samenwerking leidt dan in het meest optimistische geval tot een regionale visie, met een haast natuurlijke neiging om de opgave voor de zoveelste keer te beschrijven. Zo’n visie staat vaak gelijk aan vertraging, uitstel of afstel. Ondertussen worden er schrikbarend weinig woningen opgeleverd."

Niet eindeloos praten

"Nederland heeft een goede traditie opgebouwd van centraal gestuurd ruimtelijk beleid met planologische keuzes, plus een financieel instrumentarium. Tot en met de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) ging dat prima. Dat was een redelijk integrale visie. Een goed uitvoerbaar verstedelijkingsprogramma, dat zich financieel zeer goed heeft bewezen. Omringende landen keken er jaloers naar. Locatiekeuzes, woon- en werkprogramma’s, investeringsbudgetten en harde tijdschema’s maakten er deel van uit. De uitvoering werd overgelaten aan de gemeenten, soms in samenwerking met toenmalige regionale besturen." 

"De wereld is te ingewikkeld geworden om zo’n nota zomaar te herhalen. De vijf eerder genoemde domeinen brengen meer partijen en inspraak met zich mee. Denk aan Staatsbosbeheer, natuurorganisaties of waterschappen. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is deels zo’n visie, of een prima introductie erop. Wat ontbreekt, is de financiële onderbouwing en outputsturing op aantallen en oplevermomenten. Harde plannen, waaruit blijkt dat je de opgave serieus neemt. Dit ontbrekende handelingsperspectief is zeer urgent. Het komt erop neer dat het huidige decentrale beleid geen oplossingen heeft gebracht. Het is tijd om de draad weer op te pakken. Gezien de grootte van de problemen, kunnen we niet meer eindeloos blijven praten." 

Risico's als er geen visie komt

"Met het huidige woningtekort en de toekomstige bevolkings- en huishoudenstoename zijn er tot 2050 circa 1,5 miljoen woningen nodig. Zolang er onvoldoende wordt gebouwd, zullen de woningprijzen alleen maar stijgen. De huidige lage rente wordt in sommige discussies als de belangrijkste oorzaak daarvan aangemerkt. Maar zelfs dan is opvoeren van de bouwproductie het enige waarop we echt invloed hebben. Momenteel hebben nieuwe toetreders nauwelijks een kans op de woningmarkt. Noch in de betaalbare huursector, noch in de koopsector. Wonen dreigt iets voor insiders te worden. Eigenlijk is dat een schande. Maar de huidige situatie is geen natuurverschijnsel. Het is de uitkomst van een zwak RO-beleid."

Targeting en eigen rol

"Het belangrijkste is: waar ligt de uitvoeringsverantwoordelijkheid? Ofwel: wie neemt de leiding? Erkennen we de urgentie van de woonopgave? Die vraagt om vele nieuwe middelgrote en grote gebiedsontwikkelingen, naast de plannen die al in de maak of in uitvoering zijn. Tot 2035 praten we dan over veertig plannen zoals Amsterdam-IJburg (20.000 woningen) of ruim honderd plannen zoals Houten-Zuid of Helmond-Brandevoort (7.500 woningen). We weten dat het zo’n vijf jaar kost om tot start bouw te komen. Pas daarna kan de oplevering van een woonwijk beginnen." 

"De realisatie van deze opgave gaat een enorme inspanning vragen, zowel publiek als privaat, zowel organisatorisch als financieel. Het financiële aspect vereist de grootste aandacht. Een wenkend perspectief is er wel: op elkaar afstemmen van investeringsagenda’s in het ruimtelijke domein. Het Rijk heeft best veel geld beschikbaar voor de energietransitie, de klimaatadaptatie en de herstructurering van de landbouw. En dat is naast de 2 miljard euro die tot nu toe voor woningbouw is gereserveerd. Regionale regie, met regionale investeringsagenda’s, is hiervoor noodzakelijk. 

Disruptie

"Maar dan moeten de drie overheidslagen wel hun belangen matchen. Nu de meeste gemeenten geen actieve grondpolitiek voeren, is het verder de vraag wie in de nieuwe gebiedsontwikkelingsopgaven investeert. Hoe verleid je private ontwikkelaars en financiers tot grote langdurige investeringen? De overheid zal deze investeringen moeten geleiden om tot de gewenste financiële multipliers en ruimtelijke kwaliteiten te komen. Maar het huidige ruimtelijk beleid biedt daarvoor geen continuïteit. Voor een relatief geringe toevoeging aan de woningvoorraad zijn nu grote financiële en personele inspanningen nodig. Met een kleine economische disruptie valt het systeem om."

"BPD zelf staat voor een grote keuze. Gaan wij – naast onze blijvende focus op binnenstedelijke opgaven – ons organisatievermogen en onze investeringskracht voornamelijk richten op de toekomstige, noodzakelijke gebiedsontwikkelingen? En verschuiven we de opstalontwikkeling verder in de bouwketen, met een verdere industrialisatie van de woningbouw, om zo goedkopere woningen te kunnen realiseren? Dit lijkt de juiste richting, gezien de grote maatschappelijke opgave. De nieuwe gebiedsontwikkelingen vragen hoe dan ook een grote personele inzet in kennis en kunde. Het zal vragen om sterker proces- dan projectmanagement, zeker nu we alle domeinen met elkaar moeten verbinden." 

Cover: "DSCF8442.jpg" (CC BY 2.0) by amsfrank