Expres de complexiteit opzoeken als magische oplossing: de Nijkerkse aanpak

Een kleine twintig jaar geleden rondde ik mijn masteropleiding Bestuurskunde af aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Vanuit de studiebanken en aantal jaren werken in het organisatieadvies belandde ik in de wereld die gebiedsontwikkeling heet. Een wereld waarin ik dagelijks nog teruggrijp op de bestuurskundige principes die me toe zijn bijgebracht, procesmanagementvaardigheden die me zijn aangeleerd en de bestuurlijke bewegingsleer die ik ben gaan herkennen.

Het recente artikel ‘Als je vastzit in een gebiedsontwikkeling, maak het dan vooral complexer’ riep dan ook veel herkenning bij mij op. Een wat vrije interpretatie van het adagium ‘zit je vast, maak het complexer’ van Geert Teisman, de hoogleraar bij wie ik destijds afstudeerde, pas ik met regelmaat toe in mijn dagelijks werk als projectleider gebiedsontwikkeling. In dit artikel laat ik aan de hand van een voorbeeld zien hoe ik die praktijk toepas en welke lessen ik daaruit heb geleerd.

We zaten vast

Aan de rand van de binnenstad van de Gelderse gemeente Nijkerk stond tot een kleine tien jaar geleden een Jumbo-supermarkt. De supermarkt verhuisde naar de andere kant van het centrum en het vastgoed en de omliggende buitenruimte kwam in beeld als een herontwikkelingslocatie, het ‘Bouwplan Kerkplein’. Zo’n honderd woningen, ruimte voor detailhandel en een ondergrondse parkeergarage met 150 plaatsen voor zowel de bewoners als bezoekers van de binnenstad vormden het wenkend perspectief. Een brede samenwerking kwam van de grond, plannen werden gemaakt, kaders opgesteld: de blik richtte zich naar voren. Met een breed gedragen ontwerp, geen bezwaren of zienswijzen, een logischerwijs soepele planologische procedure en de juiste marktomstandigheden. Niets leek de succesvolle realisatie meer in de weg te staan.

Totdat bleek dat de gemeente de tachtig bestelde openbare parkeerplaatsen in de parkeerkelder om diverse redenen niet kon afnemen. Weg momentum en weg zicht op een financieel haalbaar plan. Stijgende bouwprijzen en corona zorgden voor de resterende rode vlaggen en er dreigde een streep door het hele plan te gaan. Dit ondanks het feit dat de sloop al grotendeels was uitgevoerd – wat een deel van het centrum van Nijkerk de indruk van een gebombardeerd stadscentrum gaf – en de voorinschrijving voor de woningen al was gestart. Ook de beoogde herinrichting van de openbare ruimte in dit deel van de binnenstad werd uitgesteld. Conclusie: we zaten vast.

Logischerwijs zetten de onverwachte en negatieve ontwikkelingen niet alleen het project onder druk, maar vooral ook de langdurige samenwerking tussen de betrokken partijen. De opgebouwde relaties ten spijt ging het er stevig en scherp aan toe. Na het over en weer uitspreken van de frustraties en de zorgen, werd gezocht naar een oplossing. Een ander bouwplan, een kleinere parkeerkelder, een nieuwe poging om te kijken of de gemeente alsnog de tachtig parkeerplaatsen zou kunnen afnemen, toch de planontwikkeling voor onbepaalde tijd stoppen? Alle opties werden gewikt en gewogen, maar niets gaf een door alle partijen gewenst perspectief. We bleven vastzitten.

Alsnog perspectief

De redding kwam van heel dichtbij. Vrijwel naast het plangebied begon Woningstichting Nijkerk (WSN) ondertussen namelijk aan de herontwikkeling van woonzorgcentrum St. Jozef, in samenwerking met de gemeente. WSN en de (meer dan tien!) beoogd gebruikers/huurders van de nieuwbouw vlogen vol enthousiasme en met een uiterst ambitieus concept het plan aan. Sloop en nieuwbouw; dat werd hier het adagium. Naast woningen voor zorgvragers omvatte het programma ook woningen voor zorgdragers, horeca, een uitbreiding van een basisschool en diverse additionele maatschappelijke functies. Kortom: uitdagingen genoeg. Want in de fijnmazige en cultuurhistorisch waardevolle binnenstad van Nijkerk zou het parkeren logischerwijs ondergronds opgelost moeten worden, vanwege het gebrek aan ruimte op het maaiveld.

In de wereld van gebiedsontwikkeling ben ik inmiddels overtuigd van het bestuurskundige stromenmodel. Mijn uitleg van dat model; je komt pas verder als een probleem en een oplossing op het juiste moment bij elkaar komen. En dat was hier het geval. Met de benodigde moed zochten partijen elkaar op werk- en bestuurlijk niveau op, na een initiatief van de gemeente. Met als insteek: kunnen we de twee op zichzelf al complexe projecten Bouwplan Kerkplein en St. Jozef niet aan elkaar verbinden door de parkeeropgave van St. Jozef onder het Kerkplein op te lossen? Kan een qua bebouwing en buitenruimte op elkaar afgestemde gebiedsontwikkeling beide plannen over de streep trekken?

En waar er wel honderd redenen waren om hier niet in te voorzien, hebben we toch doorgezet. Ik zeg bewust ‘we’, want het betrof een samenwerking van marktpartijen, corporatie en gemeente. Op werk-, directie- en bestuurlijk niveau. We accepteerden de risico’s, bleven uitspreken dat we het nieuwe perspectief moesten vasthouden en stelden dat het voor Nijkerk, alle partijen in het algemeen en voor de beide plannen in het bijzonder het beste zou zijn. Door de opgave te verbreden, konden we ineens twee grote projecten in de binnenstad van Nijkerk realiseren.

Geleerde lessen

De afgelopen pakweg twee jaar zijn Bouwplan Kerkplein en Het Nieuwe St. Jozef in samenhang verder voorbereid. Vanwege een stevige onderlinge afhankelijkheid nam het risicoprofiel sterk toe. Financieel, procedureel, organisatorisch, qua besluitvorming en qua planning werden beide projecten van elkaar afhankelijk en daarmee aan elkaar verbonden. Vertraging bij de een leidt daarmee in de basis tot vertraging bij de ander. Financiële uitdagingen bij het ene project kunnen zorgen geven bij het andere project. En een grote parkeergarage zonder afnemer van tientallen parkeerplaatsen is net zo’n onbegaanbare weg als een nieuw woonzorgcentrum zonder parkeeroplossing.

Maar het terugvallen op twee afzonderlijke plannen gaf en geeft geen ontwikkelperspectief. Samenwerken, over het eigen (project)belang heen kijken, heldere afspraken maken en elkaar vasthouden brachten dat perspectief wel. Het vizier is inmiddels gericht op het van de grond krijgen van beide projecten, door te werken met een (inmiddels) gezamenlijke projectgroep, het hebben van bestuurlijk commitment en daarmee rugdekking, gesloten (maatwerk)overeenkomsten met (ontbindende en opschortende) voorwaarden, maar bovenal door een bij alle partijen bestaande overtuiging om de klus samen te klaren. Die eensgezindheid is niet alleen van belang bij stappen de gewenste kant op, maar vooral bij tegenwind. En die kwam en is er ook. Denk aan beroepschriften bij het bestemmingsplan voor St. Jozef, het verkrijgen van zicht op definitief financieel haalbare plannen en de onzekerheid of het echt (en op het juiste moment) goed gaat komen.

Maak het complexer

Door de beide plannen onlosmakelijk met elkaar te verbinden hebben we twee (van oorsprong) locatie-ontwikkelingen verbreed tot een integrale gebiedsontwikkeling. Een gebiedsontwikkeling in een historische binnenstad die niet alleen sloop- en nieuwbouw van vastgoed in zich heeft, maar ook gaat over de herinrichting van openbare ruimte en een grote maatschappelijke impact. De gebiedsontwikkeling gaat over wonen, maar ook over zorg, onderwijs, detailhandel, infrastructuur en cultuurhistorie. En waar er nog steeds redenen denkbaar zijn waardoor het alsnog mis zou kunnen gaan, is er een oersterk vertrouwen in een afloop waar de samenwerkende partijen trots op gaan zijn.

Dat vertrouwen is gebaseerd op een complex, maar doordacht en robuust planproces. Op de volhardende jarenlange samenwerking en vertrouwen tussen partijen die elkaar (blijvend) nodig hebben. Op een mentaliteit van aanpakken en niet weglopen. En op een aanpak die de complexiteit niet schuwt. Kijk over je projectgrenzen heen naar additionele ontwikkelingen die op het juiste moment (alsnog) kunnen zorgen voor perspectief. Investeer in de relatie met partijen die belang hebben bij een duurzame oplossing en daartoe ook een reden hebben om complexiteit niet uit de weg gaan. Wees als samenwerkende partijen (zonder uitzondering!) bereid verder te kijken dan je eigen project en durf in dat verband ‘te geven en te nemen.’ Accepteer dat meer complexiteit ook meer van je planproces en daarmee tijd vergt, maar besef dat een gemakkelijke oplossing in gebiedsontwikkeling (bijna) niet bestaat. Ergo: zit je vast, maak het complexer!