Failliet maar toch geslaagd, trafo-project Bensdorp worstelt en komt boven

“Toen de onderaannemers hun bouwmaterialen van het terrein haalden roken we natuurlijk onraad,” zegt Jeroen Wolbrink. De projectmanager van De Stadsregisseur was in opdracht van de gemeente Bussum verantwoordelijk voor het transformatieproject Bensdorp. Zijn onderbuikgevoel bleek terecht. Enkele dagen daarna, in juli 2019, vroeg aannemer/ontwikkelaar Noordersluis een faillissement aan.

Genekt door bouwkosten

“Dat het een moeilijke tijd was, wisten we natuurlijk en eerder hadden we ons wel zorgen gemaakt, maar eigenlijk waren we inmiddels gerustgesteld: meer dan 75 procent van de woningen waren inmiddels voltooid,” vertelt Wolbrink.

Oplopende bouwkosten zorgden in 2019 voor kopzorgen bij aannemers en ontwikkelaars, herinnert hij zich. Ook bij Bensdorp bleek dat de oorzaak van het faillissement. De aannemer/ontwikkelaar had de appartementen al verkocht aan verhuurder Dudok en belegger Vesteda, maar door de duurdere materialen bleek de opbrengst niet genoeg. “Bensdorp was vergevorderd en Noordersluis was een familiebedrijf met projecten door heel Nederland. Kennelijk ging het bij al die projecten slecht.”

De curator draaide de sleutels van de appartementen op slot. De infrastructuur was vooralsnog onbegaanbaar. Het dak van de parkeergarage, bedoeld als centraal plein, was een kale betonnen vlakte en de zandweg die de hoofdweg moest vormen lag te wachten op bestrating. Bensdorp strandde in het zicht van de haven. De bewoners die twee weken later hun appartementen hadden willen betrekken, bleven verbouwereerd achter.

Culturele hotspot

Het faillissement was het hoogtepunt van een proces dat toch al piepte en kraakte, vertelt architect Marianne Loof. De oprichter en partner van LEVS architecten maakte in 2004 de eerste schetsen voor de gebiedsontwikkeling, bestaande uit twee delen. De transformatie van de voormalige cacaofabriek vormde de westzijde van het project, een nieuwbouw op het gebied van het gewestkantoor en een bouwstoffenhandel moest plaatsvinden aan de oostzijde, met koopwoningen en een gewestkantoor. De spoorlijn doorkruiste de twee gebieden stedenbouwkundig, maar economisch waren ze niettemin verbonden: de opbrengst van de villawijk was bestemd voor het transformatieproject. Ondanks die verbinding liep het proces toch vast.

De problemen ontstonden vooral bij de transformatie van de fabriek. De oude industriële panden hadden bij de gemeente associaties opgeroepen met het bekende Westergasterrein in Amsterdam, vertelt Loof. De gemeente hoopte van Bensdorp een levendige wijk te maken, met ruimten voor culturele functies naast een mix van sociale woningbouw en koophuizen. Een muziekschool vormde een van de potentiële programma’s voor plinten van de fabriek. Maar vanaf het begin riepen de ideeën voor een “culturele hotspot” weerstand op bij de Bussumse buren.

Gewend aan lege plek

Zij waren bezorgd over mogelijke overlast van mensen en lawaai, maar vreesden met name de geparkeerde auto’s. Loof: “Het bleef niet bij emotionele betogen in de gemeenteraad. Aan de villazijde wonen mensen die heel goed weten aan welke juridische knoppen ze kunnen draaien.” Wolbrink vertelt dat ook uit de wijk direct naast de fabriek protest kwam. “De cacaofabriek had altijd veel overlast veroorzaakt, maar inmiddels waren bewoners gewend aan de lege plek in hun stad. De fabriek stond al jaren leeg.”
Onder druk van de buurt werd een aantal (ondergrondse) parkeerplaatsen op de locatie toegestaan. Met de hoge parkeernormen kon daardoor echter veel minder cultureel programma worden gerealiseerd dan eerst beoogd. Loof: “Het culturele plan werd daardoor onhaalbaar.” Maar ondanks die geslonken ambities bleef de essentie van de oorspronkelijke ideeën voor de fabriek behouden: een transformatieproject met culturele bestemming. Tot het faillissement kwam.

Ferdinand Strijthagen herinnert zich de schrik die hij en andere kopers ervoeren bij het nieuws. Hij had een loft gekocht en zou twee weken later de sleutel krijgen, daarnaast was hij voorzitter van de VvE. Juist onder de bewoners heerste angst voor een financiële klap. Ze moesten afwachten of ze hun huis ooit nog in konden en snel was duidelijk dat er extra geld nodig was voor de voltooiing van de publieke ruimten. De infrastructuur was al in handen van de VvE, maar nog niet af. Strijthagen: “Die zou na voltooiing voor één euro aan de gemeente worden overgedragen.”

Daar bovenop kwam het stressvolle nieuws voor bewoners dat ze, in ieder geval tijdelijk, een andere woonruimte moesten zoeken. Bouwvakkers waren zo plotseling vertrokken, dat ze de ramen niet eens hadden dichtgedaan. Strijthagen: “Na een paar weken bleken zich duiven in de lofts te hebben genesteld.”

Extra kosten

Hoe het verder moest, was in eerste instantie onduidelijk. Twee gebouwen waren al overgedragen aan de verhuurders Vesteda en woningcorporatie Dudok, maar de woningen waren nog niet af. Wolbrink: “De gemeente was geen eigenaar, dus in feite niet verantwoordelijk.” Voor bewoners lag dat anders: de lofts waren koopwoningen en bewoners hadden al geïnvesteerd. Strijthagen: “Als VvE hebben we iedereen rond tafel geroepen en gezegd: hoe gaan we hier uitkomen?”

Een intensieve periode volgde, vertelt Strijthagen. “Wekelijks hadden we overleg en moest er werk worden verzet om het plan te voltooien. Dát het vooruit kwam, was te danken aan de betrokkenheid die alle partijen bleven voelen bij hún Bensdorp. De VvE heeft ervoor gezorgd dat het project weer vlot getrokken werd, afspraken gemaakt over de financiële afhandeling en ervoor gezorgd dat de Cacaostraat en publieke ruimte werden ingericht. Daarin heeft ook Woningborg, de verzekeraar van onder meer de lofts, een belangrijke rol gespeeld.”

De gemeente stelde tijd van medewerkers beschikbaar voor de afhandeling en ook LEVS bleef aan het project tekenen. Loof: “We hebben voor de laatste twee jaar niet meer betaald gekregen: we wilden het zélf afmaken. Het was uit verantwoordelijkheidsgevoel. We waren het geheugen van dit project, want we waren als enige partij vanaf het begin betrokken.” Dankzij subsidies van de gemeenten en tekenwerk van de architect kon het hek worden voltooid, een kunstwerk door Aam Solleveld met bureau Kunst dat is geïnspireerd op het fabrieksgebouw.

Extra bouwkosten

De ruimten die bestemd waren voor een cultureel programma waren nog niet verkocht of verhuurd. Dat bleek een financiële meevaller, want na een bestemmingswijziging konden ze worden verkocht aan commerciële partijen. De bedrijven konden en wilden meer betalen voor de plek dan de commerciële instanties waar eerder aan werd gedacht. Loof: “Vanaf het begin af aan was die culturele bestemming op deze plek te hoog gegrepen.” Toch ging het faillissement behalve ten koste van het plan ook ten koste van de portemonnees. De twee miljoen extra bouwkosten die nodig bleken, werden verdeeld over de individuele kopers en de commerciële eigenaren Dudok en Vesteda.

Wie nu door Bensdorp loopt, ziet een rustige buurt met een industrieel karakter. Op vrijdag, aan het begin van de avond, is het grote plein en de begane grond van het voormalige fabrieksgebouw bijna verlaten. Door de kleine ramen van het bakstenen gebouw zijn de sporters zichtbaar in de sportschool die er zich vestigde. De laatste gebruikers van de kantoorruimten komen door de glazen deuren naar buiten.

Erfgoed is behouden

Was het plein beter tot zijn recht gekomen met mensen die op een terras in Bensdorp het weekend begonnen, jongeren die voor een muziekschool rondhingen? Misschien. Loof: “We hebben het erfgoed in ieder geval weer voor de komende honderd jaar behouden.” Wolberink noemt het jammer dat niet meer plekken voor ontmoetingen in Bensdorp kwamen. Inmiddels woont Strijthagen vier jaar met veel plezier in zijn loftwoning, vertelt hij. Of het de extra moeite en investeringen waard was? “Het woont hier heerlijk en het is prachtig geworden.” Over het sneuvelen van het culturele programma is hij gelaten. “Ik ben blij met de commerciële functies, die zorgen voor genoeg levendigheid.”

Toch kijken ook Loof en Wolbrink met trots terug: het is ondanks de tegenslagen gelukt om de gebiedsontwikkeling af te ronden. LEVS besloot daarom afgelopen jaar een boek uit te brengen over het proces en het resultaat: “Dit project laat niet onze mooiste architectuur zien, maar wel wat je in een bouwproces moet kunnen doorstaan en overwinnen.”