Onderzoek Conjunctuur en woningbouw hebben alles met elkaar te maken. De wind zit nu duidelijk in de verkeerde hoek, zo blijkt uit een analyse van Stadkwadraat en Fakton. Erik de Boer las het rapport en zet de tegenvallers op een rij. Waar de kosten stijgen, blijken woningkopers steeds lastiger te vinden. Een somber beeld.
Door de economische tegenvallers die zich sinds oktober 2021 hebben voorgedaan, zijn talloze woningbouwprojecten financieel niet meer haalbaar, zowel bij herontwikkeling als nieuwbouw. Het saldo van de gecombineerde grond- en vastgoedexploitatie van een gebiedsontwikkeling valt momenteel gemiddeld € 22.000 per woning lager uit dan zonder deze negatieve effecten.
Dit blijkt uit het rapport ‘Tegenwind in Gebiedsontwikkeling’ van de vastgoedadviesbureaus Stadkwadraat en Fakton. Erwin van der Krabben (Radboud Universiteit) en Peter Boelhouwer (TU Delft) verleenden eveneens medewerking. Het rapport is opgesteld op verzoek van het Ministerie van BZK en door minister De Jonge eind vorig jaar aangeboden aan de Tweede Kamer.
Negatieve businesscase
Het rapport is een eerste poging een prijskaartje te hangen aan het effect van de economische tegenwind op de prijzen van nieuw te bouwen woningen. De realisatiekosten stegen ook door de hogere kwaliteitseisen die ontwikkelaars worden opgelegd en de striktere wet- en regelgeving. Projecten komen daardoor niet eens tot ontwikkeling. Gevolg: het stilvallen van de woningproductie. De business case voor hoogbouw is in veel gevallen nog negatiever en daarmee bij ongewijzigd beleid eveneens niet meer rond te rekenen.
Wat binnenstedelijke ontwikkeling betreft, is de business case voor hoogbouw in veel gevallen onhaalbaar
Het rapport signaleert dat tot oktober 2021 de verkoopprijzen van woningen harder zijn gestegen dan de bouwkosten. De extra kosten konden in die tijd daardoor nog worden opgevangen. Vanaf oktober van dat jaar is er een kentering te zien. Aan de ene kant stijgen de bouwkosten harder en anderzijds stagneren de prijzen van woningen. De hoge inflatie die de kosten van arbeidsloon en materialen laat stijgen maakt dat het extra moeilijk is geworden om uit de kosten te komen van de bouw van een project en tot een positief resultaat te komen van de exploitaitie ervan. Daarom spreken de auteurs van het rapport over de ‘financiële tegenwind’ die sinds oktober 2021 waait.
In hun onderzoek nemen de auteurs de sociale huurwoning wel mee in hun berekening maar alleen voorzover het de grondexploitatiecijfers betreft. De vastgoedexploitatie van sociale huurwoningen hebben ze niet meegewogen omdat de business case eigen spelregels kent. Zo staat het woningcorporaties niet altijd vrij hun bezit te verkopen tegen marktconforme prijzen.
Samenloop van factoren
Het rapport benoemt een groot aantal elementen die van invloed zijn op de rekensom van de economische tegenvallers per woning. Zo eisen overheden meer betaalbare woningen en hanteren ze hogere kwaliteitseisen. De gestegen rente heeft geleid tot hogere financieringslasten. De parkeerexploitatie verslechtert doordat tegenover hogere kosten langzaam dalende opbrengsten staa. Tegelijkertijd leiden lagere parkeernormen tot hogere normen voor fietsparkeren waarvoor vaak aparte voorzieningen moeten worden getroffen (waar geen opbrengsten tegenover staan).
Wat binnenstedelijke ontwikkeling betreft, is de business case voor hoogbouw in veel gevallen onhaalbaar. Daarnaast nemen de verwervingskosten van locaties toe als gevolg van inflatie en speculatie. In het algemeen nemen zowel de kosten toe van de grondexploitatie (door extra kwaliteitseisen) als van de plankosten (door de noodzaak van meer onderzoeken). Tot overmaat van ramp leiden vertragingen in procedures tot een versterking van al deze effecten.
‘Waddinxveen onder constructie’ door Menno van der Haven (bron: Shutterstock)
De auteurs signaleren bovendien dat de markt aan het kantelen is. Enerzijds stijgen de kosten, anderzijds is het steeds moeilijker kopers te vinden omdat ook zij worden geconfronteerd met hogere financieringslasten en beperkende voorwaarden om een hypotheek te krijgen. In hun berekeningen bieden de auteurs inzicht in de tekorten die ontstaan waardoor gebiedsontwikkelingen de afgelopen tijd steeds moeizamer of niet van de grond komen.
Regionale verschillen
Als uitgangspunt namen ze de prijzen per 1 januari 2020. De auteurs bestudeerden meer dan 100 projecten met in totaal ongeveer 95.000 woningen. Gemiddeld berekenen zij het negatieve effect van de tegenwind op het saldo van de exploitaties in de onderzochte periode op circa € 22.000 (exclusief BTW) per woning. Dit bedrag is een gemiddelde dat per regio en per type woning verschilt. In de Randstad beweegt het negatieve effect van de economische tegenwind zich tussen € 26.000 voor woningen aan de onderkant en € 11.000 voor die aan de bovenkant.
Wanneer rekening wordt gehouden met de aantallen woningen per prijssegment komt dat neer op een gemiddelde van € 14.000 per woning. In de regio’s tegen de Randstad aan zijn de bedragen respectievelijk € 31.000 en € 16.000 (gemiddeld € 24.000 per woning) en in de rest van Nederland beweegt de bandbreedte zich tussen respectievelijk € 43.000 en € 31.000 (gemiddeld € 19.000 per woning). Dit betekent dat in het meest negatieve scenario ontwikkelaars en opdrachtgevende gemeentes of beleggers een verschil moeten zien te overbruggen van € 43.000.
Duurzaamheidsambities worden beperkt zoals het afzien van houtbouw of van het streven naar energieneutraal
En daarmee zijn de financiële obstakels voor ontwikkelaars nog niet allemaal benoemd. Want door de stijgende prijzen wordt de aankoop van geschikte locaties ook duurder. Bovendien worden marktprijzen van gewilde locaties door speculatie kunstmatig opgedreven, soms tot een niveau dat een woningbouwproject financieel niet meer haalbaar is.
Aan de andere kant signaleren de auteurs in de markt een kentering waarbij steeds meer partijen posities te koop aanbieden in plaats van te koop vragen. Maar dat aanbod wordt nog steeds gekenmerkt door niet-realistische vraagprijzen omdat eigenaren van grond en locaties hun bezit nog voor te hoge prijzen in de boeken hebben staan.
Aanpassen van programma’s
De auteurs van het Tegenwind-rapport zien dat partijen de pijn van de financiële tegenwind proberen te beperken om een business case alsnog haalbaar te maken. Dat kan op verschillende manieren, zoals het aanpassen van het woningprogramma, bezuinigen op het kwaliteits- en duurzaamheidsniveau of door geplande hoogbouw minder hoog te maken.
‘Houten constructie’ door Imagenet (bron: Shutterstock)
Zo worden hoogbouwprojecten bijvoorbeeld teruggebracht tot onder de 70 meter omdat dan allerlei dure bouwvoorschriften op het gebied van veiligheid komen te vervallen. Een andere methode om de rekensom rond te krijgen, is dat het aantal grote en duurdere woningen wordt verminderd ten gunste van kleinere huizen. Parkeeroplossingen worden bijgesteld van ondergronds naar half-ondergronds of bovengronds waarbij binnenterreinen worden opgehoogd. Duurzaamheidsambities worden beperkt zoals het afzien van houtbouw of van het streven naar energieneutraal of er wordt genoegen genomen met kleinere marges. Ook kunnen gemeenten de financiële pijn proberen te verzachten met eigen bijdragen of met financiële injecties vanuit de pot Start Bouw Impuls (SBI-subsidie). Deze is echter al ruimschoots overvraagd.
Het volledige rapport is hier te vinden.
Cover: ‘Bouwplaats in Amsterdam’ door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)
Door Erik de Boer
Freelance journalist
