Is een doorbraak voor de financiering van collectieve woonvormen nabij?

Vorige maand vond in het kader van het project Together! een seminar plaats over de financiering van collectieve woonvormen. Collaboratieve woonvormen zoals wooncoöperaties zijn in opkomst, maar de financiering daarvan, waarbij het eigendom collectief is, blijkt in Nederland vaak een probleem. Waarom is deze vorm voor banken anders dan een ‘gewone’ hypotheek? En waarom lukt het wel in het buitenland waar banken vaker geld uitlenen aan collectieve huisvesting van woongroepen? Naast belemmeringen ging het tijdens dit seminar vooral om de vraag hoe wooncoöperaties wél te financieren. Op zoek naar goede voorbeelden dus. En naar de juiste instrumenten om gemeenschappelijk wonen mogelijk te maken.

Een waaier van coöperatieve woonvormen

Clemens Mol vertelt over Cooplink, een vereniging van, voor en over wooncoöperaties. Die wooncollectieven zijn er in verschillende soorten en maten. Geschat wordt dat er in Nederland 1500 wooncollectieven zijn — exacte cijfers zijn onbekend. Op dit moment onderzoekt Cooplink, samen met Platform31, het aantal collectieve woonvormen waarvan het vastgoed in eigendom is van een woningcorporatie. Daarnaast zijn er allerlei vormen van collectief wonen buiten woningcorporaties om. Zo zijn er zelfstandige groepen bewoners met gemeenschappelijk eigendom (bijvoorbeeld een groep die samen een oude school of boerderij heeft gekocht), groepen die gezamenlijk nieuw bouwen en als bewoner huren van het collectief en beheercoöperaties, waarbij een andere partij (zoals een woningcorporatie) het bezit heeft en verschillende beheertaken door de groep bewoners worden overgenomen (zoals onderhoud, groenvoorziening en woningtoewijzing). Feit is dat de vraag naar gezamenlijk wonen groter is dan het huidige aanbod.

Voor wooncoöperatie De Nieuwe Meent in Amsterdam geldt dat het collectief wooneenheden aan de bewoners verhuurt. Deze liggen allemaal onder de huursubsidiegrens van 752 euro. De start bouw is begin 2022 voorzien. Dat het project van start kan is te danken aan een waaier aan soorten financiers, legt toekomstig bewoner Josta van Bockxmeer uit. Het grootste deel bestaat uit een lening van de Duitse GLS Bank (44 procent), gevolgd door een lening van de gemeente (22 procent) en een reeks aan kleinere leningen en subsidies. De laatste 8 procent om de businesscase rond te krijgen wordt via crowdfunding opgehaald, waarbij iedereen die het initiatief een warm hart toedraagt obligaties kan kopen.

In ruil voor een gunstige lening van de gemeente is contractueel vastgelegd dat de wooncoöperatie het pand nooit mag doorverkopen. Mocht de coöperatie zich ooit opheffen, dan wordt het pand eigendom van de gemeente. De gemeente geeft de grond in erfpacht uit, waarvoor jaarlijks een huurbedrag wordt betaald (canon).

De inspiratiebron voor 33Bovengronds, een Delftse wooncoöperatie in oprichting, is De Samenwerking in Amsterdam, dat al sinds 1901 de huren duurzaam betaalbaar houdt. Daarnaar streeft ook Eric Amory, initiatiefnemer van 33Bovengronds. Zijn project telt 33 flexibele driekamerappartementen met collectieve voorzieningen. Het zijn zelfstandige woningen van circa 70 vierkante meter voor iets meer dan duizend euro per maand in Delft, hartje centrum. Een banklening is mogelijk tot circa 70 procent, aldus Eric over de financiering van het project. In Delft moet de grond moet worden gekocht, ook al rekent de gemeente hiervoor geen marktconforme prijs. Bewoners financieren elk met een eigen inbreng van 50.000 euro mee, maar zelfs dan resteert er nog een gat. Amory geeft aan dat een lening zoals in Amsterdam enorm zou helpen, net als het verlagen van de eigen inbreng naar 12 procent (35.000 euro) per appartement.

Ervaringen in het buitenland

In andere Europese landen komt de financiering makkelijker van de grond dan in Nederland. Volgens Erik van Ossenbruggen van Ecorys is het niet eenvoudig om lessen uit het buitenland een op een toe te passen in de Nederlandse context. Dit komt doordat wooncoöperaties in elk land een andere geschiedenis hebben en op een andere manier op de markt aansluiten. Dit is een van de conclusies uit het Europese onderzoek van Ecorys in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De centrale vraag in dat onderzoek was hoe het kan dat initiatieven voor wooncoöperaties uitblijven terwijl de wijziging van de Woningwet in 2015 deze woonvormen juist mogelijk wilde maken.

Aan de hand van casestudies in Oostenrijk, Denemarken, Duitsland, Zweden, Zwitserland en Nederland is een vergelijking gemaakt hoe wooncoöperaties daar tot stand komen en wat de financiële en maatschappelijke meerwaarde ervan is. Het coöperatieve model bestaat in die landen al decennialang en de financiële haalbaarheid van wooncoöperaties heeft zich daar bewezen. Banken hebben er geen problemen mee om projecten voor groepen bewoners te financieren.

Een kanttekening is dat in bijvoorbeeld Oostenrijk en Zwitserland sommige wooncoöperaties zo groot en professioneel zijn dat ze meer lijken op een Nederlandse woningcorporatie. Een ander verschil is dat in Duitsland en Oostenrijk bij nieuwbouw vaak een aanzienlijke eigen bijdrage van de toekomstige bewoners wordt gevraagd (circa 50.000-75.000 euro). De huur is daarentegen weer relatief laag. Hiermee sluiten de onderzochte cases meer aan op het middensegment, terwijl wooncoöpeaties in Nederland zich grotendeels op het sociale huursegment richten.

Nederland kent voor lage inkomensgroepen al een grote sociale huursector, maar woningcorporaties bieden volgens Van Ossenbruggen over het algemeen weinig ruimte voor zelfbeheer door bewoners. Daarnaast zijn woningcorporaties slechts beperkt in het middeldure en vrijesectorhuursegment actief.

Clemens Mol reflecteert vanuit zijn perspectief op de uitkomsten van het onderzoek. Europese steden als Wenen, Zürich en München hebben weliswaar al een langere geschiedenis van wooncoöperaties, maar sturen ook nu nog actief op de realisatie van meer wooncoöperaties met beleid en mogelijkheden voor financiering, zegt Mol. Dit gebeurt volgens hem omdat de betaalbaarheid van woningen in deze steden onder druk staat. Nederlandse gemeenten zouden dit als voorbeeld kunnen nemen voor hun eigen problemen omtrent het voorzien in betaalbare woningen. Daarnaast kan volgens hem de samenwerking met initiatieven voor wooncoöperaties beter.

In Zwitserland zijn wooncoöperaties vooral een stedelijk fenomeen, merkt Han van de Wetering (architect en oprichter Van de Wetering Atelier für Städtebau, Zürich) op. Het stimuleren van wooncoöperaties in steden als Zürich hangt samen met de behoefte aan betaalbare woningen in het middensegment, met name voor gezinnen. Wat volgens hem in de Nederlandse context onwennig is, is dat met het wooncoöperatiemodel niet gespeculeerd kan worden, zoals met koopwoningen.

Geert de Pauw (Community Land Trust Brussels & Sustainable Housing for Cohesive Communities) ziet als groot verschil tussen de Nederlandse en de Belgische context dat het aandeel sociale huurwoningen in steden als Brussel significant lager is dan in Nederlandse steden. Nu de huren in steden steeds hoger worden, is er een gebrek aan betaalbare huurwoningen voor lagere inkomensgroepen. Met zijn Community Land Trust (CLT) heeft De Pauw de gemeente Brussel overtuigd om twee locaties beschikbaar te stellen voor pilotprojecten. Met financiering via sociale hypotheken van het Brussels Woningfonds en zogenoemde ‘spaargroepen’ voor toekomstige bewoners is het mogelijk om de woningen te financieren.

Uit de buitenlandse ervaringen komen enkele belangrijke conclusies naar voren:

• Wooncoöperaties worden beschouwd als een welkome aanvulling op de woningmarkt, vooral in steden.
• Overheidssteun is nodig. Dat kan door te voorzien in geoormerkte locaties, door goedkope leningen en door een bredere bekendheid van het collectief-wonen-model.
• Banken in het buitenland hebben geen moeite om groepen bewoners in collectieve woonvormen te financieren.
• Ervaringen van buitenlandse banken met terugbetalingen zijn positief. Het aantal wanbetalers is zeer klein, en geringer dan bij individuele huishoudens.
• Buitenlandse collectieve woonvormen zijn — meer dan hier — gericht op middeninkomens en eigen bijdragen.

Financiering in Nederland

Hoogleraar Johan Conijn (Finance Ideas) deed vorig jaar onderzoek voor het ministerie van BZK naar de financiering van wooncoöperaties, met heldere conclusies. Het effect van de Woningwet uit 2015 is volgens hem uitermate dun. Woningcorporaties zijn weinig geneigd om maatschappelijk bezit over te doen naar wooncoöperaties. Wel in zelfbeheer — dan wordt het een beheercoöperatie — maar dan blijft het woningbezit eigendom van de corporatie. De meeste banken zijn terughoudend met de financiering van wooncollectieven om verschillende redenen. Het is voor hen een nieuwe en onbekende markt en vooralsnog een niche vanwege de beperkte omvang.

Bijkomend probleem voor wooncoöperaties die voor nieuwbouw gaan, is dat banken pas financieren als er een (onder)pand is en dus niet al in de fase van planvorming en ontwikkeling. In het algemeen is hun maximale leenbedrag veel lager dan bij een individuele koper. Het maximum is de laagste van twee grootheden: de taxatiewaarde en de verwachte huuropbrengst. Een wooncoöperatie die veel lage huren wil realiseren, kan dus minder lenen, ongeacht het (onder)pand. Voor de bank is een wooncoöperatie een zakelijke klant, met meer risico en dus een hoger rentepercentage, en bovendien moeten alle potentiële bewoners gescreend worden in het kader van Customer Due Diligence (CDD). Dit betekent een check op witwaspraktijken, voorlichting over overkreditering, en het houden van veel gesprekken. Dat wordt door banken als lastig en tijdrovend gezien.

Richard Luigjes, manager fondsontwikkeling van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn), gaat in op een financiële oplossing die in de maak is, en hopelijk binnenkort beschikbaar komt. Dat is de Financieringsfaciliteit Wooncoöperaties. Die werkt via een rekening courant bij SVn, ongeveer op dezelfde eenvoudige manier als de bekende Starterslening werkt. Gemeenten of provincies stellen zich garant voor een extra lening voor wooncoöperaties, bovenop de financiering die van de bank komt. Deze extra lening dekt een groot deel van het huidige financiële ‘gat’ omdat banken maar voor circa 70 procent hypotheek verschaffen aan een wooncollectief.

Luigjes geeft aan dat een aantal laatste belemmeringen voor de Financieringsfaciliteit wordt uitgezocht, zodat deze behalve voor de gemeente Amsterdam ook voor andere overheden toegankelijk wordt. De verwachting en hoop is dat de Financieringsfaciliteit op korte termijn van start kan gaan. Deze staat dan open voor alle gemeenten (en provincies). Een wooncoöperatie als 33Bovengronds in Delft zou hiermee geholpen zijn.

De gemeente Amsterdam ondersteunt de financiering van wooncoöperaties al, vertelt programmamanager woningbouw Marije Raap. De hoofdstad heeft samen met SVn de (bovenstaande) regeling opgesteld en een aantal keuzes gemaakt. Amsterdam heeft veel eigen grond die ze in erfpacht uitgeeft, wat risico’s verkleint en voorwaarden vergemakkelijkt. Wooncollectieven kunnen maximaal 50.000 euro per woning lenen, met een looptijd van maximaal 15 jaar. Dit geldt voor sociale en middenhuurwoningen. Daarbij stelt de gemeente een eigen inleg van het collectief van 5 procent als eis. De lening kan ook al vóór de planontwikkeling worden aangevraagd. Het eerder genoemde project De Nieuwe Meent maakt er gebruik van.

Aart Cooiman, sectorspecialist bouw en vastgoed bij de Rabobank, is al een aantal jaren bezig met financiering van collectief wonen. Hij ziet niet alleen het besef van de maatschappelijke meerwaarde (welzijn, tegen vereenzaming, sociale cohesie, leefbaarheid, blijvend betaalbaar) van wooncoöperaties groeien, maar ook de bancaire belangstelling. Cooiman legt uit dat banken te maken hebben met een zorgplicht jegens bewoners. Ze moeten hen (wettelijk) behoeden voor overkreditering, ze moeten voldoende (begrijpelijke) uitleg geven en ze moeten checken dat er geen zwart geld wordt witgewassen. Slechts enkele banken zijn volgens Cooiman geïnteresseerd in financiering van collectieve woonvormen, waaronder dus de (coöperatieve) Rabobank. De sectorspecialist ziet de intensieve bezigheden die met zo’n financiering gepaard gaan als een probleem en hoopt dat banken daarvan verlost worden. De Rabobank denkt ook mee met de Financieringsfaciliteit van de SVn.

Positieve noot

Tijdens het seminar is duidelijk geworden voor welke uitdagingen initiatiefnemers van collaboratieve woonvormen staan. Financiering blijkt ingewikkeld en tijdrovend. Tegelijkertijd zien banken de administratieve kant als een belemmering om meer wooncoöperaties te financieren. Toch eindigt het seminar met een positieve noot, want het lijkt erop dat de Financieringsfaciliteit Wooncoöperaties het makkelijker gaat maken om collaboratieve woonvormen van de grond te krijgen.