Forse groei kleinschalige bedrijfsruimte belemmert circulaire transitie

Meer ruimte voor bedrijven en als er dan toch sprake is van een transitie, dan vooral (en het liefst alleen) op het terrein van duurzaamheid. De afgelopen jaren zijn er op Gebiedsontwikkeling.nu diverse pleidooien geweest voor het behouden van bedrijvigheid op bedrijventerreinen én het daadkrachtig aanpakken van de duurzaamheidsopgave in deze gebieden. Zo deed Fontys-lector Cees-Jan Pen twee jaar geleden al de oproep om de komende tien jaar een stop te zetten op de transformatie van werkgebieden. “Er is substantiële ruimte nodig voor het realiseren van de noodzakelijke stedelijk-economische circulaire ambities.”

In Den Haag stond in datzelfde jaar de benarde positie van verschillende bedrijfstakken in de schijnwerpers, omdat volgens de toenmalige wethouder het tekort aan bedrijfsruimte de economische groei van de stad belemmert. Het Planbureau voor de Leefomgeving drong er eind vorig jaar al op aan dat er veel meer ruimte gereserveerd moet worden om de omslag naar een circulaire economie mogelijk te maken. En in mei van dit jaar liet de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) zien dat er op de kleine 4.000 Nederlandse bedrijventerreinen een enorme verduurzamingsopgave ligt. Deze komt echter door een gebrek aan goede samenwerking nog lang niet altijd van de grond.

Grote zorgen

Nieuw onderzoek van Stec Groep laat zien dat de huidige ontwikkelingen op de bedrijventerreinen niet bepaald meehelpen om plek te bieden aan de ‘juiste’ bedrijven. De onderzoekers constateren dat er sinds 2018 “een explosieve toename is van kleinschalige bedrijfsunits op bedrijventerreinen.” De afgelopen jaren is het aantal units tot 100 vierkante meter met 70 procent gegroeid. “De nieuwbouw van kleine units sinds 2020 is goed voor circa 260 hectare aan kaveloppervlakte op de Nederlandse bedrijventerreinen. Om dit in perspectief te plaatsen: in de afgelopen jaren werd in Nederland jaarlijks zo’n 450 tot 700 hectare aan bedrijventerreinen uitgegeven.”

Bijna de helft van deze nieuwe kleinschalige bedrijven vestigt zich op kavels waar ook (grotere) bedrijven in een hoge milieucategorie zich hadden kunnen vestigen. Deze staan voor een grote duurzame en circulaire opgave. Vooral op nieuwe bedrijventerreinen wordt steeds meer ruimte ingevuld door kleinschalige bedrijfsruimtes. En daar ontstaat volgens de onderzoekers het belangrijkste probleem. Ja, zeggen zij, de kleinere units voorzien zeker in een vraag, bijvoorbeeld door de groei van het aantal zzp’ers en microbedrijven en door de toenemende behoefte aan opslagruimte onder particulieren. En voor ontwikkelaars en beleggers is het een interessant segment vanwege relatief hoge huurprijzen, lage bouwkosten en een gespreid risico op leegstand. “Dat verklaart ook de enorme groei in het aantal aanbieders van deze ruimtes.”

Die ontwikkeling baart de onderzoekers vanwege een tweetal redenen grote zorgen. Allereerst wordt de krapte die er al is op de bedrijventerreinenmarkt (zoals bijvoorbeeld in de provincie Utrecht) alleen maar groter. “Dit terwijl transities als energie en circulaire economie om meer ruimte vragen, juist ook ruimte met een hogere milieucategorie.” De strijd om de ruimte is dan ook niet het enige probleem. Zo worden de vestigingsmogelijkheden beperkt van (circulaire) bedrijven die vanwege hinder voor de omgeving en de ruimtevraag zijn aangewezen op een bedrijventerrein. “Zorgvuldigheid en weloverwogen keuzes in uitgiftes van nieuwe bedrijventerreinen is kortom absolute noodzaak. Kleine units zijn bij uitstek een vastgoedsegment dat uitstekend in te passen is binnen het bestaand stedelijk gebied of bijvoorbeeld in gemengde gebiedsontwikkelingen.”

Evenwichtige toedeling

De onderzoekers adviseren overheden dan ook om deze ruimtelijke afwegingen zorgvuldig te maken. Gemeenten moeten strak sturen op het behouden van ruimte op zowel nieuwe als bestaande bedrijventerreinen voor bedrijven die niet op een andere plek terechtkunnen dan een bedrijventerrein. “De basis hiervoor is goed zicht op vraag en aanbod en visie op ruimte voor werken.” De Omgevingswet kan helpen om kleinschalige ruimtes te weren op plekken waar deze niet gewenst zijn. “Geef vanuit het kernprincipe ‘beschermen van (milieu)ruimte voor reguliere bedrijfsruimtegebruikers’ invulling aan een evenwichtige toedeling van functies op bedrijventerreinen.”