Gebiedsontwikkelaars, val niet terug in reflexen van vorige crisis

De coronacrisis is nog maar enkele maanden oud. Het is dan ook te vroeg om te voorspellen hoe huurders, kopers, ontwikkelaars en overheden hierop gaan reageren – en welke gevolgen dit heeft voor de praktijk van gebiedsontwikkeling. Wat wel kan, is de lessen die we hebben opgedaan in de crisis van 2008 tot 2015 te vertalen naar nu. Wat zijn reflexen die we hoe dan ook moeten vermijden? En wat is wél verstandig om te doen?

Fase 1: handelen tijdens de crisis

Het is heel goed denkbaar dat we, vergelijkbaar met het begin van de crisis in 2008, in de komende tijd het volgende zien gebeuren: aan de kant van de overheid zijn er nog net een paar woningbouwprojecten over de streep te helpen met een klein (financieel) zetje. Denk aan de Van der Laan-gelden in 2008 om de woningbouw op gang te houden (Evaluatie stimuleringspakket woningbouw, EIB 2012) en houd daarbij in gedachten dat één woning extra het Rijk zo een ton aan btw en loonbelasting oplevert.

Er zullen in de eerste fase van een crisis partijen zijn die blijven ontkennen dat er iets is veranderd en veel te lang blijven verlangen naar hoge grondprijzen of dito rendementen, en zo de verkeerde maatregelen nemen. Dit doen ze bijvoorbeeld door nu een plan te herontwikkelen, om tegen de tijd dat het aangepaste plan besteksgereed is te constateren dat de markt wederom is veranderd. Of, nog erger, nieuwe werkwijzen blokkeren en halsstarrig vasthouden aan het motto dat het allemaal vanzelf wel goed komt. En dan zijn er nog partijen die elkaar voor de rechter slepen of gaan heronderhandelen over de schade als gevolg van vertraging van de gebiedsontwikkeling.

Met dergelijke reacties is de selffulfilling prophecy van een ingrijpende crisis ingezet. En dan heb ik het nog niet over het vertrouwen van consumenten dat snel af kan nemen, met sterk dalende prijzen tot gevolg. Wie durft nog een huis te kopen dat over twee jaar klaar is, waarbij de eigen woning pas over anderhalf jaar kan worden verkocht? Welke belegger durft nu een project aan te kopen, terwijl het rendement ook afhankelijk is van de onzekere uitpondwaarde? Als de prijzen gaan dalen door een verminderde vraag is het denkbaar dat sommige beleggers hun kleine middeldure huurwoningen liever leeg laten staan dan de huur te verlagen. Dit is vergelijkbaar met de leegstand in de kantorenmarkt tien jaar geleden, waarbij leegstandskosten in hun portefeuilles minder pijn deden dan grote afwaarderingen die het gevolg zijn van lagere huren of herbestemming. Kortom: er is heel goed een verlammende cocktail denkbaar die de bouw stil kan leggen.

Naast overeenkomsten zijn er ook verschillen met 2008. Zo kunnen bouwkosten, in tegenstelling tot tien jaar geleden, in de coronacrisis juist stijgen door het gebrek aan materiaal en personeel. Er kan ook vraaguitval ontstaan, omdat een groot deel van de huidige vraag het gevolg is van internationale arbeidsmigratie. Het werd de afgelopen weken al zichtbaar dat seizoenarbeiders naar hun geboorteland teruggingen. Ook denkbaar is dat grote groepen internationale kenniswerkers in deze tijden thuis willen zijn en grote en snelgroeiende werkgevers zoals Uber, Booking en Airbnb sterk krimpen. Het lijkt wellicht prettig dat de druk van de woningmarkt verdwijnt, maar als de aantrekkingskracht van steden weer in beeld komt, is dit effect zo goed als zeker tijdelijk.

Fase 2: bouwen tegen de stroom in

Na een wilde glijbaan naar beneden is er ergens een bodem waarna het weer beter gaat. Dan is het te hopen dat er voldoende en gekwalificeerd personeel is bij zowel bouwbedrijven als gemeenten om de toenemende vraag te faciliteren. Als het Rijk juist op dat moment bij gemeenten bezuinigingen afdwingt, leidt dat nog twee jaar lang tot krimp in plaats van groei, omdat er niet voldoende capaciteit bij gemeenten is om alle projecten van ontwikkelaars te faciliteren. Het is daarom verstandiger als het Rijk juist financiële steun verstrekt om de gemeentelijke ontwikkelorganisaties in stand te houden. Het kost te veel tijd en kennis om na enkele jaren weer op te moeten bouwen. Ook zullen er private partijen zijn die nog niet direct kunnen opstarten, bijvoorbeeld door te grote schuldenposities of te weinig liquiditeit. Een slimme lokale overheid speelt hier op in met agressieve verwervingsstrategieën en het actief afbouwen van ontwikkelposities van partijen die niet kunnen – of te lang wachten met – versnellen.

Aan het einde van de vorige crisis werden de corporaties na het Vestia-debacle ook nog eens belast met de verhuurderheffing. Deze leidde tot een jarenlange en forse verlaging van de bouwproductie. Het zijn echter juist de corporaties, als niet-marktpartijen, die anticyclisch opdracht kunnen geven voor bouwplannen. Die positie geeft alle reden om versneld een regeling in het leven te roepen die het mogelijk maakt om de verhuurderheffing tot 100 procent te verrekenen met de investeringen van corporaties in nieuwbouw.

Een verschil en een kans ten opzichte van 2008 is dat beleggers nu wel alom vertegenwoordigd zijn op de woningmarkt. Er ligt een bal voor open doel voor beleggers van pensioenfondsen om de bouwproductie te stutten en zo te voorzien in de woningbehoefte van mensen die werken in wat we in deze tijd vitale beroepen noemen, zoals verplegers, leraren en politieagenten. Dat betekent woningen met een huur net boven de liberalisatiegrens, een oppervlakte van meer dan 60 vierkante meter, met een minimale huurverhoging en een gereguleerde huurprijsstelling.

Fase 3: hou ambities in stand

Als het weer een beetje beter gaat, dan zal niet iedereen meteen willen geloven dat dit inderdaad het geval is. Tien jaar geleden was een veel gebruikte zin: “we moeten wennen aan het nieuwe normaal”. Het gevolg kan zijn dat plannen goedkoper moeten en daarom minder kwaliteit krijgen. Een crisis is echter een relatief korte periode in de geschiedenis van een stad, terwijl ambities veel meer samenhangen met ruimtelijke dynamiek in een tijdspanne van decennia. Denk hierbij aan gebundelde deconcentratie of juist de trek naar de stad en verdichting rond ov-knooppunten. En dan zijn er ook nog de grote, in de tijd trage demografische ontwikkelingen, zoals de internationaliserende arbeidsmarkt, huishoudensverdunning en vergrijzing. Als de ogen na de crisis weer opengaan, dan blijken deze trends nog steeds relevant en zijn de ambities voor de stad nog net zo groot. Het is dan ook van groot belang om in tijden van crisis niet alleen door te werken aan kwalitatief goede plannen, maar ook aan planologische procedures, zodat projecten juridisch bouwrijp zijn als de markt weer aantrekt.

Fase 4: bouw maatschappelijke opgaven in

In de laatste fase, als de professionals zien dat het beter gaat, zullen veel consumenten zich nog afvragen of zij in de komende tijd hun baan kunnen behouden en een nieuw huis kunnen kopen of huren. Dan komt het erop aan initiatieven te stimuleren die wél van de grond komen. Een mooi voorbeeld daarvan in de vorige crisis was de opkomst van (collectieve) zelfbouw. Het werd deze pioniers gemakkelijker gemaakt te investeren en hun woonwensen te realiseren doordat lokale overheden meer flexibiliteit toestonden en minder reguleerden en deze groep expliciet ene positie gaven. Een bijkomend voordeel van het investeren in de stad door zelfbouwers, was en is dat zij nieuwe gebieden veroveren en zorgen voor eigenaarschap als de (gebieds)ontwikkelaars verdwenen zijn.

Maar toen de markt na de vorige crisis weer aantrok, kwamen de regels weer terug. Dat gebeurde – om bij zelfbouw te blijven – bijvoorbeeld omdat met zelfbouwkavels gespeculeerd werd.

In de huidige crisis zal de roep om minder regels eveneens aanzwellen met als doel om de bouwproductie zoveel mogelijk op peil te houden. Die vraag is legitiem, maar het zou een mooie opbrengst zijn als we die regels ook na de coronacrisis zoveel mogelijk achterwege kunnen laten. Daarvoor is het wel nodig dat ontwikkelaars zelf maatschappelijk urgente doelen inbrengen. Denk daarbij aan de energietransitie, klimaatadaptie en sociale inclusiviteit. Hoe mooi zou het zijn als gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling na de crisis door alle betrokken partijen als een breed gedragen maatschappelijke verantwoordelijkheid worden ervaren.

Concluderend

In alle verschillende fases van een crisis is het voor lokale overheden zaak om snel te reageren. Dat kán met grondbeleid en grondprijzen. In de eerste crisisfase is deze financiële steun inzetbaar om projecten die al klaarliggen over de streep te trekken. Het helpt dan wel als partijen transparant zijn over kosten en opbrengsten, en winstdelingsregelingen zijn daarbij niet meer dan redelijk. In de tweede en derde fase gaat het om het opzeggen van ontwikkelrechten van ontwikkelaars die niet willen of kunnen en het actief verwerven van gronden. In de vierde fase kan de lokale overheid voorrangsposities geven aan partijen die wel kunnen ontwikkelen voor de dan geldende maatschappelijke doelen.

Dit is een pleidooi om het goede te doen op het goede moment om zo sneller en beter uit de crisis te komen. Daar zullen alle betrokken partijen in gebiedsontwikkeling hun verantwoordelijkheid voor moeten nemen. Ook in de bouwwereld bepalen we samen de impact van corona. Hopelijk maken we de juiste keuzes en kijken we over een paar maanden of jaren minder somber naar de gevolgen.

Cover: illustratie door Ineke Lammers