Gebiedsontwikkeling en corona: het wensenlijstje groeit, de beschikbare middelen nemen af

In de afgelopen maanden is veel geschreven over de mogelijke gevolgen van de coronacrisis voor gebiedsontwikkeling. Voor de economie, de werkgelegenheid van mensen, de ontwikkeling van gebieden, de inrichting van onze openbare ruimte, nieuwe manieren van werken, mobiliteit: alle facetten zijn belicht en besproken.

Sinds half maart heeft de Nederlandse overheid miljarden uitgegeven om inkomens op peil te houden, mensen aan het werk te houden en de bouw zoveel mogelijk door te laten gaan. Ook in andere landen worden noodpakketten verstrekt om de economie niet volledig in elkaar te laten storten. Toch weet iedereen dat de rekening op enig moment betaald moet worden. Ongeacht het scenario is groei van de economie voor de komende jaren zo goed als uitgesloten. Het is geen leuke boodschap, maar alleen een rasoptimist ziet een wereldwijde recessie niet aankomen.

Gebiedsontwikkeling is laatcyclisch

Desondanks zien we dat de huizenprijzen vooralsnog niet dalen en lopen de werkloosheidscijfers op maar nog niet uit de hand (in tegenstelling tot bijvoorbeeld in de VS). Overheden, maatschappelijke organisaties en bedrijven lijken zich nog te bezinnen op de toekomst, maar de reserves drogen tegelijkertijd op.

De vraag is dan, ook voor gebiedsontwikkeling: hoe lang kunnen we het uitzingen, waar gaan we bezuinigen en hoe? Vanzelfsprekend is voor dit vakgebied de blik op de middellange termijn in grote mate afhankelijk van de economie én het vertrouwen daar in. Bovendien is gebiedsontwikkeling (zoals Neprom-voorzitter Désiree Uitzetter tijdens een webinar van Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling benoemde) bij uitstek een sector die laatcyclisch is. Kortom: de klappen in de wereld van gebiedsontwikkeling vallen pas als elders in de maatschappij de economische effecten al merkbaar zijn. Daarom is het volgens Uitzetter nodig om juist nu te investeren, gezamenlijk door markt en overheid.

Het verbaast dan niet dat gebiedsontwikkelingen in Nederland die al voor de coronacrisis in gang gezet zijn, min of meer op schema doorgaan. Het verbaast evenmin dat de onzekerheid bij ontwikkelaars vooral zit bij de bereidheid van financiers om hun geld te investeren in vastgoed. Maar zolang de rente laag is en de beurs voor spaargeld geen beter alternatief biedt, is het niet ondenkbaar dat investeren in vastgoed onverminderd doorgaat. Toch is het wel de vraag of mensen hun baan behouden en daardoor in staat zijn woningen te kopen. Mogelijk zijn ook daarom extra investeringen van de rijksoverheid nodig om de bouw op (middel)lange termijn aan te jagen.

Hoewel de behoefte aan nieuwe woningen ongekend groot is, komt de wens om op de oude voet door te bouwen en door te ontwikkelen ook voort uit de behoefte terug te keren naar pre-corona tijden. In de afgelopen tijd is veel gesproken en geschreven over de vraag of en zo ja, in welke mate de coronacrisis gebiedsontwikkeling echt verandert. Het is daarom goed om dat aan de hand van de meest in het oog springende thema’s te beoordelen.

Openbare ruimte

De openbare ruimte is het domein waar gevolgen van de coronacrisis het meeste zichtbaar zijn. We moeten immers anderhalve meter afstand van elkaar houden. En nu in menige stad het openbare leven in meer of mindere mate hervat wordt, leidt dat tot verschuivingen in ruimteclaims waarbij grotere terrassen bijvoorbeeld ten koste gaan van parkeerplaatsen voor auto’s. De coronamaatregelen vragen ander gedrag in de openbare ruimte, wat volgens sommigen tot ongewenste situaties leidt, aangezien  het beperken van de verspreiding van het virus te gemakkelijk tot inperkingen van de vrijheden in de openbare ruimte leidt. Dat de nieuwe verhoudingen in de openbare ruimte veelbesproken zijn, zegt ook dat we daar belang aan hechten, evenals aan de behoefte aan sociaal contact.

Vooral in steden moeten bewoners onder druk van stijgende vierkante-meterprijzen met steeds minder woonruimte genoegen nemen. Dat is ook best te doen, mits er voldoende openbare ruimte beschikbaar is in de vorm van parken en andere publieke ontmoetingsruimte. Maar als de bewegingsruimte in die openbare ruimte beperkt wordt, dan gaat dat wringen. Het is een van de redenen om te wijzen op het belang om de openbare ruimte in de stad ook na deze crisis veel serieuzer te nemen. Niet alleen als uitlaatklep, maar ook plek waar innovatie en ontmoeting plaatsvinden - en meer in het algemeen voor de stad als duurzaam alternatief voor ongebreidelde uitleglocaties.

Daarnaast heeft de intelligente lockdown in Nederland volgens Harry Boeschoten, programmadirecteur Groene Metropool bij Staatsbosbeheer, iets laten zien over de bredere betekenis die we aan de openbare ruimte hechten. Nederlanders trokken tijdens de afgelopen maanden er immers massaal op uit in deze ruimte, zoals het landelijke gebied. Dat betekent volgens Boeschoten niet alleen een grote behoefte aan de mogelijkheid te ontspannen in de natuur, maar ook dat de eigen directe leefomgeving voor veel mensen niet voldoende te bieden heeft. Onze openbare ruimte zou, ook in onze directe omgeving, meer kwaliteit te bieden moeten hebben dan nu het geval is.

Meer, gevarieerde en beter ontworpen openbare ruimte. Wie kan daar tegen zijn? Toch is het te vaak een blinde vlek in het veld van gebiedsontwikkeling. Waar de openbare ruimte nu wellicht meer dan ooit in de schijnwerpers staat, is het bij projectplannen niet zelden een restcategorie. Een kwalitatief goede en gevarieerde inrichting van de openbare ruimte kost immers geld en levert niet direct geld op.

Wonen

In het licht van de coronacrisis staat ook hoe we willen wonen in de aandacht. Nu menigeen niet alleen zijn of haar vrije tijd thuis doorbrengt, maar daar ook moet werken, is een pleidooi voor ruimere woongebieden niet verwonderlijk. De verdichte stad staat daarmee niet per se ter discussie, maar de manier waarop vraagt wel de nodige aandacht, bijvoorbeeld door meer groen toe te voegen en straten breder te maken. Tegelijkertijd wordt gepleit voor wonen in samenhang met groene ruimte. Het hebben van een eigen tuin is in tijden van corona wel zo prettig gebleken. Op de langere termijn biedt een eigen stukje groen ook meer mogelijkheden om tot rust te komen in relatie tot de natuur. Hoogstedelijk wonen mag goed scoren op duurzaamheid, inclusiviteit, en zorgen voor het nodige draagvlak voor voorzieningen zoals openbaar vervoer, het is de vraag of de menselijke gemoedstoestand daar altijd wel bij gebaat is.

Het past ook bij het pleidooi van Rem Koolhaas om het platteland opnieuw te waarderen. Daarbij moet aangetekend worden dat de beroemde architect al vijf jaar bezig was een tentoonstelling in het Gugenheim Museum in New York te organiseren over dit onderwerp. De oproep van Koolhaas voor een herwaardering van het platteland kon op veel kritiek rekenen omdat hij de stad de rug toe zou keren en zou pleiten voor een trek naar het platteland, met alle verkeersstromen, uitstoot en verrommeling van het landschap als gevolg. Maar feitelijk zegt hij dat de nadruk de laatste decennia te veel op de stad heeft gelegen, niet dat de stad passé is. Koolhaas wijst op het ontbreken van een rijksvisie op de ontwikkeling van het platteland - laat staan over de relatie tussen stad en het ommeland. En masse op het platteland gaan wonen is alleen al vanuit duurzaamheidsoverwegingen geen goed idee. Tenzij de manier waarop we gaan werken rigoureus verandert. Als thuiswerken de norm wordt, kan dit vervoersstromen immers aanzienlijk beperken.

Werk

De afgelopen maanden is menigeen gewend geraakt aan thuiswerken, ook al leent niet iedere woning zich daarvoor. Het leidt tot een behoefte aan ruimere woningen die rustig thuiswerken mogelijk maken. In het verlengde daarvan wordt uitbundig voorspeld dat corona onze manier van werken ook echt zal veranderen.

Enerzijds biedt thuiswerken meer vrijheden en minder stress, dus hebben sommige organisaties thuiswerken tot nieuwe norm verheven. Anderzijds stelt Carlo Ratti, architect en hoogleraar aan het Massachusetts Institute of Technology in Boston tijdens een online bijeenkomst van Stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing, dat door thuiswerken we ons terugtrekken in een kleine en bekende groep mensen, terwijl nieuwe ideeën juist van contacten komen die daarbuiten zitten. Er zal volgens Ratti daarom behoefte blijven aan direct en onverwacht contact tussen mensen, zoals op de werkvloer.

In de retailsector is duidelijk dat de trend van online inkopen verder doorzet. De grote webshops maakten tijdens de coronacrisis dan ook stevige winsten. Als de funshoppende toerist weer terugkeert naar de stedelijke centra, dan zal de schade voor de fysieke winkels in de grote steden mogelijk nog wel meevallen, maar in de kleine en middelgrote steden was het al langer vechten tegen de bierkaai. Door de coronacrisis en het gemak van online inkopen doen zal deze strijd niet minder worden. Dat heeft ook gevolgen voor gebiedsontwikkeling, aangezien niet alleen minder winkels in een gebied nodig zijn, maar de gewenste variëteit in gebieden bovendien op een andere manier tot stand moet komen.

Mobiliteit

Als we meer thuis blijven werken en wellicht ook op andere tijden op kantoor aankomen en vertrekken, dan heeft dat enorme gevolgen voor de manier waarop we door het land bewegen. Wordt het aantrekkelijker om buiten de Randstad te wonen? Behoort de ochtendspits tot het verleden? En is er nog wel voldoende draagvlak voor hoogwaardig en frequent openbaar vervoer? Het is bijzonder ingewikkeld om hiervoor een langetermijnscenario uit te tekenen.

Er wordt vanwege corona ook volop gepleit voor duurzamer vervoer (ov, fiets, elektrische auto), terwijl de relatie met de crisis niet altijd overtuigend gelegd wordt. De coronacrisis laat wel zien dat mobiliteit in tijden van crisis niet voor iedereen gelijk is, want wie afhankelijk is van collectief vervoer, blijkt dan veel minder mogelijkheden te hebben. Angst voor (of het verbod om te) reizen in het openbaar vervoer speelt daarbij onder andere een rol. Op de langere termijn zullen die verschillen kleiner worden, maar hoe precies, is moeilijk te voorspellen. 

Businesscases

Hoewel de gevolgen voor de afzonderlijke domeinen van gebiedsontwikkeling niet allemaal even goed te voorspellen zijn, worden er wel volop nieuwe gebiedsontwikkelingsplannen gemaakt die inspelen op de coronacrisis. Daarin vormen veiligheid, groen en mobiliteit vooralsnog een rode draad. Belangrijker voor een gezonde praktijk van gebiedsontwikkeling is dat toch vooral de economische crisis bezworen moet worden. Daar is niet eindeloos anticyclisch tegenop te investeren. Bovendien lijkt het niet heel realistisch om te pleiten voor én ruimere woningen én meer en betere openbare ruimte én duurzame mobiliteit én et cetera. Want terwijl het wensenlijstje groeit, nemen de beschikbare middelen af.

Bovendien is het nog volstrekt onduidelijk hoe de verhoudingen tussen de verschillende domeinen in een gebiedsontwikkeling op elkaar in gaan spelen. Wat betekent meer thuiswerken voor de behoefte en kwaliteit van openbaar vervoer? Of de relatie tussen ruimer wonen en het voorzieningenniveau in een buurt? Hoe komt straks een interessante afwisselende wijk tot stand als we steeds minder kantoren en winkels nodig hebben en de cultuursector gedecimeerd is?

Om op al die vragen antwoord op te krijgen zijn niet alleen voorspellingen en mooie ideeën nodig, maar vooral ook nieuwe businesscases. Hoe de gewenste nieuwe wereld van gebiedsontwikkeling er na de coronacrisis uitziet, is misschien nog wel voor te stellen. Nu moeten die ideeën nog financieel haalbaar worden. Wie pakt die handschoen als eerste op?

Cover: Photo by chuttersnap on Unsplash