Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: de noodzaak van economisch realisme

Uit het plenaire ochtendprogramma bleek de noodzakelijkheid van economisch realisme, en de grote behoefte aan praktische, onorthodoxe maatregelen. Volgens minister Schultz van Haegen “moet het roer om in de ruimtelijke ordening”. Peter Keur, directievoorzitter FGH Bank, vindt dat we “terug moeten naar de basis”. In de middag stond de praktijk centraal met thema’s rond binnenstedelijk bouwen, samenwerking tussen markt en overheid, duurzaamheid, Crisis- en herstelwet en multiple business cases. Ook hier werd de nuchterheid niet geschuwd.

Het praktijkcongres werd georganiseerd door de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft en Rostra, en vond plaats in Stadion Galgenwaard te Utrecht. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, schetste in zijn inleiding de knelpunten van de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling: “In bijna alle vastgoedsectoren valt de vraag terug, is de financiering van projecten complexer en voldoet de top-down blauwdrukaanpak van planontwikkeling niet meer. Voor veel commerciële vastgoedpartijen, grondbedrijven en corporaties betekent de crisis een forse financiële aderlating.” Maar De Zeeuw benadrukte vooral de positieve kanten van de crisis: “De eindgebruiker komt centraal te staan, plannen realiseren vraagt weer om vakmanschap en het kostenbewustzijn neemt toe.”

Planeconomie

Friso de Zeeuw, Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

Lang niet alles is nieuw en anders. Zo moet het ambacht van de planeconoom juist weer in ere worden hersteld, vindt De Zeeuw: “De economische invalshoek kreeg te weinig aandacht bij gebiedsontwikkeling. Die kan ons nu helpen om ideologisch op de spits gedreven debatten over bijvoorbeeld binnenstedelijke verdichting en duurzaamheid te verzakelijken. Een nuchtere economische kijk maakt duidelijk wat wel en niet kan.” Plankosten moeten we wat hem betreft halveren, evenals de proceduretijd (nu: 7 tot 15 jaar voor een binnenstedelijk plan). Provincies kunnen gemeenten scherper aansturen in een realistische woningbouw- en kantoorprogrammering. De Zeeuw noemt als voorbeeld de regio Arnhem-Nijmegen waar 48.000 nieuwbouwwoningen in de pijplijn zitten, terwijl onderzoek aantoont dat de komende jaren het aantal huishoudens met minder dan de helft toeneemt.

Handreiking

Melanie Schultz van Haegen, Minister van Infrastructuur en Milieu neemt eerste exemplaar van de handreiking "Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: wat nu te doen?" in ontvangst uit handen van Friso de Zeeuw

Op het congres ontving minister Melanie Schultz van Haegen uit handen van De Zeeuw de handreiking ‘Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: wat nu toe doen?’, met aanbevelingen om gebiedsontwikkelingen weer vlot te trekken. De publicatie is volgens de minister bijzonder welkom in een tijd waarin de crisis de wereld van gebiedsontwikkeling en vastgoed midscheeps heeft geraakt. Gemeenten, projectontwikkelaars en corporaties hebben een harde landing gemaakt. Schultz van Haegen: “Het roer moet om, met een andere aanpak van de ruimtelijke ordening, waarin we praktische stappen vooruit zetten.” Zij heeft geen behoefte aan weidse vergezichten. Volgens de minister moeten we de wensen van eindgebruikers als uitgangspunt nemen, vertrouwen op de eigen kracht van regio’s, zorgen dat we nieuwe combinaties maken en vooral: zorgen dat Nederland ‘van de handrem’ gaat, door regels en procedures drastisch te vereenvoudigen.

Bomen in de hemel

Peter Keur, Directievoorzitter FGH Bank en lid hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep

“De tijd dat de bomen tot in de hemel groeiden”, ligt achter ons, maakte Peter Keur in zijn presentatie duidelijk. Keur, directievoorzitter FGH Bank en lid hoofddirectie Rabo Vastgoed Groep: “Tussen 1995 en 2008 groeide de vastgoedfinancieringsmarkt sterk. De rente was extreem laag en er was een onbeperkte hoeveelheid kapitaal beschikbaar. Banken financierden met hoge leverages. Elke euro investering leidde tot hoge rendementen.” Maar de vastgoedmarkt is definitief veranderd. “In 2000 zagen we de eerste contouren van leegstand in kantoren en winkels. De waarde van vastgoed daalt sinds 2008. Klanten gaan failliet en huurders vallen weg. Gebruikersmarkten zijn sterk aan het kantelen. Mensen werken vaker thuis, de invloed van ICT is groot en de bevolking krimpt op termijn.” Ook de publieke opinie ten aanzien van banken is sterk veranderd. Het toezicht op banken is met Basel III verscherpt. Banken mogen minder risicovol financieren met minder leverage. De kosten van geld nemen toe. Keur: “Het gaat om ‘less debt en more regulations’. Dit heeft zijn weerslag op de vastgoedfinancieringsmarkt. Veel partijen trekken zich terug. Het aantal vastgoedfinanciers is sterk gedaald.” Keur ziet op de financiële markten voorlopig nog geen wezenlijk herstel. “We balanceren op een dun koord. Toch is er een weg omhoog, al verloopt hij traag en onvoorspelbaar. We moeten terug naar de basis. Projectontwikkeling moet in ruimtelijke samenhang gebeuren. Met flexibele programma’s in plaats van blauwdrukken. Banken moeten weer dichter bij de klant staan en in een vroeg stadium meedenken over plannen. Maar de courantheid van een project en een kritische toets of tegelijkertijd concurrerende projecten in de buurt op de markt komen, blijven in the end doorslaggevend voor financiering.”

Eigen vermogen

Nicole Maarsen, Algemeen directeur Maarsen Groep

“Inbreng van eigen vermogen is belangrijk om de financiering van gebiedsontwikkeling op gang te houden.” Dat stelde Nicole Maarsen, algemeen directeur Maarsen Groep en NEPROM-bestuurslid, in een debat over de nieuwe realiteit van gebiedsontwikkeling. Maarsen: “Ontwikkelaars die snel geld willen verdienen en meteen weer weg zijn, zijn niet meer van deze tijd. Ze behoren samen met beleggers en gemeenten hun verantwoordelijkheid nemen. Bij kansloze panden moeten ontwikkelaars afschrijven en beleggers hun verlies nemen. Gemeenten moeten prioriteiten stellen aan het aantal locaties waarin ze willen investeren. De keuze van Rotterdam om te investeren in Central District – en op andere plekken dus niet – is hiervan een goed voorbeeld. Ondanks de economische crisis houdt de gemeente hier haar rug recht, en helpen partijen als Shell en Unilever om het gebied op de kaart te zetten.”

Geurt van Randeraat, Directeur SITE urban development

Geurt van Randeraat, directeur SITE urban development: “Om uit de impasse van gebiedsontwikkeling te komen, moeten we af van dikke contracten en inflexibele masterplannen. Bij deze tijd past bescheidenheid. Ontwikkelingen zullen meer van onderop moeten plaatsvinden, zoals nu in De Binckhorst gebeurt.”

Jan Visser, Hoofd Strategie en bestuur Gemeente Alkmaar

Jan Visser, hoofd strategie en bestuur gemeente Alkmaar, sluit zich hierbij aan: “Gebiedsontwikkeling begint van onderop, bij ondernemers en consumenten die iets willen. Als zij iets willen, komt financiering vanzelf wel los.” Op regionaal schaalniveau wil Visser af van de dure Schaalsprong in Almere, omdat er in noordelijk Noord-Holland nog voldoende ruimte is voor nieuwbouwwoningen. “De infra ligt er al. Dat scheelt een dure IJmeerverbinding.”

Stevige rol provincie

Co Verdaas, Gedeputeerde Provincie Gelderland

Het Rijk trekt zich verder terug uit het regionale domein, provincies krijgen in de ruimtelijke ordening zwaardere taken en verantwoordelijkheden. Kunnen provincies die stevige rol wel aan? Co Verdaas, gedeputeerde provincie Gelderland: “Provincies hebben nog een forse slag te maken. Gelderland besloot al voor de crisis om de structuurvisie te herzien en veel kritischer te kijken naar de woningbouwprogrammering van gemeenten.” Een aantal gemeenten bleek een overschot in de plancapaciteit te hebben. Maar niet alle lokale bestuurders deelden die analyse en vonden dat juist hun buurgemeenten de plancapaciteit moesten verkleinen. Verdaas: “Voor ons betekent dat stevig doorpakken. In de Achterhoek is dat goed gelukt. We moeten meer met gelden durven sturen. Gemeenten die hun plannen onderling niet beter afstemmen, kunnen we bijvoorbeeld financiële middelen voor herstructurering ontzeggen. Desnoods blokkeren we plannen.”

Onorthodox

Friso de Zeeuw in gesprek met Bert van Delden, Plaatsvervangend directeur-generaal WWI

In het plenaire gedeelte ging Friso de Zeeuw ten slotte nog in gesprek met Bert van Delden, plaatsvervangend directeur-generaal Wonen bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Van Delden was voorzitter van de ‘stuurgroep Onorthodoxe maatregelen’, die op zoek ging naar onorthodoxe maatregelen om binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen met een exploitatietekort mogelijk te maken. Van Delden constateerde dat de woningbouwprogrammering bij veel gemeenten “tranentrekkend” is. Volgens hem moeten we af van dogma’s als 30 procent sociale woningbouw. Het vermogen van corporaties moeten we liquide maken, zodat ze kunnen blijven investeren. Van Delden: “Het Rijk kan op een andere manier omgaan met rijksvastgoed. Ze kan gebouwen bijvoorbeeld op een strategischer plek neerzetten om gebiedsontwikkelingen aan te jagen.” De Zeeuw spreekt van een “goede aanzet”, maar de uitwerking van de stuurgroep vindt hij nog “te weinig actiegericht”. Met de Handreiking en het daarbij horende 10 punten actieplan, wil hij doorbijten.

Sessie A Lessen voor binnenstedelijk bouwen: Stadshavens Rotterdam en HafenCity Hamburg Sprekers: Ronald Buitenhek, Proces-, programma- en projectmanager Projectmanagementbureau Rotterdam en Bernard Nauta, Seniormanager en Jurriën Veldhuizen, Partner, beiden Deloitte Real Estate Advisory

De crisis op de woningmarkt raakt gemeenten en ontwikkelende partijen hard in hun portemonnee. Hoe kun je (gecompliceerde) gebiedsontwikkelingen dan toch met succes realiseren?

Sessie B Andere samenwerking met de markt: uitbreidingslocatie Teteringen Breda Sprekers: Paul van Joolingen, Partner Akro Consult; Roger Kersten, Partner Akro Consult; Jaap Lange, Programmamanager Teteringen Gemeente Breda; Guido Wijgergangs, Hoofd Grondbedrijf Gemeente Breda

Naast binnenstedelijke opgaven zijn er nog steeds uitbreidinglocaties. Omdat de markt de markt niet meer is, is een andere manier van samenwerken onontbeerlijk.

Sessie C Crisis- en herstelwet: De Houthavens en NDSM-werf Spreker: Monique Arnolds, Projectleider Ministerie van Infrastructuur en Milieu

Monique Arnolds, projectleider bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, lichtte in deze sessie de verschillende hoofdstukken van de Crisis- en herstelwet kort toe. Ook vertelde ze hoe deze wet het proces in de praktijk heeft versneld.

Sessie D Duurzame gebiedsontwikkeling: Almere Hout Noord

*Sprekers: Wim Heiko Houtsma, Projectleider Handreiking Duurzame Ruimtelijke Ontwikkeling Ministerie van I en M; Henk  Puylaert, Partner/senioradviseur H2Ruimte; Cees Anton de Vries, Partner RnR group; Anja Winters, Projectdirecteur Almere Hout Noord Ymere *

Duurzame gebiedsontwikkeling is maatwerk. Om maatwerk tot stand te kunnen brengen is een innoverende omgeving nodig, waarin men minder sterk is ingesteld op een sectorale en risicomijdende benadering en op kostensturing, en zich meer richt op een samenhangende aanpak met ondernemende groepen en waardecreatie als oogmerk.

Sessie E Locatiegericht investeren: Bospolder/Tussendijken, Erasmusveld en Oude Rijn-zone Sprekers: Damo Holt, Mede-­aanjager Watertorenberaad en partner Ecorys; Bart  Kesselaar, Manager Gebied Noord Com wonen; Bert Krikke, Partner Watertorenberaad en directeur JOIN Ontwikkeling

In deze parallelsessie stond het Watertorenberaad centraal. Het Watertorenberaad is een pact tussen een groot aantal stakeholders in de gebiedsontwikkeling, die op een innovatieve manier naar gebiedsontwikkeling willen kijken. De openingszin waarmee het Watertorenberaad wordt geïntroduceerd op de website van Ecorys luidt dan ook: “Het beeld van stagnerende gebiedsontwikkeling is ernstig en een fundamentele herbezinning is op zijn plaats”.

Sessie F Planproces en gedrag: toenemend belang samenwerking en onderling vertrouwen Sprekers: Eva Boudewijn, motion consult; Agnes Franzen, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Mede als gevolg van de crisis is goede samenwerking en communicatie nog belangrijker dan in het verleden. Hoe verandert het planproces als gevolg van de crisis? En hoe kan in deze context effectiever worden samengewerkt? Deze onderwerpen stonden centraal in deze sessie. De sessie startte met het verzoek van Eva Boudewijn aan twee deelnemers om armpje te drukken. Met als les: samenwerking leidt tot een betere uitkomst voor beide partijen.

Sessie G De Multiple Business Case: King's Cross Central en 22@Barcelona

Sprekers: Gert-Joost Peek, Knowledge manager Fakton; Lars Rompelberg, Partner Fakton; Peter van Rooy, Directeur Accanto

Gebiedsontwikkeling is de mal van projectontwikkeling. Gebiedontwikkeling is inhoudelijk en procesmatig complex. Gebiedsontwikkeling gaat over het overeenstemmen van randvoorwaarden. Door veranderende omstandigheden zijn in loop van de jaren ook veranderende vormen van gebiedontwikkeling te zien. Maar welke kant kunnen en moeten we nu op?