Gebiedsontwikkeling in tijden van (on)zekerheid

Gemakkelijker wordt het er uiteraard niet op. Naast hoge bouwkosten en oplopende rente is er grote onzekerheid over hoe de energie- en hieraan gerelateerde materiaalprijzen zich gaan ontwikkelen. Ook is onduidelijk wat de aanhoudende inflatie de komende jaren zal betekenen voor de koopkracht en de arbeidsmarkt. Partijen beseffen dat het gevolgen heeft voor alle schakels in de waardeketen van gebiedsontwikkeling.

Huurders en kopers worden voorzichtiger, ontwikkelaars stellen projecten uit, beleggers en financiers lichten hun portefeuilles door, makelaars en beheerders stellen hun prijzen bij, en bouwers en leveranciers zien hun marges teruglopen. Vastgoedanalisten verwachten dat de prijzen in de komende 2 tot 3 jaar 10 tot wel 30 procent dalen. Velen in het vakgebied vragen zich af: kan het Rijk ons helpen? Maar de overheid heeft een cocktail aan crises toegediend gekregen en is daar behoorlijk ziek van. Herstel – vooral van vertrouwen – zal nog vele jaren duren.

Zekerheden

Als we iets verder vooruitkijken zijn ook veel dingen wél duidelijk. Bijvoorbeeld dat de oorlog in Oekraïne hoe dan ook blijvende effecten zal hebben in Europa. Hoewel gas nog even een belangrijke energiebron zal blijven is het pad naar meer duurzame bronnen van verwarming en energieopwekking definitief ingezet.

De afhankelijkheid van olie en Russisch gas wordt in Europa afgebouwd en de prijzen van fossiele energiebronnen keren naar verwachting niet meer terug naar de niveaus van voor de oorlog. Het is waarschijnlijk dat dit hierdoor ook geldt voor energie-intensieve (bouw)materialen als staal en glas. Bouwkosten zullen hierdoor, net als door schaarse arbeid, voorlopig hoog blijven. Dit betekent onherroepelijk meer automatisering, modulair-demontabel bouwen en bewust materiaalgebruik.

Maatregelen zoals het beprijzen van CO2 zullen fossiele brandstoffen en producten de komende 5 tot 10 jaar steeds onaantrekkelijker maken. Markten voor duurzamere varianten ervan zullen zich naar verwachting sterk(er) gaan ontwikkelen, waardoor ook innovatie een boost krijgt. Het is al met al niet langer realistisch te denken dat het zo’n vaart niet zal lopen en dat ‘we’ zullen terugvallen op oude productie- en consumptiepatronen. Partijen die hier in de keten van gebiedsontwikkeling volop mee bezig zijn snappen: er is geen weg terug. We benoemen vijf zekerheden voor gebiedsontwikkeling:

1. Energietransitie

De energietransitie is een van vijf zekerheden waar overheden, bedrijven, maatschappelijke organisaties en burgers op kunnen rekenen. Hoewel het tempo ervan en de exacte technologische oplossingen nog onduidelijk zijn, zien we sinds het uitbreken van de oorlog in Oekraïne dat het isoleren van bestaande woningen in een stroomversnelling is geraakt. Betaalbaar wonen omvat immers ook de energierekening en Nederlanders zijn verzot op het besparen van kosten. Wat individuele woningeigenaren al doen kan ook op collectief niveau een vlucht nemen.

2. Natuurherstel

Naast de energietransitie is de noodzaak tot natuurherstel voor gebiedsontwikkelaars ook een zekerheid. De problemen rond stikstof raken de keten in het vakgebied momenteel midscheeps, maar het is een crisis die lang in de maak was en het zal wel even duren voor de bouwsector weer ‘stikstofruimte’ krijgt. Tot die tijd beweegt het beleid van geitenpaadje naar geitenpaadje. Harde politieke keuzes lijken nog even uit te blijven, maar ook hier is het perspectief op de middellange termijn glashelder: rondom natuurgebieden is het lastig bouwen.

Natuurherstel kan gecombineerd worden met aantrekkelijke woonlandschappen, terwijl stedelijke verdichting steeds meer gepaard kan gaan met aandacht voor groenblauwe ontwikkelingen en biodiversiteit in, rond en tussen steden. Laagwaardig, ongebruikt groen zal verdwijnen. De schijntegenstelling over binnen- versus buitenstedelijk bouwen zal plaats moeten maken voor pragmatiek.

3. Klimaatadaptatie

De derde zekerheid voor gebiedsontwikkelaars is klimaatadaptatie. Het debat over waar wel of niet meer te bouwen is levendig, maar de wetenschap blijkt op dit punt vooralsnog net zo verkokerd als de overheid. De gevolgen van klimaatverandering worden daardoor maar moeizaam met andere opgaven in onze schaarse ruimte in verband gebracht. We mogen van geluk spreken dat we in ons land een Deltacommissaris en competente waterschappen hebben, met name omdat zij enigszins buiten de politieke waan van de dag kunnen opereren.

De dialoog tussen hen en de private wereld van banken, beleggers en (her)verzekeraars komt op gang en dat is bemoedigend. Er zal namelijk stevig geïnvesteerd moeten worden in adaptatiestrategieën die zowel voor burgers en bedrijven als voor internationale kapitaalmarkten vertrouwenwekkend zijn. Deze strategieën moeten immers niet alleen technisch denkbaar, maar ook financieel, juridisch en sociaal-maatschappelijk haalbaar zijn.

4. Demografie

Vergrijzing en groei van de Nederlandse bevolking is de vierde zekerheid waar gebiedsontwikkelaars op kunnen voortbouwen. Hoewel samenhangend is het gebrek aan doorstroming in de woningmarkt in wezen een veel groter probleem dan het gebrek aan nieuwbouw. Fiscale en planologische prikkels die inspelen op demografische feiten zijn – naast een debat over de vraag voor wie we in Nederland waar willen bouwen – broodnodig.

Ouderen zullen gemakkelijker hun grote eengezinswoning verlaten als zij voor vergelijkbare woonlasten een woon(zorg)concept in de eigen vertrouwde omgeving kunnen betrekken. Het creëren van dat woningaanbod vraagt om visie en samenwerking tussen gemeenten, zorgverzekeraars, ontwikkelaars en beleggers. En het vraagt om slimme financiële instrumenten waardoor zowel ouderen als jonge gezinnen (die de vrijgekomen woningen zullen renoveren en verduurzamen) aan passende huisvesting geholpen worden.

5. Circulair

Goede bereikbaarheid met auto, OV en fiets. Sterke sociale verbanden en een behoorlijk voorzieningenniveau in de buurt. Toegang tot parken of groengebieden binnen 10 minuten. En ruime keuze uit banen en scholen binnen drie kwartier. Dat zijn voor het overgrote deel van mensen de belangrijkste vestigingsvoorwaarden. Als we het over circulaire gebiedsontwikkeling hebben wordt het vaak snel heel technisch, maar niets is zo circulair als de wijken en gebieden die al eeuwen bestaan en we nog steeds waarderen.

Natuurlijk gaat het ook over houtbouw (want hernieuwbaar), hergebruik van materialen of het reduceren van embodied carbon, maar het gaat net zozeer om het realiseren van kwaliteit: het ontwikkelen van gebieden die de gezondheid van mensen en gemeenschappen bevordert, met gebouwen en infrastructuren die met goed onderhoud de tand des tijds doorstaan.

De vijfde en laatste zekerheid waar gebiedsontwikkelaars zich aan kunnen vasthouden is deze circulariteit. Er zijn weinig scenario’s denkbaar waarin de behoefte hieraan zich niet zal doorzetten.

Behoefte en vraag

Gebiedsontwikkelingen vragen om een lange adem; projecten van enige omvang doorlopen altijd meerdere bestuurlijke termijnen en economische cycli. Desondanks focussen analisten zich veelal alleen op de relatief korte termijn. Momenteel zien zij hierdoor de financierbaarheid van de verschillende schakels in de waardeketen van gebiedsontwikkeling (planvorming, ontwikkeling, bouwen, aankopen) teruglopen. Hoewel zorgelijk voor projecten die afhankelijk zijn van uitzonderlijk lage rentestanden, kunnen we in historische zin echter spreken van enige – zei het snelle – normalisering (zie onderstaande afbeelding).

Het ‘uitdelen’ van woningen, zoals sommige ontwikkelaars het noemen, is misschien voorbij. Maar dat wil nog niet zeggen dat er reden is voor paniek. Integendeel, de vijf zekerheden in dit artikel bieden houvast en vertalen zich de komende 5 tot 10 jaar in concrete marktontwikkelingen en -prikkels om in de gehele keten tot duurzame innovaties te komen. Op korte termijn is het daarom cruciaal om de maatschappelijke behoefte naar gezonde, duurzame leefomgevingen van de onvermijdelijke vraaguitval in de markt te onderscheiden. Gestaag blijven werken aan onderscheidende projecten is voor alle partijen in gebiedsontwikkeling het enige devies.