Gebiedsontwikkeling: Wat Nederland kan leren van het buitenland (en andersom)

Les #1 – Breng focus aan

Rabobank Real Estate Finance doet tegenwoordig alleen nog zaken met klanten die een economische binding hebben met Nederland. Er is geen buitenlandse portefeuille meer. Maar dat betekent niet dat daar geen netwerk meer is. Roel van de Bilt (1969) heeft goed zicht op wat er over de grens gebeurt. ‘En niet alles gaat daar per definitie goed,’ zegt hij. ‘De vraag “wat kunnen we leren van het buitenland” suggereert dat min of meer, maar het ligt genuanceerder. Zeker, ik zie ontwikkelingen waaraan wij een voorbeeld kunnen nemen. Neem Lyon, waar een verouderde industriewijk prachtig is omgeturnd tot een eigentijds woon- en werkgebied. Of Leipzig, waar meerdere fantastische industriecomplexen wachten op transformatie. Ze pakken die nu één voor één aan de komende jaren. Dus niet alles tegelijk. Wat je in beide gevallen ziet is: focus. Duidelijke keuzes.’

Augustusplatz, Leipzig

Maken we die keuzes in Nederland te weinig? Van de Bilt wijst op de nieuwe Nationale Omgevingsvisie. ‘Daar is meer focus nodig, vind ik. Een heldere visie, met duidelijke speerpuntprojecten, waar je lokaal of regionaal op kunt voortborduren of juist onderbouwd van kunt afwijken. Aan die regie ontbreekt het nog wel eens.’

Nicole Maarsen (1971) heeft professioneel veel contact met het buitenland. Ook zij signaleert dat daar scherpere keuzes worden gemaakt. En ze gaat nog een stap verder: ‘Ik zie dat ook de uitdagingen scherper worden geïdentificeerd. Kijk naar Reinventing Paris, waar de stad Parijs heeft aangegeven welke kwaliteit gewenst is, en waar precies. Door dat te doen, krijg je een enorme kwaliteit los uit de markt. Nu komen ze met Reinventing Paris deel twee: de aanpak van de congestie. Er is maar liefst 35 miljard euro voor uitgetrokken. Dat zijn grote gebaren, gedurfde keuzes. Daar kunnen we in Nederland echt wat van leren.’

Ook zij noemt in dat verband de Nationale Omgevingsvisie. ‘Het gaat er bij ons toch vaak te simplistisch aan toe. We praten vanuit dilemma’s: moeten we verdichten of uitbreiden? Transformatie of nieuwbouw? Alsof de wereld uit dat soort dilemma’s bestaat! Dat is achterhaald. Iedereen ziet dat urbanisatie een wereldwijde trend is. Denk je echt dat we dat kunnen tackelen door dit soort dilemma’s te formuleren? Daarmee kies je niet, je krijgt geen focus. Pas bij duidelijke ambities haakt de markt aan, omdat dan pas duidelijk is hoe je kunt investeren.

Les #2 – Denk op de lange termijn, op grotere schaal

Van de Bilt noemt Singapore. ‘Daar is het voor de markt volkomen duidelijk waar het naartoe gaat de komende vijf jaar. Zelfs als er een economische crisis komt, wijkt men niet van die koers af. Ook daar kunnen wij van leren. Stabiliteit en voorspelbaarheid zijn nodig om buitenlandse partijen voor investeren in Nederland te interesseren. Vooral omdat projecten hier sowieso kleiner zijn dan in andere landen, en daarmee minder aantrekkelijk voor beleggers. Als dan ook nog een duidelijke langetermijnvisie ontbreekt, voor gebieden of qua wetgeving, dan blijft kapitaal liggen. Terwijl dat er wel is, in overvloed.’

Nicole Maarsen: ‘Mee eens. Daarom is het ook zo’n blamage dat je in Utrecht of Amsterdam nog altijd tien jaar op een wachtlijst kunt staan voor een woning. Corporaties en marktpartijen willen graag investeren in de stad. Er is vraag, er is geld – en toch gebeurt het niet. Publieke en private partijen moeten dit probleem echt samen gaan aanpakken, met een visie voor de lange termijn. De problemen zijn inmiddels zo groot dat we ze alleen gezamenlijk kunnen oplossen, op grotere schaal.’

Het is niet alleen kommer en kwel. Er zijn genoeg Nederlandse projecten die laten zien hoe het wél moet. Van de Bilt: ‘Kijk maar naar Randstadrail. Die ligt er nu en het is een succes. Een resultaat van een langetermijnvisie.’ Maarsen: ‘Of neem Amsterdam Noord, de ontwikkelingen rond de A’dam Toren en de Van der Pekbuurt. En wat dacht je van Rotterdam – die stad heeft jaren geleden heldere keuzes gemaakt voor Zuid. Dat deel van de stad zit nu enorm in de lift. Het laat zien dat je ook in een moeilijke omgeving verder kunt komen, mits je op de lange termijn blijft denken. Dan ontwikkel je echt waarde.’ Dit is des te meer van belang nu allerlei gebiedsoverstijgende opgaven om langetermijnoplossingen vragen, zoals de energietransitie en klimaatadaptatie. Maarsen: ‘Wij zien dat nu in de tenders terug. Die gaan niet meer alleen over geld, maar over kwaliteit, gerelateerd aan duurzaamheid. Heel goed, want dan kun je als ontwikkelaar of belegger ook concreet meehelpen aan een gezonde stadsontwikkeling.’

Wilhelminapier, Rotterdam

Les #3 – Kies positie, en koester je unique selling points

Maarsen vindt Rotterdam een goed voorbeeld van een stad die positie durfde te kiezen. ‘Ook in de crisis is men blijven investeren, zelfs toen er discussie ontstond, zoals over de Markthal of het Rotterdam Central District. Die herkenbare positionering betaalt zich nu uit.’ Ze is van mening dat we op dit punt eigenlijk juist minder kunnen leren van het buitenland, waar grote steden als Londen of Parijs zich van nature niet druk hoeven te maken over hun positie. ‘In Nederland zullen we – zonder buitenlands voorbeeld – van elkaar moeten leren. We zullen elkaar onze posities moeten gunnen binnen het grotere geheel, bijvoorbeeld in de G4 of G5. Ik ben overigens positief over de initiatieven op dit gebied. We komen eindelijk los van het elkaar de loef afsteken.’

Van de Bilt: ‘Ja. We zijn in het verleden niet altijd goed geweest in samenwerking. Steden beconcurreerden elkaar. Die wedijver heeft Nederland niet altijd beter of mooier gemaakt, denk maar aan al die bedrijfsgebouwen langs de snelweg. Gelukkig zien we nu dat we op grotere schaal moeten denken. Vanuit het buitenland bekeken is die stedenconcurrentie ook een beetje onzinnig: de Randstad is één grote stad. Met veel groen, dat is een geweldig USP.’

Maarsen: ‘En met uitstekende verbindingen. Ik heb de laatste tijd veel gewerkt met Engelsen uit Londen. Ze zijn met het vliegtuig sneller in Amsterdam dan per auto elders in Londen. En ze zien hier overal groen, ook midden in de stad. Die sterke binnensteden – we zwemmen in de Amstel! – zijn een enorme kwaliteit. Op dat punt kan het buitenland meer van ons leren dan andersom.’