Gebiedsontwikkeling wordt jazzy

Verslag Voorjaarscongres 2013 Vereniging van Grondbedrijven

A2 Maastricht

Op het VvG Voorjaarcongres op 24 april jl. speelde de plaats van samenkomst een hoofdrol. De gebiedsontwikkelingen A2 en Belvédère in gaststad Maastricht werden niet alleen in het plenaire ochtendprogramma voor het voetlicht gebracht, maar ´s middags ook bezichtigd. Dit verslag beperkt zicht tot het ochtendprogramma. trekt de aandacht als eerste dubbellaagse verkeerstunnel in Europa, maar het project is veel meer dan een op zich unieke tunnel. A2 integreert de ontwikkeling van infrastructuur en vastgoed. De tunnel laat 80% van het stadsverkeer onder de grond verdwijnen en heelt de stad. De vrijgekomen ruimte bovenop het tracé wordt benut als een lang lint voor voetgangers en fietsers dat uitloopt in het groengebied ten noorden van de stad en verschillende andere verbindingen legt. In het centrum vormt deze ‘Groene Loper’ een avenue waarlangs nieuw vastgoed ontwikkeld wordt.

Belvédère

betreft de herontwikkeling van een gebied van 280 hectare aan de noordkant van Maastricht. Het nieuw te ontwikkelen stadsdeel brengt wonen, werken, leren en recreëren samen, met het Eiffelgebouw als beeldbepalend onderdeel. Zowel Belvédère als de vastgoedcomponent A2 wordt niet aan de hand van een masterplan ontwikkeld. Veel ligt open. Marktpartijen en toekomstige bewoners kunnen meebepalen.

De bijeenkomst droeg als titel ‘Gebiedsontwikkeling uit eigen kracht!’. Wat daar precies mee werd bedoeld bleef open voor eigen interpretatie. Voor de hand ligt de uitleg dat gebiedsontwikkelingen niet meer van bovenaf gestuurd kunnen worden maar dat ze zich meer ‘organisch’ ontwikkelen vanuit het aanwezige potentieel. Prozaïscher: het verdienmodel om een gebied planmatig compleet nieuw te ontwikkelen is in de crisis ten onder gegaan, dus moeten ‘bestaande kwaliteiten’ voortaan de basis van (kleinschaliger) ontwikkelingen vormen. Hier hoort bij: flexibiliteit in de uitwerking, deelprojecten, fasering, tijdelijk anders bestemmen, open tijdsplanning.

drs. Gerdo van Grootheest

In zijn welkomstwoord namens de stad stelde wethouder dat Maastricht zich al vroeg heeft bekeerd tot de ontwikkelingsstrategie van een globaal raamwerk waarbinnen veel flexibiliteit bestaat. “Ons ruimtelijk en financieel instrumentarium moet op de schop”, analyseerde hij de toestand. “We sluiten een periode van bevolkingsgroei definitief af, maar ons hele systeem is nog wel op groei gericht. Gemeenten, corporaties, bouwers en alle andere vastgoedspelers moeten zich herbezinnen op hun rol en werkwijze.”

Professor ir. Joost Schrijnen

liep met zevenmijlslaarzen door de geschiedenis van de stedenbouw aan de hand van een aantal sleutelmomenten. In 1874 werd de wet op de stadswallen opgeheven, talrijke steden konden eindelijk uitbreiden. Aan deze nieuwe grondexploitaties ging Nijmegen echter failliet. Zich vertillen aan grondexploitaties is dus niets nieuws.

De stadsuitbreidingen eindigden in de sloppen, schetste Schrijnen, wat de aanleiding vormde tot de woningwet van 1901. De wet riep de woningcorporaties in het leven. Pas in de jaren 1930 was voor het eerste sprake van regionale planning, in de regio Eindhoven. Het Ruimtelijk Planbureau werd midden in de Tweede Wereldoorlog opgericht. Na de oorlog was alles gericht op woningproductie. In latere jaren werd de productie aangewakkerd door een nieuw fenomeen: ontwikkelen op basis van geleend kapitaal. “Het bezorgde de bouw en de vastgoedsector uiteindelijk een slechte naam, maar het geleverde product wordt wel gewaardeerd.”

Wat ligt er nu nog aan ruimtelijke ontwikkelingsopgaven en wat is er mogelijk?

Ondanks de deels commerciële mislukking is de Blauwe Stad in Groningen volgens Schrijnen een “fantastisch project”. Hij ziet verder dat crowdfunding en burgerinitiatief de stad mede vorm gaan geven. Zo bewijst de Luchtbrug in Rotterdam. Bijzondere focus verdient de enorme toename van (buitenlandse) bezoekers, dat is een factor die steeds meer gewicht in de schaal legt. “Sfinx Céramique heeft Maastricht groter gemaakt aan de binnenkant. Dat was nodig vanwege de bezoekersdruk in de stad. Die nieuwe stedelijke dynamiek zie je ook bij het Amsterdamse Museumplein. Daar moet hoognodig iets aan gebeuren.”

Almere legt zich er, tot voor kort onder leiding van wethouder Adri Duivesteijn, op toe de verdiensten van de private sector uit de woningbouw te knippen. “Het maximale rendement zit in het product.” Verder signaleerde Schrijnen, oud-directeur van de dienst Stadsontwikkeling, dat Rotterdam zichzelf opnieuw heeft uitgevonden met het visiedocument Klein & Fijn, waarin private partijen participeren. “Vraag als ontwikkelaar niet meer naar de randvoorwaarden, maar denk zelf na over wat moet gebeuren en mogelijk is.” Burgers doen hier in mee en het proces wordt gemanaged via de nieuwe media.

Tal van projecten zijn aanjager van dynamische processen

. A2/De Groene Loper Maastricht hoort in dat rijtje. Ruimte voor de rivier. A4 Delfland. “Het laatste stukje A4 kost 1,6 miljard, maar is dat te veel als je bedenkt wat het project teweegbrengt? Den Haag-West wordt direct verbonden met Rotterdam-West. Dat geeft een hoop dynamiek!” Met de realisatie komt iets ondenkbaars in zicht: de sloop van het eerste stuk snelweg, de A13 bij Overschie. Schrijnen: “Droom, val niet dood bij de ellende van de dag!” De decentralisatie van het ruimtelijk beleid is prima, als de regio ook aan investerend vermogen wordt geholpen. “Anders wordt het een drama.” De hoogleraar opperde het idee van eigen regionale belastinginning.

Verhuiswagenkrimp

Dr. Paul Depla hield een verhaal over krimp, waarmee hij als burgemeester van Heerlen genoegzaam bekend is. In zijn vorige baan als wethouder van Nijmegen had hij tien jaar lang alleen maar in termen van groei hoeven denken. Maar we zijn met de neus op de feiten gedrukt. “Ruimtelijk beleid is geen free lunch. De gouden jaren zijn de uitzondering, het is maar twintig jaar zo geweest.”

Depla onderscheidde twee typen krimp: lijkwagenkrimp (sterfteoverschot) en verhuiswagenkrimp (negatief migratiesaldo). Omdat Chinese gezinspolitiek niet aan de orde is, kan een gemeente alleen beleid voeren op het tweede type krimp. Het is een indicatie voor de aantrekkelijkheid van de stad.

Dat krimp louter iets is van de provincie, de periferie, is een misverstand, aldus de Heerlens burgemeester. Binnen steden die groeien of stabiel zijn, kunnen er wijken zijn die verhuiswagenkrimp vertonen. Misschien is Almere de enige uitzondering. “Dukenburg in Nijmegen is bijvoorbeeld een krimpwijk. De investeringen in de Waalsprong zijn goed voor Nijmegen, maar leveren de bewoners van Dukenburg niets op. En Amsterdam zal per saldo nog groeien, maar de Westelijke Tuinsteden zullen vrijwel zeker krimpen.”

In dichtbevolkte gebieden is krimp helemaal niet slecht

, betoogde Depla. Krimp schept ruimte voor stedenbouwkundige verbeteringen. Het maakt het mogelijk de massaproductie aan woningbouw te saneren. Dat er een paar flats tegen de vlakte gaan, is feitelijk een stedenbouwkundige verbetering. Een wijk wordt er mooier van, het groen kan worden versterkt. Deze blessing in disguise geldt met name ook voor de agglomeratie Parkstad Limburg, op de Randstad na het meest verstedelijkte en dichtstbevolkte gebied van Nederland. Uiteraard is er de angst voor de neerwaartse spiraal: minder inwoners, minder draagvlak voor voorzieningen, leegstand, verpaupering, criminaliteit. “Wie wil investeren, wonen, zijn kinderen laten opgroeien in een sleetse stad? Sommige Engelse steden zijn hier het schrikbeeld.”

Afglijden moet dus worden voorkomen door de krimp te benutten voor verbetering en zo de stad of de wijk aantrekkelijk te houden. Maar hoe is dat momenteel te betalen? Met een masterplan gaat het zeker niet meer lukken. Zoek het in kleinschalige initiatieven, stedelijke aanjagers, tijdelijke invullingen. Met de wijk Vrieheide staat Heerlen voor zo´n opgave. “Het idee om de hele wijk te slopen hebben we losgelaten. Je kunt je suf rekenen op volledige sloop-nieuwbouw, maar daar worden alleen de adviesbureaus beter van. Er komt toch niets van terecht.” In plaats hiervan wordt in Vrieheide gekozen voor geleidelijke en flexibele herontwikkeling vanaf een aanjager: de Christus Koningkerk, genomineerd voor de status modern rijksmonument. Versterking van het wijkgevoel is belangrijk, sta open voor initiatieven van bewoners. In de MSP-wijk zijn op de plek van gesloopte flats in samenwerking met de bewoners moestuinen gerealiseerd. Depla sloot af met een hiërarchie van voorwaarden. “De aanpak begint bij veiligheid, zonder veiligheid blijven investeringen uit. Werk vervolgens aan sociale dynamiek. Als daaraan is voldaan komt de fysieke aanpak.”

Van eind- naar startbeeldplanologie

Grootheest nam voor de tweede maal achter het katheder plaats voor een uiteenzetting over de actuele Maastrichtse stadsontwikkeling. Met het Céramique-gebied als voorbeeld, waarvan de ontwikkeling 25 à 30 jaar heeft geduurd, stelde hij dat organische gebiedsontwikkeling “eigenlijk volstrekt normaal is”. Niettemin sprak hij van een radicale wending in het gemeentelijke ruimtelijke beleid. “We stappen van eindbeeldplanologie over op startbeeldplanologie.” Maastricht heeft haar oorspronkelijke woningbouwdoelstelling van 12.000 woningen tot 2020 teruggebracht naar 3.750 woningen. Er is bijgevolg fors afgeschreven op grond. “Het heeft geen zin de kop in het zand te steken, het is geen kwestie meer van de crisis uitzitten.”

Voor investeringen geldt nu: keuzes maken! Maastricht heeft acht zogenoemde brandpunten vastgesteld waar het verschil wordt gemaakt. Het gaat om een totale investering van 1,5 miljard euro, waarvan de gemeente 250 miljoen voor haar rekening neemt.

De Structuurvisie 2030 die Maastricht het licht deed zien noemde Grootheest “een van de eerste in Nederland die inspeelt op de nieuwe realiteit.” Opmerkelijke constatering daarin is de afname van het grensoverschrijdende woon-werkverkeer. Om die reden geeft Maastricht prioriteit aan een snelle treinverbinding met Eindhoven, boven Luik en Aken. EU staat nu tussen haakjes als het gaat om verwevenheid: het gaat om (eu)regionale verwevenheid.

drs. Adriaan Visser

De nieuwe ontwikkelstrategie is die van de geleidelijke transformatie, schetste de wethouder, waarmee het masterplan de zoveelste trap kreeg deze morgen. Het top down-model is afgezworen. Het Maastricht-LAB is opgericht om nieuwe vormen van stadsontwikkeling te ontdekken. Het gaat om een samenwerking van maatschappelijke en commerciële partijen die nadrukkelijk het stadhuis mijdt. Het LAB is tijdelijk, mag niet institutionaliseren. Maastricht is niet bang voor experimenten, aldus de wethouder. Aan de Frontenparken komt geen landschapsarchitect te pas. “We leggen twee paden aan, de rest volgt wel.” Voor de Tapijnkazerne wordt een flexibel bestemmingsplan gebruikt, een instrument van de Crisis- en herstelwet. In de gebiedsontwikkeling Belvédère is een streep gehaald door duizenden woningen. Er wordt nu gewerkt met startbeeldplanologie. De wethouder prees zich gelukkig dat voor het A2-tunnelproject is afgezien van een financiering uit de ontwikkeling van 200.000 vierkante meter kantoren. “Anders hadden we nu een vet probleem gehad.” En geen Groene Loper. Waarmee de aantrekkelijkheid van de stad omgetwijfeld meer is gediend dan met een Zuidas-achtige invulling. VvG-voorzitter en congresleider vroeg naar de reden voor de door Grootheest geconstateerde afname van EU-regionale samenwerking. Grootheest noemde de factor wet- en regelgeving. Maar waarschijnlijk even belangrijk: we spreken onze talen minder. Zo is het aantal Nederlandse studenten dat aan de gerenommeerde Technische Hochschule in Aken studeert de laatste jaren nogal teruggelopen.

A2-tunnel: geen winstmaximalisatie

“De tijd dat grondexploitaties een bijdrage leverden aan de gemeentelijke begroting is voorbij”, opende ing. Ando van de Pol mre zijn presentatie van het A2-tunnelproject. “We kenden onze klanten niet meer. Gebiedsontwikkeling was financial engineering geworden.” Op welke andere leest is A2 Maastricht gestoeld! De projectdirecteur vastgoed van verantwoordelijk ontwikkelaar Avenue2 liet de zaal graag delen in de succesfactoren. Een eminent belangrijke factor is het integrale gebiedsontwerp met de componenten infra en vastgoed, tot stand gekomen door een concurrentiegerichte dialoog. Ten tweede is er niet gekozen voor het ontwikkelmodel Zuidas gedreven door winstmaximalisatie. Nee, leidend is kwaliteit. Op organisatorisch vlak is er één opdrachtgever en één contract. Het winnende ontwerp de Groene Loper is het tegendeel van oude stedenbouw, zei Van de Pol. “Volgens de oude aanpak zou de tunnel een hele dure component bouwrijp maken zijn geweest.” Nu loopt er een groen lint voor voetgangers en fietsers overheen. Het vastgoedprogramma voor de avenue omvat 700 nieuwe woningen en 30.000 m2 commercieel. 400 corporatiewoningen (flats) zijn al gesloopt. De totale investering inclusief infrastructuur bedraagt € 1 miljard.

De intrede van de crisis noopte A2/Groene Loper tot een time out. Maar vervolgens is er niet voor gekozen de ambities naar beneden te brengen, aldus Van de Pol. “Financiële maximalisatie was immers niet het doel.” De focus ligt bij waardecreatie, integrale opgave en best for project. Het bestemmingsplan is in 2011 onherroepelijk vastgesteld, maar het is wel heel flexibel. Er is een beleidsteam gebiedsontwikkeling geformeerd waarin publieke en private partijen samenwerken. Consensus bereiken is het uiteindelijke doel. “De ego´s moeten in de kofferbak anders red je het niet. Het is geven en nemen.” Flexibiliteit is trouwens geen gelegenheidsontwikkeling, waarschuwde Van de Pol. Samenhang en kwaliteit moet worden bewaakt.

Na de dialoog met de bouwwereld is het nu tijd voor een dialoog met de toekomstige bewoners langs de Groene Loper. 2000 lindebomen zullen het 5 km lange traject opsieren en markeren. Zo versterkt Maastricht haar kandidatuur voor Culturele Hoofdstad 2018.

Resumerend stelde de projectdirecteur dat de nieuwe manier waarop het vastgoed aan de avenue wordt ontwikkeld neerkomt op: eerst het programma en dan de financiering. Visser vroeg hoe het dan zit met grondaankopen die gedaan zijn. Van de Pol antwoordde dat er in de businesscase voldoende geld is gereserveerd om dat waardeverlies op te vangen.

Principes

Ook Belvédère in Maastricht Noord is een casus van gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, dus zonder blauwdruk. Onder druk van de nieuwe realiteit sneuvelde het oorspronkelijke plan tot complete sloop-nieuwbouw. Er is opnieuw of liever voor het eerst echt naar het gebied gekeken, aldus directeur programma drs. Wim Meys. “Wij kenden Belvédère ook niet goed, heel veel bestaande waardes waren ons ontgaan.” Uitgangspunt is nu dat de herontwikkeling niet verloopt vanuit een ruimtelijk ontwikkelingsplan. Mensen, bedrijven en maatschappelijke en culturele instellingen tekenen als het ware mee.

Meys vertelde dat de ontwikkeling Belvédère zich laat leiden door een aantal principes, die grotendeels ontleend zijn aan de Internationale Biënnale Leegstand & Herbestemming in 2011. Het principe What you see is what you get is in praktijk gebracht met de casco renovatie van de Timmerfabriek, de culturele dynamo van het gebied. Tactics instead of strategy wil zeggen: niet vanuit bakstenen programmeren maar vanuit mensen. Get Moving is terug te vinden in de tijdelijke bestemming Sphinxpark. “Tijdelijke bestemmen vonden we voorheen maar eng. De angst was dat je de grond of het object nooit meer terugkreeg.” Inspiring in the public space moet vanzelfsprekend leiden tot een aanlokkelijke, inspirerende inrichting van de publieke ruimte van de nieuwe stadswijk. Bijzondere asset is dat Belvédère de eerste halte op Nederlands grondgebied wordt van een grensoverschrijdende tramlijn vanuit het Vlaams-Limburgse Hasselt.

Bij herontwikkelen is binnen de wet- en regelgeving meer mogelijk dan vaak wordt gedacht, zei Meys. In plaats van een volledige herontwikkeling van het markante Eiffelgebouw, begroot op € 25 miljoen, wordt volstaan met een minimale bouwkundige restauratie voor de helft van dat bedrag. Samenwerking is in de hele ontwikkeling van het gebied de nieuwe norm. “De autoritaire overheid is passé, we hebben een ander type leiderschap nodig.” Meys zei geïnspireerd te zijn door de gedachte van de improvisatiemaatschappij van Hans Boutellier. “In termen van muziek is het een verschuiving van klassiek – precies spelen van de noten - naar jazz, improviseren.” Het kan de conclusie van de bijeenkomst zijn: gebiedsontwikkeling moet andere muziek gaan voortbrengen, en zich daarbij ook aan andere instrumenten wagen.

VvG Voorjaarscongres woensdag 24 april 2013
Locatie: La Bonbonnière, Maastricht