Gebiedsregisseur Ciska de Jong verbindt omgeving, organisatie en bestuur

Ciska de Jong komt oorspronkelijk uit de gebiedsontwikkeling, waarvan de laatste tien jaar in de gemeente Heiloo. In oktober 2016 werd zij gebiedsregisseur voor de nieuwe werkorganisatie BUCH, een ambtelijke fusie van Bergen, Uitgeest, Castricum en Heiloo. Sinds twee jaar is ze gebiedsregisseur, met als hoofdkern Castricum/Bakkum. 

Wat is je drive om een goede gebiedsregisseur te willen en kunnen zijn?

Je moet bevlogen zijn, geïnteresseerd in je omgeving. Met elkaar werk je aan een omgeving waar iedereen fijn kan wonen, werken en leven en allemaal heb je als doel om het kwalitatief zo goed mogelijk te maken. Ik leg verbindingen met inwoners, ondernemers en maatschappelijke instellingen vanuit verschillende invalshoeken. En dan gaat het niet eens alleen over gebiedsregie, maar over gebiedsontwikkeling in de volle breedte. Dat maakt de functie van gebiedsregisseur zo interessant en veelzijdig.

In Castricum werk ik bijvoorbeeld aan een participatietraject rondom Zanderij Noord, een overgangsgebied met verschillende functies tussen station en duinen in Castricum. Dit gebied gaat als ‘Poort naar de duinen’ fungeren, met natuur als belangrijkste ontwikkeling. Daarnaast zit ik in de stuurgroep Grote Projecten in Heiloo. Dat gaat over diverse woningbouwontwikkelingen, bedrijventerreinontwikkeling, een extra aansluiting van de A9 en groenprojecten. Verder ben ik programmamanager van het organisatiedoel 'van buiten naar binnen werken', als onderdeel van het Concernplan van de BUCH werkorganisatie.

En je begeleidt een pilot voor het woningbouwprogramma Zandzoom Heiloo. Wat is daar bijzonder aan?

Dat is een gebiedsontwikkelingsproject waarbij we, conform de nieuwe Omgevingswet, het initiatief bij de eigenaren leggen. We gaan dus niet als ontwikkelende partij de gebiedsontwikkeling zelf regisseren. Van actief grondbeleid richten we ons meer op faciliterend grondbeleid. Traditioneel stelt de gemeenteraad de kaders vast, en met die kaders wordt naar een bestemmingsplan en eventueel een stedenbouwkundig plan toegewerkt. Dat is dan de basis waarop partijen een gebied kunnen ontwikkelen. Bij Zandzoom hebben we, na vaststelling van de traditionele Kadernota, een groot aantal grondeigenaren - van kleine particulieren, ondernemers in bollenteelt tot grote ontwikkelaars - bij elkaar gebracht. Aan hen hebben we gevraagd om gezamenlijk met een plan te komen voor het totale ontwikkelgebied dat voldoet aan de Kadernota. En, zeiden we: denk daarbij ook gezamenlijk na over de verdeling van het ‘zoet en zuur’. Hoe worden de exploitatiebijdragen verrekend en de onderlinge verevening geregeld?

Bij de Zandzoom gaat het om een groot gebied van zo’n 150 hectare, waarvan zo’n 80 aangewezen is als ontwikkelgebied voor woningbouw. In dat hele gebied zitten zo’n 135 eigenaren, en we zijn dit traject gestart met meer dan 100 daarvan. Daartussen zitten private partijen, zoals iemand die een woonhuis heeft met daarachter een lapje grond en die zegt: joh, ik wil dit wel afsplitsen en dan kan er nog een woning bij. Maar er is bijvoorbeeld ook een grote bollenteler die zijn bedrijf wil voortzetten en daarvoor moet verhuizen. Bovendien heeft een aantal ontwikkelaars in het gebied grond gekocht, en in de tijd van het actieve grondbeleid de gemeente ook. Dus er zijn veel type eigenaren, en daarnaast varieert de grootte van de percelen ook nog eens. 

Al die partijen hebben we de Kadernota Zandzoom voorgelegd. Daarin geven we globaal aan wat in dit gebied kan qua gebiedsontwikkeling, met name in woningbouw.  We vroegen al die eigenaren om elkaar eens op te zoeken in hun gebied, met elkaar om tafel te zitten, en met hun buren en de buren van hun buren een plan te maken dat voldoet aan die kadernota. Bijna allemaal hadden ze al eens contact met de gemeente gezocht. Ze wilden namelijk heel graag iets met het gebied doen, wat de gemeente in goede banen zou moeten leiden. Wij hebben gezegd: kijk met z’n allen zelf eens wat je kunt doen. 

Werkt dat? Zijn al die mensen genegen om in gesprek te gaan over wat ze willen en wat er mogelijk is?

Ongeveer anderhalf jaar geleden hebben we de eerste bijeenkomst in het Klooster georganiseerd, een plek in het Zandzoomgebied. Wij nodigden de veertig grootste eigenaren uit. Daar zaten bijvoorbeeld familieleden bij die het oude bedrijf van hun ouders hadden geërfd, maar vervolgens de grond nog verhuurden aan een andere bollenteler. Er zaten ook mensen die nog volop in hun bedrijf zaten. We lanceerden ons idee en vroegen of zij daarin mee konden gaan. Sommige actieve eigenaren zeiden: hoezo moet ik gaan nadenken? Ik werk hier en ik wil hier blijven werken. En er werd ook wel verbaasd gereageerd: waarom leggen jullie dit bij ons neer? We hadden het expertteam Woningbouw van Binnenlandse Zaken gevraagd om tijdens deze bijeenkomst als onafhankelijke partij de eigenaren uit te leggen welke kansen dit plan hun bood vanwege de nieuwe Omgevingswet. Want niet alleen kunnen ze een plan met elkaar maken, maar ook kunnen de financiën met elkaar worden afgestemd en verevend.  

Foto's:  Van bollenteelt, kleine bedrijvigheid en lintbebouwing in samenspraak met elkaar naar een groene woon-, werk- en leefomgeving. 

Dus eigenlijk zeg je: kijk met elkaar wat er kan en welke mogelijkheden er zijn, zodat je in je eigen inbreng hebt binnen die Kadernota.

Precies, plus afstemming met je eigen omgeving, want uiteindelijk moeten al die plannen op elkaar aansluiten. Dat is een hele klus, zeker als er allemaal individuele plannen komen. Maar als je daar samen vooraf over nadenkt, uitwisselt waar je belangen liggen en of je mee wilt doen in de ontwikkeling, dan kun je dat goed op elkaar afstemmen. Daarnaast moet er nog bij de rest van de omgeving draagvlak worden gecreëerd voor de ontwikkeling die er gaat plaatsvinden. Dit gezamenlijke plan wordt vervolgens de basis voor een bestemmingsplan – straks heet dat een omgevingsplan – dat door de gemeenteraad wordt vastgesteld. En de afspraken rondom verevening en exploitatiebijdragen verwerken we in anterieure overeenkomsten. 

Maar stel, je hebt een grote bollenboer en een particulier. Die partijen verschillen qua geld en macht. Hoe ga je daarmee om?

Daar komt dan de rol van een gebiedsregisseur om de hoek kijken, of een andere onafhankelijke partij die naar iedereen luistert, kijkt waar de belangen liggen, en zoekt naar begrip voor het belang van de ander. Dan is het zaak om tot consensus te komen en een gedragen plan te krijgen. 



Vanuit de gemeente Heiloo was ik eerder bij dit gebied betrokken als project- en programmamanager. Nu zat ik ineens vanuit gebiedsregie aan tafel. Voor partijen was het niet helemaal duidelijk welke pet ik bij dit traject op had. Daarom, en omdat het om zo’n groot gebied met zoveel verschillende eigenaren ging, besloten we om juist in het beginstadium er een externe gespreksleider en een externe rekenmeester bij te betrekken. Die rekenmeester keek of overal dezelfde systematiek werd toegepast en of iedereen het eens was met die systematiek en met de gehanteerde bedragen. Hij goot dat in een rekensom, en op die manier werd ook de berekening voor alle partijen eenduidig. 

Dit traject is in de zomer van 2017 gestart, en inmiddels naderen we het eind. Toch merk je dat hoe ver je ook komt, er altijd nog partijen zijn die twijfelen, niet goed zijn meegenomen of anderszins niet voor draagvlak kunnen gaan zorgen. Daarom hebben we nog een traject waarin de externe gespreksleider en ik samen met deze groep eigenaren spreken. We geven mee welk proces er is ingezet, wat de bedoeling is, maar bovenal wat hun eigen kansen zijn en welke keuzes ze daarvoor kunnen maken. Want ook zij moeten erop kunnen vertrouwen dat ze worden gehoord en dat hun belangen goed worden betrokken in het geheel. Uiteindelijk maakt iedere grondeigenaar een eigen keuze. Mijn rol als gebiedsregisseur is om mij tussen de partijen te bewegen en verbindingen te leggen met de omgeving, de organisatie en het bestuur.

Coverfoto: Ciska de Jong voor het Klooster, markant en cultuurhistorisch middelpunt in het ontwikkelgebied. Hier vond de startbijeenkomst plaats met grondeigenaren