Gebiedstransformatie #3: het ontwerp als incrementele en gezamenlijke strategie

Voor een succesvolle gebiedstransformatie is het nodig dat de verschillende actoren vanuit een gedeeld bewustzijn samenwerken aan het gebied. In de vorige artikelen in deze transformatiereeks kwam al duidelijk naar voren dat dit bewustzijn en daarmee de collectiviteit er niet vanzelfsprekend zijn. Er is een initiatiefnemer nodig die die gemeenschappelijkheid stimuleert door de transformatie op een zodanige manier te positioneren dat andere actoren mee willen doen en er mede-eigenaar van willen worden. Het opbouwen van de hele transformatie is een incrementeel proces. Dat geldt zeker ook voor het ontwerpen aan de transformatie.

Goed voor de uitvoeringskracht

Ontwerpen vormt een belangrijke en doorlopende strategische activiteit waarmee partijen de transformatie opbouwen en concretiseren. Het helpt vanaf het prille begin om bewustzijn en enthousiasme los te maken en maakt opgaven, belangen, inzichten en oplossingen tastbaar. Vanuit het ontwerp werken betrokkenen toe naar een gezamenlijke visie en, minstens zo belangrijk, ondersteunen ze de gezamenlijke uitvoeringskracht.

In dit artikel bespreek ik hoe het ontwerp bewust en strategisch wordt ingezet in de verschillende fases van een gebiedstransformatie. Wat is de invloed van de lokale dynamiek en krachtenveld zowel op het ontwerp als activiteit (doorlopende co-creatie) als op de vorm van de ontwerpdocumenten (dynamisch en adaptief) die worden vervaardigd? Ik gebruik daarbij mijn ervaringen bij de transformatie van het kantorengebied Amstel III in Amsterdam Zuidoost wederom als illustratie.

In transformatiegebieden met veel verschillende eigenaren en andere actoren is het niet verstandig om een nieuwe toekomstvisie of (initiatief)plan te ontwerpen en deze simpelweg top-down over de bestaande situatie te projecteren en aan andere actoren voor te leggen. In de bestaande situatie liggen immers allerlei eigendomsposities en eigenaren waarderen het niet wanneer er eenzijdig door een ander nieuwe plannen over hun eigendom worden getekend. Om een toekomstvisie voor een transformatiegebied te realiseren, zijn we afhankelijk van vele anderen om actie te ondernemen en te investeren. Daarom moet de toekomstvisie een gezamenlijk document zijn en het ontwerpen van de toekomstvisie een gezamenlijke activiteit. Het moet iets zijn waarin de actoren hun eigen doelen en belangen weerspiegeld zien en waar zij aan willen meewerken.

In bestaande gebieden zijn niet alle actoren professional in het vak van gebiedsontwikkeling. In Amstel III waren er actoren die hun bedrijf draaiden in het gebied en wanneer zij naar het gebied en de toekomst ervan kijken, deden zij dat door hun eigen professionele of zakelijke bril. Ook waren er vastgoedinvesteerders, maar zij keken eerder door een financiële of portefeuillelens dan door een ruimtelijke lens. Niet iedereen had dezelfde expertise, belangstelling en ambitie en niet iedereen had een beeld van waar het gebied naar toe zou moeten. Laat staan dat ze allemaal hetzelfde beeld hadden.

Het gesprek op gang

Om echte verandering en gezamenlijkheid op gang te brengen rond de transformatie van een gebied, moet deze transformatie eerst naar actoren worden geformuleerd én gevisualiseerd als iets relevants en belangrijks om zich voor in te zetten. Een belangrijke rol is weggelegd voor storytelling en campagne voeren, maar het ruimtelijk ontwerp kan eveneens een krachtige conversation starter zijn. Het maakt abstracte begrippen concreter. Het breekt de huidige situatie open en maakt actoren bewust van wat er nog meer mogelijk is door een aantal scenario’s of voorbeelden te visualiseren. Het inspireert en prikkelt de verbeeldingskracht en nodigt uit tot nadenken over hoe alle betrokkenen de toekomst zien.

Dit hoeft nog geen uitgewerkt en gedetailleerd plan zijn, want het gaat er niet om te zenden en te overtuigen. Het gaat er eerst om het gesprek op gang te brengen en de richting en reikwijdte van de transformatie te verkennen. Hoe kijken anderen tegen het gebied aan, wat zijn volgens hen de opgaven, delen ze de observaties en analyses in de beelden, hoe kijken zij naar de toekomst van het gebied als ze naar deze beelden kijken? Wat voor mogelijkheden zien zij en wat zijn hun eigen ideeën en ambities? Wat voor soort projecten zien zij zitten en zijn zij bereid om daar verder over mee te denken en te doen?

De gebruikte beelden moeten net zo open en uitnodigend zijn als het gesprek zelf. Gebruik bijvoorbeeld snelle analyses die over een kaart worden geschetst, referentiebeelden van andere gebieden en grove schetsen en collages die op een open manier nieuwe kwaliteiten voor het gebied suggereren. Die openheid is cruciaal, er is zo nog volop ruimte voor de ideeën van de ander. Net als het transformatieverhaal moeten deze beelden en gesprekken vooral bewustzijn, verbeeldingskracht en energie om mee te doen losmaken.

Samenbrengen van opgaven, kansen en belangen

Naarmate de netwerkopbouw vordert door deze gesprekken, groeit ook de database van informatie voor de initiatiefnemer. Dit is een combinatie van eigen onderzoek en analyse en input van actoren, variërend van harde data tot meer subtiele kennis en inzichten en natuurlijk concrete ideeën en plannen die je in de gesprekken hebt opgehaald. Door deze informatie op kaart samen te brengen, worden conflicten en dilemma’s zichtbaar maar ook plekken waar veel belangen en urgenties samenkomen en waar mogelijk gezamenlijke ingrepen vorm kunnen krijgen. Afhankelijk van het gebied, de economische situatie en het type actoren zullen er meer of minder concrete initiatieven zijn, de ideeën groter of kleiner en meer op de lange of korte termijn gericht.

Door verschillende kaarten door de tijd heen te maken, ontstaat een soort rode draad van belangen en aandachtspunten maar ook van concrete initiatieven en draagvlak door de transformatie heen. In het Amsterdamse Amstel III werden vanuit het initiatief Glamourmanifest/ZO!City zulke kaarten gemaakt als onderdeel van de gebiedsanalyse en als input voor de eerste inhoudelijke bijeenkomsten met de verschillende actoren.

Tijdens deze bijeenkomsten kwamen de verschillende actoren (die de initiatiefnemers van Glamourmanifest al een-op-een gesproken hadden) met elkaar in contact. Doel was om hen inzicht te geven in elkaars belangen, ideeën en initiatieven en ook een overzicht hiervan te geven. De gemaakte kaarten hielpen hierbij. De bijeenkomsten werden vanaf het begin neergezet als een gezamenlijke inspanning. In eerste instantie zorgde de initiatiefnemer voor de uitnodiging, agenda en de eerste presentatie met analyses en bevindingen. Toch moest het meteen voor iedereen duidelijk zijn dat men van elkaar afhankelijk is en dat het geheel alleen slaagt als iedereen zich verantwoordelijk voelt en zijn steentje bijdraagt.

Een agenda met doelen

Gaandeweg kwamen actoren ook zelf met agendapunten en er kwamen natuurlijk ook nieuwe gezamenlijke punten voort uit de bijeenkomsten. Wanneer er al initiatieven zijn in een gebied, kunnen deze vanaf het begin natuurlijk al een plek op de kaart en de agenda krijgen. Dan is de inzet vanaf het begin al breder dan alleen de initiatiefnemer. Zorg wel meteen voor een agenda die de reikwijdte van de gebiedsdoelen en vooral ook van de input die is hebt opgehaald bij de verschillende actoren goed representeert. In Amstel III is wel de vergissing gemaakt door tijdens de eerste bijeenkomst te veel nadruk te leggen op plannen voor vastgoedontwikkelingen. Enkele aanwezige bedrijven uit het gebied voelden zich bij deze agenda niet thuis en dreigden voortijdig af te haken.

Naarmate de agenda meer gezamenlijk wordt, wordt de initiatiefnemer geleidelijk meer facilitator van het proces. Of er kan een facilitator worden ingehuurd, waardoor de initiatiefnemer zelf weer de rol van actor binnen het netwerk kan innemen. Deze facilitator (kan ook een duo zijn) heeft naast proceservaring ook ontwerpvaardigheden nodig om het netwerk te kunnen helpen met het bijhouden van de inhoud die besproken wordt. De kaarten die in Amstel III waren gemaakt voor de eerste bijeenkomst werden dynamische documenten die telkens werden geüpdatet met nieuwe input en initiatieven vanuit de verschillende actoren.

Ook zijn ontwerpvaardigheden nodig om al deze input te interpreteren en duiden. Het kunnen synthetiseren van verschillende ideeën voorbij individuele actorbelangen en het ontwerpen van goede (gezamenlijke) vervolgacties is cruciaal. Het vormt als het ware de inhoudelijke onderlegger bij het doorlopende gezamenlijke proces.

Wanneer is het tijd voor het maken van een gezamenlijke toekomstvisie? Dat hangt af van het gebied en vooral van het aantal en de schaal van de aanwezige initiatieven in het gebied. Soms is de behoefte aan een toekomstvisie al heel sterk aanwezig onder actoren, met name wanneer er al veel ontwikkelaars met grote plannen zijn. Echter, wanneer dat (nog) niet het geval is, komt de toekomst stap voor stap op de agenda met de bestaande actoren. Dat was het geval in Amstel III. Vanuit de huidige situatie werden concrete verbeteringen besproken en werd gaandeweg de blik op de verdere toekomst gericht.

Die toekomst was eerst nog wat vaag, omdat de input en de steun van de actoren nog miste. Er was nog geen gedeeld beeld van de toekomst. Sommige actoren dachten al na over gedeeltelijke transformatie naar wonen, maar velen dachten nog vooral aan het opwaarderen van de kantooromgeving. Onze bijeenkomsten gingen aanvankelijk vooral over forecasten vanuit de bestaande situatie met bijbehorende initiatieven, zorgen en kansen.

Waar gaat het heen

Naarmate het proces vorderde, begonnen actoren een groeiende behoefte aan een gedeelde toekomstvisie te voelen en te uiten. Vooral vastgoedeigenaren en andere grotere spelers die ook geïnteresseerd waren in de lange termijnontwikkeling van het gebied, wilden weten waar het proces naartoe gaat. Een gezamenlijke en formeel vastgestelde visie maakt de toekomst concreter en geeft meer zekerheid. Dit helpt om grotere investeringen vanuit actoren los te maken. Het wordt duidelijker welk potentieel er in het gebied ligt en hoe actoren hun eigen initiatieven daarop kunnen formuleren, zodat ze goed in het geheel passen en leiden tot een optimaal resultaat - en rendement. Bovendien geeft zo’n visie meer duidelijkheid over wat de buren wel en niet kunnen doen.

Immers, de verschillende actoren zijn, zeker bij versnipperd eigendom, zeer afhankelijk van elkaar en elkaars initiatieven. Ook voor de gemeente is een visie belangrijk om kwaliteit en samenhang in het gebied te kunnen realiseren en borgen, zowel ruimtelijk als programmatisch. Het biedt een basis voor het interpreteren en beoordelen van de verschillende initiatieven en voor het komen tot afspraken, zoals een anterieure overeenkomst. Ook biedt het de basis voor eigen investeringen in bijvoorbeeld openbare ruimte of infrastructuur.

Het proces van visievorming vormt idealiter een intensivering van de reeds lopende co-creatie die al in de kern van een gezamenlijk transformatieproces zit. In Amstel III werden de bijeenkomsten ingezet om het ook over de toekomstvisie te hebben. Het is raadzaam om hiervoor aanvullende ontwerpexpertise aan te trekken. Een externe ontwerper biedt naast een frisse blik ook de benodigde neutraliteit als facilitator en stelt de initiatiefnemer en ook bijvoorbeeld de stedenbouwkundige van de gemeente in staat om gewoon als deelnemer aan te schuiven in het netwerk en zich dus echt op de inhoud te richten. Tussen de sessies door verwerken en synthetiseren de ontwerpers alles, zowel de inbreng van de verschillende belanghebbenden, het advies van eventuele deskundigen en hun eigen bevindingen.

Misschien komen ze met een reeks opties die ze tijdens de volgende bijeenkomst op tafel kunnen leggen, maar in elk geval vordert het ontwerp zowel door hoogwaardige ontwerpexpertise als door regelmatige feedbacksessies met het netwerk. Zo wordt het ontwerp geoptimaliseerd en het gezamenlijke eigenaarschap erover bestendigd.

Een adaptief transformatiepad

We hebben het vooral over het ontwerp als collectieve activiteit gehad, maar ook de vorm van de bijbehorende documenten is bij een transformatie met veel actoren fundamenteel anders dan in een gebiedsontwikkeling met meer gecentraliseerd eigendom. Zoals gezegd kan een initiatiefnemer niet zomaar een nieuw eindbeeld ontwerpen en dat over de bestaande situatie heen leggen. Een gemeente kan wel richtlijnen of spelregels formuleren voor de vergunningverlening voor een herontwikkelingsinitiatief van een private partij, maar ze kan die partij niet zomaar dwingen tot herontwikkeling. Daar zijn veel zwaardere juridische instrumenten voor nodig. Voor de initiatiefnemer is er doorgaans beperkte controle over de precieze realisatie van de visie, zowel qua inhoud als tijdspad.

Zelfs wanneer er een gezamenlijke toekomstvisie is ge-cocreëerd, kan er nog van alles gebeuren in de uitvoering van het transformatieproces dat vaak vele jaren duurt. Partijen moeten kunnen bijsturen bij belangrijke nieuwe trends en inzichten, bij grote verschuivingen of crises en ook bij interne veranderingen in het gebied. Zeker in een situatie met verschillende eigenaren is er geen volledige controle over wanneer en waar initiatieven daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden. Samen werkt men aan iets geweldigs maar het blijft zaak de onderlinge afhankelijkheden te beperken, zodat het ene project niet mislukt als het andere onverhoopt toch niet doorgaat. Naast ruimtelijkheid heeft een transformatievisie dus ook een sterke tijdscomponent nodig. Het is essentieel om te ontwerpen hoe de toekomstvisie zich in de loop der jaren kan ontvouwen en kan aanpassen aan verschillende toekomstscenario's.

Houd flexibiliteit erin

De toekomstvisies in Amstel III werden door de tijd opgebouwd en toonden hoe het gebied stap voor stap kan transformeren vanuit de bestaande situatie naar de beoogde situatie. De kaarten lieten zien hoe het gebied er met deze visie en kaders uit kan zien over bijvoorbeeld 1, 5 en 15 jaar. Dit noem ik een ‘transformatiepad’. Het transformatiepad is ambitieus qua resultaat en integreert zoveel mogelijk de verschillende opgaven en grote transities waar het gebied voor staat. Tegelijkertijd is het ook zeer realistisch over de uitvoeringskracht bij de actoren in het gebied. Het eindbeeld toont een mogelijke uitkomst van het volgen van het transformatiepad, maar er moet voldoende flexibiliteit zijn zodat een iets andere uitkomst nog steeds dezelfde ruimtelijke kwaliteit voor het gebied waarborgt.

Er kan gekozen worden voor een gereedschapskist voor initiatieven, inclusief spelregels en richtlijnen en inspirerende referenties, in plaats van precieze ruimtelijke plannen vastgelegd voor elk gebouw. Daar is immers onvoldoende controle over. Die gereedschapskist moet enerzijds voldoende vrijheid en flexibiliteit voor individuele initiatieven bieden, maar ook voldoende samenhang in ruimtelijke en programmatische kwaliteit voor het hele gebied.

Het transformatiepad formuleert naast private ontwikkelingen ook gemeentelijke ingrepen, zoals het aanpakken van de openbare ruimte. Door dit in het transformatiepad te faseren kunnen de opwaarderingen in privaat vastgoed en publieke buitenruimte, groen en infrastructuur goed op elkaar worden afgestemd en zoveel mogelijk gelijk op lopen. En er kunnen natuurlijk ook gezamenlijke ingrepen worden geformuleerd. Het transformatiepad kan men namelijk heel strategisch inzetten om de benodigde cultuur van samenwerking en actiebereidheid te laten groeien. Mensen moeten elkaar leren kennen, vertrouwen krijgen en in veel gevallen eerst een beetje gevoel krijgen en inspiratie opdoen voordat ze in beweging komen. Het eerste jaar van het transformatiepad is hier bij uitstek geschikt voor. Kunnen bestaande initiatieven worden geholpen om zich duidelijker te manifesteren en verder te ontwikkelen? Waar is het “laaghangend fruit” dat snel en relatief eenvoudig gerealiseerd kan worden? Of kan een gezamenlijk initiatief worden opgezet dat misschien low-budget en tijdelijk is maar wel onmiddellijk zichtbare impact maakt? Dan is er meteen wat te vieren met het netwerk, want het transformatiepad gaat niet alleen over het stap voor stap ontwikkelen van het fysieke gebied, maar ook over het opbouwen van de energie en het draagvlak in het netwerk welke je nodig hebt om het fysieke gebied te transformeren.

Stapjes naar de toekomst

Een interessante constatering in Amstel III was dat de duidelijkheid die een visie of transformatiepad creëert omtrent het toekomstbeeld, ook weer helpt om te backcasten naar de huidige situatie. Het helpt om de benodigde investeringen voor kleinere of zelfs tijdelijke stappen in het hier en nu vrij te spelen. Immers, iedereen, ook de grote ‘eindbeelddenkers’, begrijpt nu waar die kleine stappen toe leiden – en wat hun werkelijke waarde is binnen het grote geheel van het transformatiepad. Waar sommige actoren onze eerste ingrepen, zoals bijvoorbeeld bloembollen poten langs het spoorpad, zagen als losse flodders of gefröbel, zagen ze nu duidelijker dat het strategische stepping stones waren naar de toekomst.

De openbare ruimte rondom het station werd ervaren als onaantrekkelijk en onveilig en een ingreep die weinig kost maar veel zichtbare impact maakt helpt een hele reeks projecten die daarna komen. Met een transformatiepad duwen en trekken partijen het gebied samen in beweging, deels vanuit de huidige situatie en deels vanuit de gewenste toekomst.

Naast de vorm van het transformatiepad is ook de inhoud ervan belangrijk. Aangezien een initiatiefnemer van een gebiedsproces niet zelf kan sturen welke individuele bouwinitiatieven wanneer worden gerealiseerd, is het met het oog op de leefbaarheid in het gebied (en met het oog op de vastgoedwaarden van de eerste ontwikkelingen) van belang dat een transformatiegebied tegelijk altijd af is en nooit af is. Het gebied is voor een lange periode in voortdurende transformatie en moet daarom op elk moment aantrekkelijk en leefbaar zijn, ongeacht economische tegenslagen of andere onverwachte gebeurtenissen. Het is daarom aan te raden om de eerste stappen (laten we zeggen jaar 1 van het transformatiepad) zo te definiëren dat er zo snel mogelijk een aantrekkelijke basis in het hele gebied wordt gelegd, met de nadruk op de buitenruimten en de begane grondniveaus van de gebouwen.

Houd het licht

Vaak is er, vooral bij monofunctionele werk- en industriegebieden, eerst een boost in levendigheid en aantrekkelijkheid nodig voordat er nieuwe functies zoals woningen kunnen worden toegevoegd. Elk initiatief heeft vervolgens baat bij die boost, het is als het ware een vruchtbare bodem voor alles wat later komt. Het hoeft niet heel luxe en permanent te zijn, houd het een beetje licht zodat het later kan worden aangescherpt tot een meer definitieve inrichting – als er ook meer duidelijkheid is over alle andere initiatieven in het gebied. Partijen kunnen hier heel goed placemaking methodes voor gebruiken die low-budget en tijdelijk kunnen zijn en toch een grote en zichtbare impact hebben. Denk aan gekleurde bloemen inzaaien, bestrating schilderen zodat er duidelijke wandelroutes ontstaan, bijzondere bankjes of verlichting plaatsen, kunst in de buitenruimte of op gevels, strategisch geplaatste paviljoens en tijdelijke invulling van lege plinten. De eerste klap is hier echt een daalder waard.

Naast zo’n basislaag zijn er in een gebied vaak specifieke locaties die een sleutelrol kunnen spelen in het aanjagen van de transformatie. Dit kan proactief worden ingezet door als initiatiefnemer een bepaalde locatie in de eigen investeringsstrategie te prioriteren. Denk aan een ontwikkelaar die alvast zijn eigen vastgoed transformeert of eventueel eerst als tijdelijke hotspot programmeert. Of een stationsplein of kade die - eenmaal opgewaardeerd door de gemeente - meer ontwikkelingen, investeringen en nieuwe doelgroepen naar het gebied zal trekken. De transformatie kan zich dan van daaruit 'verspreiden'. Naast deze proactieve benadering kan het in transformatiegebieden ook heel interessant zijn om een slimme reactieve strategie te hebben, waarbij adequaat wordt ingespeeld op specifieke locaties die vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet per se de meeste prioriteit hebben, maar waar wel een of meerdere actieve partijen zitten die al heel ver zijn met hun initiatieven.

Het kan de moeite waard zijn om die echt te ondersteunen, zodat de impuls die zij aan het gebied kunnen geven verder wordt versterkt en zich vervolgens kan uitbreiden naar andere delen van het gebied. Dit zijn als het ware vonken die op onverwachte plekken kunnen ontstaan en die zo het verloop van de transformatie een beetje grillig maken.

Bijzondere plekken

De transformatie verspreidt zich niet van de ene kant naar de andere, maar het begint hier en daar en verspreidt zich daartussen. Deze strategie gaat daarom echt over sensitief zijn voor wat er in het gebied gebeurt en daar vervolgens adequaat op kunnen inspringen en mee kunnen werken. Dat kan eerst wat chaotisch aanvoelen, maar het kan juist ook heel verrassend zijn. Het kan tot heel specifieke en bijzondere plekken leiden die de creativiteit, actiebereidheid en ook het ondernemerschap van de actoren zelf omarmen. Je ontwerpt dan echt vanuit de lokale dynamiek.

Een gemeente kan dit ook nog extra stimuleren. In de beginfase van de transformatie van Amstel III, toen het gebied nog midden in de crisis zat, moest de gemeente echt haar best doen om alle initiatieven ter verbetering van het gebied, hoe klein ook, te stimuleren en te faciliteren. Zij had hiervoor destijds een interessant financieel instrument: premie-op-actie. De gemeente beloonde private investeringen op de eigen kavel met een publieke investering in de openbare ruimte direct rondom die kavel. Zo werd de positieve impact van die private investering verder vergroot en versterkt en werden hopelijk meer private partijen gestimuleerd om hetzelfde te doen met hun eigendom. Ze gooiden wat olie op die vonken, om nog maar even in de metafoor te blijven.

Gaten langs de straat

De onvoorspelbaarheid welke gebouwen precies zullen blijven en welke zullen worden herontwikkeld, brengt voor het ontwerpen aan transformatiegebieden nog een extra inhoudelijke dimensie met zich mee. Begrijp goed hoe ruimtelijke richtlijnen in verschillende scenario’s uitpakken om geen nieuwe toekomstige problemen te creëren. Amstel III had een structuur van vrijstaande panden die los gepositioneerd waren op individuele kavels. Er was op enig moment sprake van om een deelgebied op een min of meer organische manier te transformeren naar een stadsstraat met doorlopende rooilijn. Dit is echter kwetsbaar. Het risico is te groot dat niet alle eigenaren langs die straat daadwerkelijk gaan herontwikkelen binnen een bepaalde periode.

De betrokkenen kunnen dan met elkaar wel tot zo’n visie komen en de regels bepalen waaraan partijen zich moeten houden wanneer ze gaan herontwikkelen. Wanneer niet alle eigenaren dat doen, ontstaan stukjes stadsstraat met grote gaten ertussen. Uiteindelijk hebben de ontwerpers gekozen voor referenties en richtlijnen met respect voor het krachtenveld (hoeveel eigenaren zijn er en willen ze allemaal gaan herontwikkelen of is er sprake van een meer organisch en onzeker verloop?) en de bestaande opzet van het gebied. De structuur van losse objecten werd versterkt en verbeterd zodat een organische transformatie steeds kwaliteit en samenhang toevoegt maar niet te afhankelijk is van het wel of niet doorgaan van toekomstige projecten.