Boelhouwer en Jansen over middenhuur
Zolang de hypotheekrente bestaat blijft de huurmarkt in de schaduw van de koopmarkt staan, stelt de Delftse hoogleraar Peter Boelhouwer. Hij gaat zelfs zover om de situatie als ‘ernstig’ te beschrijven. ‘Des te ernstiger omdat we de grenzen van de verschillende sectoren niet goed op elkaar hebben afgestemd. Als je te veel verdient mag je niet meer sociaal huren maar een hypotheek kun je vaak ook niet krijgen. Mensen zijn overgeleverd aan middeldure huur die in theorie bij 712 euro begint maar in de praktijk is dat vaak 800 of 900 euro. Het is de enige sector die geen prijsondersteuning krijgt. Tot wel één miljoen mensen is op deze sector aangewezen. Het is gedwongen winkelnering.’
Lees op AD.nl: 'Nederlander vindt alle huur boven de 700 euro te duur'
Het grote probleem is volgens Boelhouwer dat particuliere huur niet kan concurreren met koop. ‘Koopontwikkelaars betalen meer voor de grond. Dat komt doordat kopers meer kunnen betalen voor een woning dan een belegger die niet gesponsord wordt via de hypotheekrenteaftrek.’ Hij pleit net als vertrekkend wethouder Paulus Jansen en oud SP-kamerlid voor een eigendomsneutraal woonbeleid waarvoor de hypotheekrente volledig afgebouwd moet worden.
Jansen, die aanstaande donderdag officieel zijn ambt neerlegt waarna GroenLinkser Kees Diepenveen het stokje van hem overneemt, memoreert de ‘sectorbrede overeenstemming’ die er aan het begin van Rutte 2 was, onder meer met Aedes en de Woonbond, maar dat minister Blok de paragraaf over de hypotheekrenteaftrek als eerste schrapte. ‘De hypotheekrenteaftrek vormt een enorme blokkade voor het functioneren van de woningmarkt en de huurmarkt in het bijzonder. De aftrek moet gewoon naar nul. Daarvoor in de plaats moet een eigendomsonfhankelijke woontoeslag komen. Een huurder is nu een dief van zijn eigen portemonnee.’
Het verbaasde Jansen niet dat de helft van de door ROm/Stadszaken, TU Delft en USP geraadpleegde vakprofessionals inmiddels ook die mening lijken toegedaan. ‘De panelen schuiven, zelfs binnen het CDA. Mensen zijn terecht huiverig voor overgangseffecten. Daar moet je uiteraard rekening mee houden.’
‘Zowat in de door al ons omringende landen is de hypotheekrente volledig afgebouwd’, benadrukt Boelhouwer. ‘Zelfs in Engeland, onder Margaret Thatcher. Die zei “wat een gekkigheid dat de regering het eigenhuizenbezit sponsort”. Vanuit het liberale gedachtengoed van de VVD heb ik ook nooit begrepen dat zij voor renteaftrek zijn. Als motivatie gebruikten ze vaak dat het progressieve belastingsysteem. Maar dan moet je daar toch wat aan doen? Mijn voornaamste bezwaar is dat van de hypotheekrenteaftrek vooral mensen profiteren die al een eigen woning hebben. Mensen zoals ik, die goed verdienen. Die moet je geen aftrek geven. Sterker: de prijzen liggen daardoor hoger zodat jongeren amper kans maken op de woningmarkt. Ondersteun starters liever direct.’
De panelen schuiven, maar een volledige renteaftrek zal er deze kabinetsperiode vast niet inzitten. Wat kunt u dan toch doen om middeldure huur, die volgens de geraadpleegde vakwereld wel ‘de toekomst’ heeft, een eerlijke kans te geven en prijzen enigszins acceptabel?
5 tips van Boelhouwer en Jansen
1. Afspraken maken over prijs/kwaliteitverhouding
Boelhouwer: ‘Amsterdam en Utrecht hebben
speciale prijs-kwaliteitafspraken gemaakt met de markt, ook over
huuraanpassingen.’
Jansen: ‘We hebben in Utrecht een reguleringskader vastgesteld voor middenhuur:
een soort wetgeving op lokaal niveau. Daarin staat dat verhuurders voor 712
euro minimaal 50 meter moeten aanbieden, oplopend naar minimaal 80 meter voor
950 euro. Ook stellen we dat aanbieders de woning voor minimaal 20 jaar als
middenhuur exploiteren en de huurprijs gedurende de looptijd niet meer dan 1%
(bovenop de inflatie, red.) verhogen. Wij leggen dit vast in een anterieure
overeenkomst.’
2. Doe een beroep op corporaties, die mogen weer meer
Boelhouwer: ‘Corporaties kunnen binnenkort weer een rol van betekenis spelen op de markt voor middeldure huur, omdat de markttoets die voorscheef dat corporaties niets mochten doen wat de markt ook kon, wordt versoepeld. Met name voor de lage middenhuur zie ik een belangrijke rol voor corporaties weggelegd.’
3. Vastleggen in het bestemmingsplan
Jansen: ‘Waar wij afspraken bij nieuwbouw- en transformaties nu vastleggen in
een anterieure overeenkomst, zou het nog beter zijn om het middenhuur-regime
vervolgens te verankeren in bestemmingsplannen. De Gemeenteraad van Utrecht wil
dat ook. Voor de bestaande voorraad beleggershuur onderzoekt Amsterdam of ze de
huisvestingsverordening kunnen inzetten voor het reguleren van het aanbod. Wij
volgen dat met belangstelling. Mijn opvolger mag ermee aan de slag.’
4. Een lagere grondprijs voor aanbieders
van middenhuur
Boelhouwer: ‘Dit is een optie, zeker als je prijsafspraken hebt gemaakt, dan
hoort daar soms een lagere grondprijs bij. Maar dit kun je als gemeente alleen
maar doen als je grondeigenaar bent, zoals Amsterdam.’
Jansen: ‘Wij gebruiken deze ruimte bij aanbestedingen die we volgens de EMVI
(economisch meest voordelige inschrijving) in de markt zetten en waar naast
prijs de kwaliteit een belangrijk gunningscriterium is. We zoeken naar een
juist evenwicht tussen maatschappelijk toegevoegde waarde en het belang van
marktpartijen. We vragen soms veel, maar hebben de markt nog niet weggejaagd.’
5. Vraag inspanningen van de markt, maar
geef ook wat terug
Jansen: ‘Stedelijke ontwikkeling is over en weer optimaliseren. Er loopt wel
eens een belegger weg omdat die ruzie heeft met een ontwikkelaar, maar tot nog
toe hebben we geen gebrek aan belangstelling en draait de Utrechtse
woningbouwmachine volop. Maar als je alleen het onderste uit de kan eist, loop
je het risico dat marktpartijen een keer bedanken. Je moet daarom ook bereid
zijn wat terug te geven: extra bouwvolume, programma, of als gemeente iets doen
aan het oplossen van leefbaarheidsproblemen waardoor de marktpartij zijn huizen
beter kan verkopen. Zo hebben we in de Merwekanaalzone een bijstookcentrale op
diesel van Eneco uitgekocht.’
Dit item verscheen eerder op stadszaken.nl
Cover: ‘Nieuwbouw Purmerend’
Door Jan Jager
Planoloog en hoofdredacteur bij Elba-Rec, uitgever van o.a. Stadszaken.nl, ROmagazine, Stedelijk Interieur en BT
