Geef tijdelijke flexwoningen de aandacht van een volwaardige ontwikkeling

Gemeenten en woningcorporaties helpen bij de keuzes die gemaakt moeten worden in het ontwikkelingstraject van flexwoningen. Dat is het vertrekpunt van Stefan de Vos en Jeroen Lemans van het Haagse VLOT architecten tijdens hun deelname aan het Young Innovators programma van het College van Rijksadviseurs (CRa). In dat jaarlijkse programma koppelt het CRa jonge, talentvolle architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten aan grote ruimtelijke opgaven. “Wij werden geselecteerd om een onderzoek naar flexwonen uit te voeren,” legt De Vos telefonisch uit. “Een heel breed thema dat bewust niet verder werd gedefinieerd door het CRa. De opdracht was: duik zelf in het thema en kom met een eigen onderzoeksvraag.”

Het duo gaat met de opdracht aan de slag en al snel komt die belangrijkste vraag op. Waarom kiezen gemeenten en ontwikkelaars bij dit soort ontwikkelingen voor het schakeren van dezelfde, standaard woonmodules in plaats van voor de hoogst mogelijke kwaliteit? “De ontwikkeling van flexwoningen wordt nu vaak nog niet als een serieus en volwaardig project gezien. Je ziet dat er door een gebrek aan aandacht en niet de juiste keuzes maken enorm veel kansen blijven liggen. Een tijdelijke ontwikkeling verdient dezelfde aandacht als een permanente ontwikkeling.”

Woongeluk

In het Woonkwaliteitsplan voor flexwoningen laten de architecten zien wat in hun ogen wél de juiste keuzes zijn en hoe professionals die met flexwonen aan de slag moeten de juiste keuzes kunnen maken. Volgens VLOT zijn er bij het opzetten van een ontwikkeling met tijdelijke woningen vijf thema’s van belang: proces, regelgeving, sociaal, techniek en ruimtelijk. De eerste vier thema’s behandelen zij kort in het plan. Het ruimtelijke aspect wordt uitgebreider behandeld in zes subthema’s. “Ruimte is volgens ons het belangrijkste onderdeel en daar is wat ons betreft het meeste winst te behalen.”

Na het bezoeken van een groot aantal voorbeeldprojecten door het hele land en talloze gesprekken met directbetrokkenen is een handboek ontstaan vol adviezen, concrete tips, do’s en don’ts en inspiratie. De ruimtelijke rode draad in al die handreikingen richting gemeenten en corporaties is duidelijk: zie dit soort (gebieds)ontwikkelingen altijd als volwaardige projecten. “Voor ontwerpers zullen het veel open deuren en voor de hand liggende adviezen zijn. Die vinden het logisch om te werken met maquettes en te kijken naar zaken als bezonning, aanrijroutes en geluidsinvloeden. Toch zien we dat dit soort adviezen nodig zijn, omdat dit soort ontwikkelingen vaak niet als een normaal project gezien worden.”

Dat betekent in de praktijk dat esthetisch gezien vaak dezelfde eenheidsworst ontstaat. Tijdelijke woonblokken die snel kunnen worden neergezet, maar daarmee vaak ook weinig uitstralen, geen verbinding hebben met de omliggende ruimte en daardoor geen prettige en volwaardige leefomgeving zijn. “Zo'n ontwikkeling staat er nu snel, maar heeft niet de kwaliteit om er tien jaar te kunnen staan. Als je aan het begin iets meer tijd neemt en bewuste keuzes maakt, kan dat wel. Dan kunnen die woningen tien jaar of zelfs langer blijven staan. Woongeluk van bewoners is moeilijk meetbaar, maar wel heel veel waard.”

Niet blindstaren

Tijdens de gesprekken met gemeentes, corporaties, locatiebeheerders, bewoners en bouwers door het hele land valt het De Vos op dat snelheid voor betrokken partijen bijna altijd het doorslaggevende argument is om stappen in het gebiedsontwikkelingsproces over te slaan. Logisch, zegt hij meteen, omdat de tijdelijke woningen vaak bedoeld zijn voor zogeheten spoedzoekers zoals vluchtelingen, statushouders, studenten of arbeidsmigranten. “Maar uit ons onderzoek blijkt dat veel problematische situaties met minimale veranderingen al voorkomen kunnen worden. Betrek een architect, een landschapsarchitect en een stedenbouwer erbij en tuig daarmee een volwaardig ontwerpteam op dat zo’n project kan aanvliegen. En ja, dat betekent dat een project wat duurder kan worden. Het gaat eerder om meer tijd, liefde en aandacht dan om meer geld en budget.”

“Nederland is een volgebouwd land. De locaties die voor flexwonen beschikbaar zijn, zijn vaak locaties zonder woonbestemming. Voetbalvelden, industrieterreinen en andere lege stukken grond. Wat er voorkomen moet worden, is dat er op deze plekken een soort enclave ontstaat waarbij de bewoners letterlijk en figuurlijk buiten de samenleving worden geplaatst. Het probleem is niet direct opgelost met alleen het vinden van een locatie voor de woningen. Dan begint het proces pas. Zorg dat er verbinding ontstaat tussen de ontwikkeling en de omgeving. Dat kan door iets heel kleins als het doortrekken van een fietspad door het gebied of door het toevoegen van een functie als een klein café of een bakkerij. Staar je niet blind op één locatie, maar onderzoek twintig locaties tegelijk en kijk waar de meeste potentie zit.”

Hele lijst

Naast het woonkwaliteitsplan heeft VLOT de eigen adviezen ook direct in de praktijk gebracht. Aan de Mozartlaan in het Zuid-Hollandse Delft staan 84 flexwoningen waar 228 Oekraïense vluchtelingen voor een periode van 3 tot 4 jaar kunnen verblijven. Het project heeft nagenoeg alle stereotype kenmerken van een tijdelijk woonproject. De drie grote, langwerpige bouwblokken van driehoog stonden er snel, ze zijn gebouwd op het terrein waar vroeger de voetballers van Delfia hun doelpunten maakten en voldoen aan de woonwensen van de nieuwe bewoners. Toch is De Vos heel duidelijk. “Dit is een mooi voorbeeld hoe het verkeerd kan gaan. Niet door een gebrek aan budget of tijd, maar door een gebrek aan juiste keuzes.”

Waar het dan allemaal verkeerd gaat? De Vos heeft een hele lijst. “Er is gewoon zo snel en simpel mogelijk gebouwd. Lange bouwblokken, gesloten gevels, geen variëteit in hoogte en accenten. Er is niet gewerkt met duurzame materialen. De galerij is de minimale breedte waardoor verblijven en kwalitatief ontmoeten niet mogelijk is. De hofstructuur die is gecreëerd door de u-vorm waarin de gebouwen staan, zou voor ontmoeting en sociale interactie moeten zorgen. Maar de schaal van dit gebied is zo groot dat bewoners te ver van elkaar zitten. Je kan te dicht op elkaar zitten, maar ook te ver. Even elkaar groeten is er niet bij omdat de afstand te groot is. En sowieso wordt de koppeling met groene omgeving helemaal niet gelegd.”

Direct kwaliteit

Dat kan én moet anders, vonden ze bij VLOT. Wat als we nou hetzelfde aantal woningen op dezelfde plek realiseren: 228 bewoners op 3.400 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Maar nu met bouwblokken waarbij wel sprake is van doorzichten, een kleinere schaalgrootte, er wel wordt gewerkt met hoogteaccenten en er wel diversiteit in het aanbod is. Niet alleen in de plattegrond van de woningen, maar ook in vorm en kleur. En een openbare ruimte die wel gebruik maakt van de kwaliteiten van de omgeving, uitnodigt tot ontmoeting en wel een reden is voor omwonenden om de ontwikkeling te bezoeken. “Als een gebied niet echt kwaliteit heeft, kan je die kwaliteiten juist creëren door bewuste keuzes te maken in doorzichten en de kwaliteit van de openbare ruimte.”

De architecten gaan aan de slag en komen met een nieuw plan voor de ontwikkeling. De beelden laten al een hele andere indruk en sfeer achter. Maar de getallen zijn minstens zo verrassend. Naast alle verbeteringen kunnen door deze aanpak nu 390 mensen op 5.800 vierkante meter bruto vloeroppervlak terecht. “Misschien is het net iets duurder. De galerij verbreden of balkons toevoegen is iets duurder. Maar het levert direct kwaliteit op, zorgt voor een gezonde leefomgeving voor de bewoners en levert op de lange termijn winst op omdat de ontwikkeling veel langer kan blijven staan. En ook de snelheid kan behouden blijven. Bouw modulair waar het kan en lever maatwerk waar het moet. Een heel groot deel kan modulair, maar er is altijd ook een stuk traditioneel maatwerk nodig waar je aansluit bij de bestaande context. Dan kan je heel snel stappen zetten.”

Geen noodoplossing

De Vos hoopt dat het plan en de bijbehorende toepassing een inspiratie en hulpmiddel kunnen zijn voor professionals die met dit onderwerp aan de slag moeten en willen. “Iedere gemeente moet en wil wat met flexwonen, maar lang niet alle kennis is in huis. Het zou mooi zijn als dit een groeiend document kan worden waar ook andere ontwerpers tips en ervaringen uit de praktijk aan kunnen toevoegen. We zijn op veel locaties geweest en er zijn gewoon veel slechte ontwikkelingen door die snelle keuzes. Er moeten een hoop woningen bij en dit is een van de oplossingen. Maar dan moet het wel op een zo goed mogelijk manier gebeuren. Je wil woonomgevingen realiseren waar het fijn wonen en recreëren is en niet in alles uitstralen dat het een noodoplossing is.”