Gemeenten aan zet met de nieuwe Woningwet

Mr. Marisa Kes en Mr. Dr. Gerda Groeneveld

3 augustus 2016

5 minuten

Nieuws Corporaties moeten zich op basis van de nieuwe Woningwet concentreren op hun kerntaak: het bouwen en beheren van sociale huurwoningen en verhuren aan mensen met een laag inkomen. Een corporatie moet daarvoor met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van uw gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. Gemeente (en de huurdersorganisatie) dienen op 1 juli 2016 te beschikken over een ‘overzicht van voorgenomen werkzaamheden’. U kunt als gemeente daaruit afleiden welke werkzaamheden de corporatie de komende vijf jaar op uw grondgebied voorziet, en welke bijdrage de corporatie daarmee wil leveren aan de uitvoering van uw gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. In het kort leest u een aantal gevolgen van de nieuwe Woningwet die sinds 1 juli 2015 van kracht is. Bent u als gemeente daarop goed voorbereid? Weet u hoe u het aanbod van de corporatie moet beoordelen? Hebt u al een woonvisie? Hierna gaan wij nader in op de gevolgen van de Woningwet voor u als gemeente.

Woonvisie

De gemeente kan besluiten haar volkshuisvestelijk beleid in een document op te nemen, dit leidt tot een woonvisie. Bij het ontwikkelen van een woonvisie dient de gemeente van te voren met andere gemeenten overleg te voeren over onderwerpen waarbij deze een rechtstreeks belang hebben (de regionale afstemming).

Indien een gemeente vóór 1 juli 2016 géén woonvisie heeft, dan zijn de gevolgen voor die gemeente groot als deze voor haar volkshuisvestelijke opgave afhankelijk is van de corporatie. De daar werkzame corporatie is dan niet verplicht om naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van enig beleid, als dat niet is vastgelegd.

Een woningcorporatie kan besluiten om desondanks aan die gemeente haar voorgenomen werkzaamheden voor te leggen, bijvoorbeeld betreffende haar bestaande bezit. Voor het aanspreken van een corporatie op haar ‘Nieuwe Woningwetverplichting’ is een vastgestelde woonvisie noodzakelijk. Alles wat een gemeente ná 1 juli 2016 vaststelt, gebeurt op basis van vrijwilligheid en overleg met de corporatie. Een gemeente kan invloed uitoefenen op de aard van de prestaties van een corporatie door in haar woonvisie thema’s op het gebied van de volkshuisvesting op te nemen waarvan zij vindt dat de corporatie daarop dient te presteren.

Overzicht van voorgenomen werkzaamheden De gemeente en de huurdersorganisatie dienen op 1 juli 2016 over een ‘overzicht van voorgenomen werkzaamheden’ van de corporatie te kunnen beschikken. De gemeente kan daaruit afleiden welke werkzaamheden de corporatie de komende vijf jaar op het grondgebied van de gemeente voorziet, en welke bijdrage zij daarmee aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid wil leveren.

‘gemeente aan zet woningwet’

De corporatie dient in ieder geval over de volgende onderwerpen informatie te geven, als deze bij haar op de agenda staan: nieuwbouw van sociale huurwoningen, gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad (o.a. verkoop bezit door de corporatie en liberalisatie van huurwoningen), betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, huisvesting van specifieke doelgroepen, kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving, investeringen in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed (voor zover behorend tot het terrein van de corporatie).

Prestatieafspraken

De voornemens van de corporatie worden vervolgens betrokken bij het overleg over de te maken prestatieafspraken. Het overleg gaat dus niet alleen over de gewenste investeringen in vastgoed, maar heeft veel meer onderwerpen op de agenda. Stuk voor stuk belangrijke onderwerpen voor het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente.

De Prospectieve informatie (dPi) Als de prestatieafspraken zijn gemaakt, dient de corporatie jaarlijks vóór 15 december, aan de minister een ‘overzicht van werkzaamheden’ te sturen (de dPi), vergezeld van de prestatieafspraken. De minister beoordeelt dit overzicht op rechtmatigheid en stelt de corporatie van zijn oordeel in kennis.

Het maken van prestatieafspraken lukt niet

Indien het overleg niet leidt tot prestatieafspraken kunnen de gemeente, de corporatie en/of de huurdersorganisatie een geschil voorleggen aan de minister. De minister doet een bindende uitspraak. Indien er geen woonvisie is opgesteld, vervalt deze mogelijkheid voor de gemeente.

Marktwaarde in verhuurde staat

De nieuwe Woningwet bepaalt voorts dat alle corporaties over 2016 moeten rapporteren op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaarde in verhuurde staat kan tot circa 40 procent hoger liggen dan de bedrijfswaarde, afhankelijk van onderliggende bezit en bijbehorende huren. Het vermogen van corporaties neemt toe, maar aan de operationele kasstromen verandert de nieuwe waarderingsmethodiek niets. De bestedingsruimte van corporaties neemt dus niet toe als gevolg van de nieuwe waarderingsmethodiek. Gemeenten en het Rijk dienen hier rekening mee houden.

Borgen van volkshuisvestelijke belangen

De procedure is helder, de thema’s die geregeld moeten worden zijn bekend, veel gemeenten zijn aan de slag gegaan met een woonvisie en regio’s met regionale woonvisies. Ook corporaties doen hun best om hun aanbod tijdig in te dienen.

Veel vragen

Toch zijn er nog veel vragen. Gemeenten twijfelen bijvoorbeeld nog over de beste manier waarop zij de volkshuisvestelijke belangen van hun inwoners kunnen borgen:

Wat zijn hun concrete mogelijkheden?
Wat mogen zij precies verwachten van corporaties?
Hoe zit het met de keuze voor een woningmarktregio en eventuele benodigde ontheffingen van de minister?
Hoe zorgen zij voor voldoende huisvestingsmogelijkheden voor de verschillende doelgroepen, zoals ouderen, jongeren, statushouders en mensen met een iets te hoog inkomen waardoor sociale huur voor hen onbereikbaar is geworden?
Op welke kengetallen moet de gemeente de jaarstukken en investeringsplannen van de corporatie beoordelen?
Hoe krijgt de gemeente werkelijk zicht op de mogelijkheden van de corporatie, maar ook op de risico’s, indien de corporatie verzuimt te presteren?
Er is vertraging opgelopen, wat heeft dit voor consequenties?

Er zijn inmiddels diverse documenten verschenen die antwoord geven op deze vragen, waaronder het beoordelingskader scheiden DAEB/niet-DAEB van de Autoriteit Wonen d.d. 31 mei 2016 en antwoorden op kamervragen van lid Schouten d.d. 30 mei 2016.

Ook is een tool ontwikkeld die gemeenten inzage geeft in de regionale verdeling van corporatiebezit, het aantal huishoudens per gemeente en de onderlinge woningmarktverbanden tussen de verschillende gemeenten en sinds 24 juni 2016 wordt de indicatieve bestedingsruimte van corporaties per gemeente inzichtelijk gemaakt.

Deloitte Real Estate heeft in samenwerking met een tiental corporaties, andere functions van Deloitte (Tax en Consulting) en enkele externe professionals het Handboek DAEB niet-DAEB geschreven zoals dat op 18 november 2015 is verschenen. Momenteel wordt gewerkt aan een update van het handboek. Dat zal binnenkort verschijnen.

Links naar genoemde documenten:

Dit artikel verscheen in GREXpert 41, juli 2016