Gemeenten verhalen minder kosten bij ontwikkelaars

Bij een gebiedsontwikkeling met woningbouw zijn gemeenten wettelijk verplicht om gemaakte kosten voor voorzieningen zoals de aanleg van wegen, riolering of de inrichting van de openbare ruimte door te berekenen aan de ontwikkelaar. Ook kunnen beide partijen afspreken dat de ontwikkelaar zelf de realisatie van deze voorzieningen op zich neemt. Gebruikelijk is dat hierover gezamenlijk afspraken worden gemaakt in een anterieure overeenkomst. Veel gemeenten bepalen per project welke afspraken gemaakt worden en sommige gemeenten hanteren beleidsnota’s die indicaties geven over het kostenverhaal.

Het onderzoek van Stec Groep en de Radboud Universiteit is een vervolg op een meting gedaan in 2021 (met cijfers over 2020). Voor het onderzoek ‘Kostenverhaal in anterieure overeenkomsten woningbouw 2023’ vroegen onderzoekers aan 101 gemeenten naar de bedragen die zij doorrekenen bij ontwikkelaars voor woningbouwprojecten. Wat blijkt: vergeleken met 2020 worden in 2023 minder kosten doorgerekend door gemeenten.

Gemeenten verhalen minder

Terwijl in 2020 nog 30 procent van de gemeenten tussen de nul en 5.000 euro per woning verhaalde, is dat in 2023 gestegen naar 60 procent. In 2020 verhaalden gemeenten nog vaker bedragen tot wel 30.000 per woning. Gemeenten zijn dus voorzichtiger geworden met het doorrekenen van hun kosten.

“Het verschil tussen de verkoopopbrengsten van de woningen en de bouwkosten van die woningen bepalen voor een groot deel het financiële resultaat van een ontwikkeling. Als dat verschil kleiner wordt doordat bijvoorbeeld de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen daalt of de bouwkosten sterker stijgen, dan blijft er onder aan de streep minder opbrengst over om voor een gemeente kosten over te verhalen,” zegt Erik de Leve, specialist woningmarkt en gebiedsontwikkeling bij Stec Groep en uitvoerder van het onderzoek. De hoeveelheid kosten die verhaald wordt, wordt vooral onderling bepaald. Daardoor is de hoeveelheid door te rekenen kosten aan veranderende omstandigheden onderhevig.

De onderzoekers kunnen geen directe oorzaken geven voor de algemene daling van het kostenverhaal per woning, maar schetsen: “Wel valt [de daling] samen met signalen van een verminderde financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten door sterk gestegen bouwkosten, grotere nadruk op de betaalbaarheid van nieuwbouw en een tijdelijke daling van de marktprijs van nieuwbouwwoningen in 2021 en 2022”.

Hoe bereken je de kosten?

Wel valt op dat gemeenten goed scoren op het doorrekenen van binnenplanse kosten: kosten van de gemeenten die enkel voor het specifieke plangebied worden gemaakt. Zo’n 50 procent van de gemeenten verhaalt hier bijna volledig de kosten. Bij andere kostensoorten is dit dekkingspercentage een stuk lager, zoals bij kosten die zich uitstrekken over meerdere plangebieden of buiten het plangebied worden gemaakt maar wel van belang zijn voor het project.

De Leve legt uit: “De inrichting van het openbaar gebied en de aanleg van infra binnen een gebied zijn eenvoudig toe te rekenen aan het project. En als er in het midden van een nieuwbouwwijk een park of winkelcentrum wordt gebouwd of een randweg rondom deze nieuwbouwlocatie wordt aangelegd, dan is het overduidelijk dat de door de gemeente gemaakte kosten een-op-een toe te rekenen zijn aan die ontwikkeling. Maar wat nou als er bij een kleine nieuwbouwwijk een wijk verderop een park of winkelcentrum wordt aangelegd? Dan heeft de wijk er wel voordeel van, terwijl het toerekenen van die kosten dan eerder ter discussie staat.”

Verder blijkt: hoe groter het project des te hoger de door te rekenen kosten. Grote woningbouwprojecten van meer dan 250 woningen ervaren een betere dekking van de kosten dan kleine projecten, omdat er specifiek voor deze projecten voorzieningen moeten worden gerealiseerd, zoals een school of winkelcentrum Ook bij inbreidingsprojecten waarbij gesloopt wordt, is het kostenverhaal vanwege sanering hoger dan wanneer er niet wordt gesloopt en er meegelift wordt op bestaande voorzieningen.

Beter beleid voor een hoger kostenverhaal

Uit het onderzoek blijkt: beleid op het kostenverhaal leidt tot een hogere kostendekking. Niet alle gemeenten hanteren beleid op kostenverhaal. Zo’n zestig procent van de gemeenten met beleid weet binnenplanse kosten bijna volledig te verhalen, tegenover zo’n 30 procent van de gemeenten zonder beleid.

“Zodra gemeenten meer beleid hebben en het inzichtelijk maken hoe zij rekenen, dan is de kans groter dat zij de kosten in rekening kunnen brengen. In een Nota Kostenverhaal kan het gaan over een bepaald percentage per woning of per vierkante meter dat wordt verhaald voor infrastructuur of groen bijvoorbeeld. Daar kunnen hele tabellen en exacte bedragen instaan,” aldus De Leve. Zelfs bij een anterieure overeenkomst kan er dan verwezen worden naar een dergelijke nota. Gemeenten zonder beleid geven vaker aan vooraf niet te weten hoeveel van de kosten zij zullen verhalen en moeten per project afspraken maken. Hierdoor is er minder inzicht op de hoogte van hun kostenverhaal.

Op landelijk niveau moet een wijziging in het systeem van kostenverhalen overwogen worden, aldus de onderzoekers. Een instrument als belasting op onbebouwde grond met woonfuncties zou op alternatieve wijze kunnen zorgen voor inkomsten voor de gemeente bij gebiedsontwikkelingen. Ook de planbatenheffing is volgens de onderzoekers zo’n mogelijk instrument, waarover meer te lezen is in de recente bijdrage op Gebiedsontwikkeling.nu .

Ook refereert het onderzoek aan de door voormalig minister Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge voorgestelde modernisering van het grondbeleid, waarbij met een Community Infrastructure Levy, vooraf een heffing kan worden bepaald voor kosten die binnen en buiten het plangebied gemaakt worden. Dit zou voor zowel de ontwikkelaar als lokale overheid voor beter inzicht in kosten en afdracht zorgen.