Nieuws Amsterdam - Niets blijkt zo moeilijk voor een gemeente als het verlagen van de grondprijs. Jarenlang stegen de woningprijzen, dankzij een kunstmatig gecreëerde schaarste, geschapen door het Rijk, bouwbedrijven, projectontwikkelaars en gemeenten. Deze groep werd door de Commissie Huizenprijzen al tot de ‘bouwpolder’ gedoopt. Elk van hen had belang bij de gestaag groeiende inkomstenstroom. Dezelfde partijen ervaren nu de keerzijde.
Scala aan initiatieven en ideeën gelanceerd om de markt vlot te trekken, maar prijsverlaging blijft taboe
Bouwbedrijven en projectontwikkelaars hebben het al jaren moeilijk en het Rijk kampt met een economie die mede door de huizenmarkt in de knel zit. Bij de gemeenten is het niet anders. Het ging hun jarenlang voor de wind dankzij het grondbedrijf, maar nu de verkoop van nieuwbouwwoningen zo goed als stilgevallen is, dreigen er verliezen. Sommige gemeenten proberen met kunstgrepen transacties op gang te houden.
Zo bieden 225 gemeenten startersleningen aan. Daarnaast zijn er tegenwoordig erfpachtconstructies beschikbaar. Als de grond niet wordt gekocht, hoeft een koper die ook niet in dertig jaar af te lossen, wat de maandlasten voor hem kan drukken. Verder willen sommige gemeenten, zoals Assen, zelf sociale huurwoningen bouwen en die verkopen aan corporaties. De PvdA in Almere heeft het voorstel gedaan om een woonbedrijf op te richten om huurwoningen te laten bouwen. De PvdA in Amsterdam heeft een scala aan ideeën; zo zou de gemeente zelfs een rol moeten spelen in de hypotheekverstrekking.
Het doel is simpel, en daar komen de gemeenten ook voor uit: door te bouwen en grond te verkopen, komen er weer inkomsten uit het grondbedrijf. Zo zegt de PvdA Almere over het opzetten van een eigen woonbedrijf ‘dat het goed is voor de betaalbaarheid van het wonen. Dat is goed voor de bouwsector in Almere. Dat is goed voor de Almeerse grondexploitaties. Dat is goed voor de inkomsten uit de onroerendezaakbelasting. Dat is goed voor een stijgende uitkering voor Almere uit het gemeentefonds.’
Bij de PvdA in Amsterdam is het niet anders. In een voorstel van raadslid Michiel Mulder om de woningmarkt met startersleningen, gemeentehypotheken of een stedelijke hypotheekbank vlot te trekken, volgt na de ideële motieven al snel de opmerking: ‘Als we geen beweging krijgen, gaat de gemeente dat ook merken in de grondopbrengsten.’
Een ding dat ook opvalt in de plannen is dat gemeenten weinig doen met de grondprijs. Zo richt Mulder zich vooral op maatregelen als het versoepelen van milieueisen en meer prefabwoningen om de bouwkosten te kunnen drukken. Ook wil hij snijden in het aantal parkeerplaatsen om meer woningen op hetzelfde stuk grond te kunnen bouwen. Het verlagen van de grondprijs, waardoor bouwen eerder rendabel wordt en de huizen beter betaalbaar, krijgt minder aandacht.
Tijdens de goede jaren werd de grondprijs bepaald op basis van een residuele grondprijsberekening. Het verschil tussen de verkoopprijs in de markt en de bouw- en ontwikkelingskosten, gold als de grondprijs die de gemeente ontving. Tijdens de hausse bewoog de grondprijs stevig omhoog. In de huidige neergaande markt blijkt die meeademende werking opeens minder groot.
Volgens de residuele berekening zouden de grondprijzen harder moeten dalen dan de huizenprijzen. Het is immers de restpost. Daalt de markt met 15% dan zou deze daling vooral ten koste van de grondprijs moeten gaan, wanneer de bouwkosten niet noemenswaardig veranderen. Als de grondprijs voorheen 30% van de verkoopprijs uitmaakte, zou dit — al het andere gelijk — volgens een residuele prijsberekening tot een halvering van de grondprijs kunnen leiden. In de praktijk gebeurt dat echter niet. Directeur Jan Fokkema van de branchevereniging van projectontwikkelaars Neprom, stelde eerder al in deze krant dat gemeenten de slechte marktomstandigheden onvoldoende doorberekenen. ‘De grondprijzen moeten met 30 à 40% omlaag.’
Volgens Maurice Schenk en Frank ten Have van Deloitte Real Estate Advisory zijn de woningprijzen van 1985 tot 2008 vierenhalf keer over de kop gegaan en de grondprijzen zeven keer, zo schetsen zij in B&G, het blad van de Bank Nederlandse Gemeenten. Maar nu de markt is gekeerd, dalen de grondprijzen niet evenredig hard als tijdens de opgang.
‘Naar onze mening dalen de grondprijzen sinds 2008 nog slechts met mate en langzaam, omdat hier voor gemeenten onder andere sprake is van een “prisoner’s dilemma”’, zeggen Schenk en Ten Have. Veel gemeenten vrezen voor een regionale ‘race to the bottom’ als één gemeente de prijs begint te verlagen. Daar overschatten gemeenten vaak de regionale concurrentie.
Pas de laatste tijd lijkt het besef te komen dat wellicht toch genoegen moet worden genomen met een lagere grondprijs. Schoorvoetend zijn er meer gemeenten die de stap zetten. Amsterdam kondigde aan de grondprijzen met 10 tot 15% te gaan verlagen. De gemeente Bergeijk heeft de grondprijzen met 20% verlaagd.
Maar tal van gemeenten blijven terughoudend, stellen Schenk en Ten Have. ‘Als eerste argument geldt dat verlaging van de grondprijzen niet leidt tot direct aantrekken van de bouwproductie. Een grondprijsverlaging van circa 10% leidt, in een zuiver residuele berekening, immers slechts tot een circa 2 tot 3% lagere woningprijs. Daarmee wordt dat huis niet opeens verkocht. We zien dat gemeenten zich eerder richten op financieringsarrangementen om de vraag te stimuleren — zoals rond erfpacht en met startersleningen — dan de grondprijs hiervoor als instrument te gebruiken.’
Als tweede argument noemen de auteurs dat gemeenten een deel van hun onderhandelingsruimte naar bouwers/ontwikkelaars weggeven als ze van tevoren al hun prijzen verlagen. Bovendien kan een verlaging van de grondprijzen flinke financiële consequenties voor een gemeente hebben, stellen de Deloitte-medewerkers. ‘In onze rapportage over de financiële effecten van de vastgoedcrisis, hebben we aangegeven dat er circa € 33 mrd aan nog te realiseren grondopbrengsten in de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen. Een verlaging van de grondprijs zou een financieel effect kunnen hebben van enige miljarden.’
In de ogen van Schenk en Ten Have verklaren al deze factoren waarom de grondprijzen nog niet sneller dalen, en waarom wordt uitgeweken naar andere noodmiddelen. Het is volgens hen de vraag of dat tijdrovende aanpassingsproces ook het verstandigste is, schrijven ze. ‘Dat deze daling mondjesmaat en met enige tegenzin plaatsvindt, is geen verrassing. Toch zou ook hier wellicht een korte schrik beter zijn dan een lange twijfel.’
Auteursrecht voorbehouden aan Het Financieele Dagblad
Cover: ‘Thumb_herverkaveling en grond_0_1000px’
Door Arend Clahsen
Journalist bij Het Financieele Dagblad
