Gezonde grondexploitatie, in ieders belang

Diner Pensant: informele kennisuitwisseling tussen gebiedsontwikkelaars

Kennis uitwisselen was het doel van een Diner Pensant met een select gezelschap van zo´n twintig professionals uit het vak gebiedsontwikkeling. Organisator Buining & Partners had deze donderdagavond 21 november jl. gekozen voor de inspirerende entourage van Hotel New York op de Rotterdamse Kop van Zuid. Gezeten aan een lange tafel kon tijdens het diner informeel van gedachten worden gewisseld.

Woningbouwopgave regionaal of lokaal

Agnes Franzen, programmamanager voor de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft, hield een inleiding over regionale versus lokale belangen. “Binnen gebiedsontwikkeling was de afgelopen eeuw de overheid dominant, nu is het de eeuw van de samenwerking met marktpartijen en burgers. We stellen onszelf de vraag: waarom doen we het eigenlijk en voor wie? Het gaat bovenal om het creëren van een aantrekkelijke leefomgeving. Dat betekent ook economisch aantrekkelijk wat het vestigingsklimaat betreft. We mogen ervan uitgaan dat er nog een lange periode een woningbehoefte blijft bestaan. Mijn stelling is nu dat dit vooral een lokale, eerder dan een regionale opgave is. Waarom? Kijk naar verhuisbewegingen, die zijn voor ruim 50% lokaal en voor 25% met omliggende gemeenten. Wat regionale samenwerking betreft zijn er grofweg drie modellen. Model I is Groningen-Assen: daar is noodgedwongen een lange traditie van samenwerking, men is het gewend. Model II is Gelderland: gemeenten krijgen een financiële compensatie. Model III is Zuid-Holland: het gesprek en de kennisuitwisseling tussen gemeenten vindt plaats op ambtelijk niveau: wie is waar mee bezig, wat kunnen we van elkaar leren en waar raakt dat elkaar?”
“De Actieagenda Bouw onderscheidt verder vier niveaus van regionale samenwerking. 1. Geef inzicht in elkaars programmering. Dit kan al lastig genoeg zijn, wanneer er geen vertrouwen is. 2. Afstemmen en aanpassen. 3. Verevening. Dit zie je bijna nergens, behalve in Gelderland dankzij ‘een zak geld’. 4. Een gezamenlijk grondbedrijf. Dit zie ik niet gauw gebeuren.”

In de discussie die volgde werd opgemerkt dat in de Metropoolregio Amsterdam wel degelijk de wil tot een regionale samenwerking aanpak bestaat. Franzen rondde als volgt af: “Je kunt concluderen dat de woningbouwopgave en de gebiedsontwikkeling regiospecifiek is; het is maatwerk. Wat in de discussie duidelijk wordt gedeeld is dat de benadering vraaggericht en economisch gedreven moet zijn.”

‘Vertrouwen betaalt zich terug’

Een volgend gesprekspunt was de vraag waarom Rotterdam voor een vooraf vastgestelde en vastliggende grondprijs kiest. Carlo Schreuder, hoofd Gebiedsexploitaties gemeente Rotterdam zei: “Wij hebben normatief residueel rekenen ingevoerd om eindeloze discussies over residuele grondwaardeberekening te vermijden. Volgens ons wil de markt aan de voorkant helderheid hebben over de grondprijs. Die helderheid krijgt de markt nu.”
De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat Rotterdam het zwaarder heeft vanwege te lage GBO-waarden. “Dan is de businesscase veel moeilijker rond te krijgen. Partijen moeten veel scherper aan de wind zeilen.”
Een deelnemer merkte op: “Voor beleggers en ontwikkelaars is het heel comfortabel om te maken te hebben met een gemeente met visie, één die kaders schept.” Een andere deelnemer: “Ik houd niet van een angstige overheid die bang is geld aan een ander weg te geven. Transparantie, vertrouwen, betaalt zich terug. Toon je kwetsbaarheid, om toch samen tot iets te komen.”
Iemand wees, als tegenwicht, op de niet zo gemakkelijke omstandigheden voor de gemeenten: “Iedereen moet rendement halen op zijn investeringen. Als gemeente hebben wij flink moeten afboeken, dat is voorlopig negatief rendement.”
Conclusie: “Bij iedere gemeente gaan ze te werk met de beste bedoelingen, we vechten geen ideologisch verschil uit.” De ene gemeente maakt het de belegger meer naar de zin dan de andere.

Casus gedeelde grondexploitatie

Mirko Buining, directeur Buining & Partners, hield een presentatie over een woningbouwproject dat herkenbaar is voor veel gemeenten. Nog voor de crisis sloot de betreffende gemeente een samenwerkingsovereenkomst met een ontwikkelaar waarin die een grote hand kreeg in de ontwikkeling: van het ontwikkelen van deelplannen tot het bouw- en woonrijp maken, en het bouwen van opstal. “Het was een soort bouwconcessie, met een zachte planning, zonder sancties. Vanaf 2008 toen de woningprijzen begonnen te zakken, liep de productie in het plan met meer dan 80% terug. De grondexploitatie knalde naar beneden met vele miljoenen euro. De einddatum van het woningbouwproject werd verschoven van 2014 naar 2020. In deze situatie moet je als partijen oppassen dat je niet lijnrecht tegenover elkaar komt te staan. Daarom zijn we om tafel gaan zitten om het vertrouwen in elkaar te behouden. Je moet met de cijfers erbij helder krijgen wat nou precies elkaars belang is. De gemeente besloot volledig open kaart te spelen met haar grondexploitatie. Geen geheimen meer. Als enige voorwaarde werd gesteld: we gaan alleen verder met een gezonde grondexploitatie, in ieders belang. Gezamenlijk zijn een groot aantal mogelijkheden van optimalisatie verkend. Vervolgens is gekozen voor gedeelde smart. En in de combinatie met oplossingen uit onverwachte hoek – kansen benutten! – is er weer licht aan het eind van de tunnel.”

‘Stoer’

In de discussie kwam ten eerste naar voren dat Pijnacker-Nootdorp juist uit een gemeenschappelijke grondexploitatie stapte omdat de gemeente een gebrek aan regie ervoer. Een deelnemer plaatste een vraagteken bij de hardheid van afspraken: “Je kunt afspraken maken in een BV, maar die BV kan morgen weer weg zijn. Waar het echt op aan komt zijn afspraken met de moedermaatschappij. En die afspraken moeten geëffectueerd worden in de raad van bestuur. Welke belang geniet het project daar?” Maar omgekeerd geldt dit ook voor bedrijven: “Het college en de raad moeten nog wel akkoord gaan!”

Een andere opmerking was: “Ik vind het stoer zoals jullie dat met dit project hebben gedaan. Het gaat om openheid, je kwetsbaar opstellen. Dan krijg je vertrouwen terug.” Dat neemt niet weg dat partijen ook pijn moeten nemen.
Een deelnemer peilde of er misschien meer aan de hand was in deze casus: “Ik vraag me wel af wat in deze hernieuwde samenwerking de drijfveer is? Welke vorm van urgentie speelt hier?” De projectmanager antwoordde: “Het is gewoon een unieke situatie van veel vertrouwen, en het creëren van een win-winsituatie.” Immers: “Na twee jaar onderhandelen over vijfhonderd woningen kun je niet meer vragen: wie heeft er nou gewonnen?”

Lees de uitgebreide versie van dit verslag (pdf)