Glamstel 3

Amsterdam is hot. Steeds meer mensen willen er wonen, werken, zijn, uitgaan, leven. Amsterdam is zó hot, dat zelfs delen van de immer verguisde Bijlmermeer aantrekkelijk lijken te worden. De eerste plannen om in het kantorengebied Amstel 3 woontorens en nieuwe voorzieningen te bouwen liggen klaar om uitgevoerd te worden. Hoe kan voorkomen worden dat fouten uit het verleden herhaald worden? Een persoonlijke terugblik in tekst en beeld. Met een vijfstappenplan voor meer inclusiviteit, meer gemeenschappelijkheid, meer oostwestgeoriënteerdteerdheid, meer experiment en meer identiteit.

The Passion in het nieuwe Harlem

Op 29 maart van dit jaar was het eindelijk zover: Jezus verscheen in de Bijlmermeer. Een wonder geschiedde. Niet zozeer Jezus' verschijning was een wonder, maar dat de makers van The Passion het woord "Bijlmer" gebruikte, en niet het geografisch politiek-correcte "Amsterdam-Zuidoost". Alsof dat nog niet wonderlijk genoeg was kopte NRC Handelsblad een dag later “Dit wordt het Harlem van Amsterdam”. Geen typfout met een –A- te weinig. Het artikel quote een vastgoedmeneer die met zijn uitspraak refereerde aan het New Yorkse stadsdeel dat bekend staat om haar sterke Afro-Amerikaanse wortels. Deze week werd bekend dat met het project SPOT Amsterdam de transformatie van het kantorengebied tot stadswijk daadwerkelijk gaat starten. De plannen voor de Community Campus Amsterdam liggen al wat langer klaar.

Wat gebeurt er? Gaat Amsterdam-Zuidoost daadwerkelijk deel uitmaken van de rest van Amsterdam? Of is er iets anders aan de hand?

Hier kan natuurlijk niemand iets tegen hebben. Moderne, levendige stadswijken met veel voorzieningen en volop ruimte voor experiment en innovatie; kom maar door! Voor het zover is, is het essentieel om de ontstaansgeschiedenis de revue te laten passeren. Zo kunnen fouten uit het verleden voorkomen worden bij het creëren van de toekomst. Deze blog gaat in op de ontwikkelingen in Amstel 3. Dat is het gebied dat ligt tussen autosnelweg A2 (Amsterdam-Utrecht) en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht. Aan de zuidkant van het gebied ligt in de polder Bullewijk het Academisch Medisch Centrum. Aan de noordkant wordt Amstel 3 onderbroken door buurgemeente Ouder-Amstel. Hier liggen vooral volkstuinen, sportcomplexen, een prachtig verscholen golfterrein en baggerwerkplaatsen. Typische stadsrandfuncties. Voor dit gebied zijn plannen die De Nieuwe Kern heten en door buurgemeente Ouder-Amstel worden uitgevoerd.

Amstel 3 in 1971, toen nog polder Bullewijk. De spoorlijn richting Utrecht staat rechts op de foto). Linksboven autosnelweg A2. Bron: Beeldbank Amsterdam / DRO

Veel mensen en totale leegte

Amstel 3 is tot in de uithoeken van Nederland bekend. Dat kan ook niet anders, want wie de bezoekerscijfers van de drie grote publiekstrekkers in het gebied bekijkt, lijkt het statistisch alsof heel Nederland al eens is langs geweest voor een cabaretoptreden, voetbal of een concert. Per jaar bezoeken circa 16 miljoen mensen de ArenAPoort en Amstel III. Waarvan 9 miljoen bezoekers specifiek voor entertainment en het winkelaanbod. Er worden per jaar meer dan 400 evenementen georganiseerd. Niet alleen The Passion, maar ook een Ajax-huldiging. Dan kan het voorkomen dat er gelijktijdig meer dan 100.000 bezoekers zijn. Een belangrijke voetbalwedstrijd, een topoptreden in de Ziggo Dome en iets in de AFAS Live levert dergelijke aantallen op. Het kantorengebied Amstel 3 doet in cijfers niet onder: er zijn in Arena Poort (kantorengebied rondom de Arenaboulevard) en Amstel III momenteel 1.200 bedrijven, goed voor 50.000 arbeidsplaatsen. Het bruto vloeroppervlak aan kantoren is circa 720.000 vierkante meter. Daarin zijn meer dan 300 bedrijven gevestigd in 120 gebouwen.

Indrukwekkende cijfers. Die niks vertellen over de povere verblijfskwaliteit van het gebied. Het lijkt een trend onder Amsterdamse beleidsmakers om aantallen boven kwaliteit te prevaleren. Als er maar veel mensen komen (die braaf hun geld uitgeven) dan wordt iets al gauw als  "succesvol" bestempeld. Deze cijfers laten echter iets anders zien. Zij halen de theorie onderuit dat massa draagvlak oplevert. Waarom ontbreekt de levendigheid op de Arenaboulevard buiten evenementtijden om en kent deze vooral dichte gevels van grote ketens? Waarom zijn er amper cafés te vinden? De Amsterdam (Cruijff) Arena, AFAS Live, Ziggo Dome en Pathe Arena doen hun uiterste best om geld vooral in de gebouwen te houden. Gevestigde belangen maken er de dienst uit. Dit stuk stad is weliswaar druk, maar daarmee nog geen stad. Hoe kan een dergelijk gebied, met zulks goede bereikbaarheid en met een bezoekerspiek van 16 miljoen (!!!) mensen zo weinig voorzieningen hebben? Alleen IKEA al trekt 2.5 miljoen bezoekers per jaar uit de hele regio. Die willen toch niet alleen maar in die blauwe doos hun geld uitgeven, maar ook daarbuiten? Waarom zie je na 17:32 op een doordeweekse dag amper mensen lopen? Behalve asielzoekers, Engelse pubers en Duitse gezinnetjes die hun intrek in het A&O Hostel hebben genomen?

Amstel 3 in 1995. Bron: Beeldbank Amsterdam / DRO

Monofunctionaliteit als uitgangspunt

Het is jammer dat het economische aspect (veel bezoekers met een portemonnee) er niet voor kan zorgen dat Amstel 3 meer kan zijn dan het vrij eenzijdig, zakelijk functioneel kantorengebied dat het nu is, zonder samenhang of aantrekkingskracht. De grote vraag naar gemengde stedelijke milieus lijkt iets van de afgelopen tien jaar. Toch is die vraag er al veel langer. Een van de grote verdiensten van de Amsterdamse krakers is dat zij lieten zien dat kleinschalige menging voor stadszoekers aantrekkelijk is. Dat is er in Amstel 3 weinig tot niet. De stedenbouwkundige structuur, de manier van verkaveling, het uitgiftesysteem van grond (en de inhaligheid bij het Amsterdamse gemeentelijk grondbedrijf bij de ontwikkeling van het gebied -gefluisterd wordt dat geen enkele stedenbouwkundige zich met de ontwikkeling van het gebied mocht bemoeien, want dat vertraagde en er moest geld verdiend worden-); factoren uit het verleden die het gebied gemaakt hebben tot wat het nu is.Een ander opmerkelijk aspect: de volstrekte liefdeloosheid waarmee het ontwikkeld is. Paden sluiten niet goed op elkaar aan. De ene keer liggen er klinkers, de andere keer asfalt. Het wemelt er van de olifantenpaden (dat geeft dan wel weer charme aan zo’n doorontwikkeld gebied), verkeersborden staan lukraak voor informatieborden, zodat zij amper zijn te lezen. Straatnaamborden zijn gesponsord, met een hoog Alphen aan de Rijngehalte tot gevolg. Architectonisch is het een ratjetoe. Die veelgeroemde Pucchinimethode voor de inrichting van Amsterdamse openbare ruimte is hier afwezig. Alleen de Arenaboulevard is geplaveid met gemengde klinkers, die het bijna iets huiselijks geven. Maar een fikse rij bomen, onontbeerlijk op een boulevard, ontbreken ten enenmale.

Olifantenpad Hondsrugweg naar Hoogoorddreef en v.v.

Het lijkt erop alsof iedereen die aan het gebied werkt, er vooral zelf niks mee te maken wil hebben. Keurig je werk doen, geld binnenhalen en wegwezen, dat straalt het uit. Je gaat bijna die Ajaxsupporters begrijpen, die na het indrinken voor de wedstrijd hun lege blikjes lukraak op de ArenAboulevard neersmijten. Van een liefdeloze omgeving wordt je zelf ook niet liever.

Beloopbaarheid en architectuur

In Amstel 3 is, op een klein stukje vlakbij het AMC, afgeweken van het Bijlmeriaanse verkeerssysteem. Dat gaat uit van scheiding van verkeerssoorten: auto’s op halfhoge wegen, voetgangers er onderdoor. Dat principe geldt voor Amstel 3 niet. Hier liggen ‘gewone’ wegen met gewone fiets- en voetpaden langs de weg. Jane Jacobsadepten kunnen tevreden zijn: straten met daaraan gebouwen. Het bijna rasterachtige stratenpatroon lijkt ruimte te bieden voor aanpassingen. En toch werkt het niet. Veel kantoren waren na oplevering louter per auto te bereiken. Voetgangers dienden zich onder slagbomen door te wurmen om de met marmer overladen entrees te bereiken. De wegen op maaiveldniveau leiden tot olifantenpaden, dwars door plantsoenen heen op weg naar de dichtstbijzijnde metrohalte. Door schade en schande wijs geworden worden deze paden af en toe geformaliseerd. Verder doet ieder pand zijn uiterste best aandacht te trekken. Samenhang in welke vorm (materiaalgebruik, rooilijn, hoogte, programmering, gezamenlijke plint) is er amper. Het is een verzameling branieschoppers bij elkaar. Veel geschreeuw en weinig wol.

En toen was er... Glamour

Dat arme Amstel 3.... werd net als andere kantoorgebieden geteisterd door leegstand ten gevolge van de crisis. In 2011 was die bijna 30 %, waarvan minimaal 50% structureel. Om het tij te keren stelde de Amsterdamse gemeenteraad in 2012 een Strategiebesluit en een Investeringsbesluit vast, met als titel “van monofunctioneel werkgebied naar multifunctionele stadswijk”. Die titel spreekt boekdelen; de gemeente erkent daarmee dat het een monofunctioneel gebied is. En dat dit een probleem is. De gemeente heeft berekend dat in de gehele Amstelcorridor (Van Amstelstation tot aan AMC) ruimte is voor 50.000 woningen. Daar kan Amstel 3 er circa 15.000 voor haar rekening nemen. Niet alleen de gemeente ging anders naar Amstel 3 kijken. Ook anderen starten initiatieven om het gebied op een verfrissende manier onder de aandacht te brengen. Een van die initiatieven was het Glamourmanifest. Dat initiatief heeft succesvolle pogingen gedaan om het gebrek aan samenhang, de kansen en mogelijkheden en het veranderende gebruik van dit verouderde kantorengebied over het voetlicht te brengen. En er daadwerkelijk wat aan te doen.

Still uit Glamourmanifest

Met ludieke acties, zoals het neerzetten van gouden tuinkabouters. Ontwerper Saskia Beer, initiatiefnemer achter het Glamourmanifest, stelt een zeven-puntenplan op om het gebied onder de aandacht te brengen. Het manifest is eigenlijk een handleiding en reclametekst tegelijk en biedt een alternatief voor de gebruikelijk grootschalige gebiedsplannen. De acties onder de vlag van Glamourmanifest variëren van bijeenkomsten, feestjes en evenementen tot kunstwerken en (tijdelijke) paviljoens of aanpassingen in de bestaande panden. Ziehier het filmpje dat gemaakt is voor het thema “Love is in the airco”, speciaal gemaakt voor Valentijsdag. Het is natuurlijk hilarisch om met een Glamourmanifest het denken om te willen buigen. Want het gebied is alles behalve glamorous. Toch heeft het gewerkt, want de problematiek is helder gemaakt. De vraag die overblijft is: kan Amstel 3 van glamourloze eenzijdige monofunctionele kantorenwijk daadwerkelijk worden omgevormd tot een aantrekkelijk stuk stad?

Hoe nu verder, Glamstel 3?

Door het Glamourmanifest wakker geschud zien meer en meer partijen de potentie van Amstel 3. Een plek die sméékt om transformatie. Inmiddels komen er (aantrekkelijke) niet-woonvoorzieningen, zoals De Proefzaak, de brouwerij van het Kleiburgklooster dat in de opgeknapte Bijlmerflat Kleiburg huist en hier haar bier brouwt. Een non-conformistische Romneyloods met (kunst)tuin, waar je als pakkenman en hakkenvrouw bijkans uit de toon valt (maar na een paar biertjes op de VrijMiBo lekker kan ontspannen van de werkstress). Een autogarage is omgebouwd tot dansstudio, waardoor er in ieder geval ’s avonds meer leven in het gebied is. Binnenkort opent er (wederom) een club: JACK. Ook restaurant Bullewijck is neergestreken in een kantoorpand met non-uitstraling. Veel kerkgenootschappen zoals de Lord Shiva Hindu Temple en een vestiging van evangeliegemeente De Deur hebben de plekken in kantoor- en bedrijfsruimten overgenomen en bezingen er op zondagen de Here God en/of Shiva.

De gemeente Amsterdam ziet graag meer kennisinstituten en onderwijsinstellingen zich in Amstel 3 vestigen. Dat zal, in combinatie met studentenwoningen en woningen voor jongeren, als een vliegwiel gaan werken: het trekt nieuwe horecavoorzieningen en bedrijven aan, die zich op die jongeren richten. Daardoor wordt het gebied aantrekkelijker, waarna et cetera, is de (wens)gedachte. Jongeren en studenten als pokon voor slecht bemeste grond. Wat mij betreft  wordt hier iets te snel voorbij gegaan aan het gevormde karakter van Amstel 3. Dat is op een rationele manier ontwikkeld. Schoonheid is er weinig te vinden. Functionaliteit des te meer. De hamvraag die opgaat is: gaat die functionaliteit wijken voor schoonheid? De eerste pogingen lijken daar op. Zo ligt de breedte van de straatprofielen, kenmerk van Amstel 3, onder vuur. In een video van BouwWoonLeef / Nul20 wordt de Hondsrugweg, die als noord-zuidader Amstel 3 ontsluit, voorgesteld als park. Ontwikkelaar WONAM is met de gemeente in gesprek om rondom de Hondsrugweg circa 2.500 woningen te bouwen. De bewoners van die woningen willen naast een woning ook groen. Daar is de Hondsrugweg geschikt voor, aldus de mannen van WONAM.

Het vers opgeknapte Bullewijkpad (met levendige plint).

Twee herontwikkelingsplannen onder de loep

Er worden in rap tempo plannen tot herontwikkeling gebrouwen. Vooral omvormen van kantoren naar wonen is in trek. In Nul20 is een goed overzicht gemaakt van de plannen. Hier licht ik er twee uit. Deze week werd SPOT AMSTERDAM geïntroduceerd. Dat is een nieuw woongebied met “commercieel programma” op de plek van een aantal kantoren rondom de Hogehilweg. Ontwikkelaars COD en DUQER zijn bedenkers van het plan. Hier komen rond de 1.000 nieuwe woningen, voornamelijk in hoogbouw. Vooral compacte (ca. 45-71 m2) en “medium sized” (ca. 85 m2) appartementen worden gebouwd. Ook is er plek voor “kleine ambachten, nieuwe werkconcepten, kleinschalige horeca, detailhandel en sport” aldus de website van de ontwikkelaar. Het masterplan is getekend door KAAN Architecten; landschap- en interieurontwerper Inside Outside tekent het ontwerp van de openbare ruimte waarbij sport en gezondheid centraal staan.

SPOT Amsterdam impressie KAAN Architecten april 2018, bron: duqer.nl

Dat ziet er veelbelovend uit: verdichting, torens, draagvlak, plinten, menging, groene daken, ambachten, horeca et cetera: alles wat anno nu hip is zit erin. Ook de rakkers op skyscrapercity likken hun vingers af bij deze plaat en roepen: meer! hoger!

1981: Holendrecht Centre in aanbouw, bron: Beeldbank Amsterdam / DRO

Aan de andere kant van de A9 wordt het sinds 2007 leegstaande kantorencomplex Holendrecht Centre herontwikkeld. Eigenaar Greystar en projectontwikkelaar Blauwhoed slopen het complex en bouwen er de Community Campus Amsterdam, een complex met minimaal 1.500 appartementen in drie gebouwen, gericht op studenten en werknemers van het AMC. "Het leegstaande en verouderde kantorengebouw Holendrecht Centre maakt plaats voor een levendige verblijfplek waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt." Ook daar kan niemand tegen zijn.

Blok A (2) Community Campus Amsterdam bron: Blauwhoed

In Vastgoedjournaal wordt meer verteld over wat Greystar, medeontwikkelaar, voorstaat: "Greystar investeert kapitaal van wereldwijde pensioenfondsen in woningprojecten en beheert in de Verenigde Staten 450.000 huurwoningen. In de strijd om de huurder bieden we steeds meer voorzieningen. In Amerika kijkt niemand op van een hondenuitlaatveld of een zwembad op het dak van een gebouw. Het gaat er bij ons om dat the resident in een prettige en veilige omgeving een zorgeloos leven kan leiden. Daarom is de graad van serviceverlening hoog. Er is altijd een beheerder aanwezig. Reparatieverzoeken worden snel uitgevoerd. Die kennis willen we in onze Europese projecten toepassen. De keuze voor studentenwoningen is niet zo gek. Bij dergelijke grootschalige complexen bestaat behoefte aan meer voorzieningen. Bovendien is de doorstroming hoog. Traditionele partijen vinden dat al die mutaties lastig, maar in Amerika zijn we niet anders gewend. We hebben onze processen en systemen daar helemaal op afgestemd.” Dit roept op zijn minst twijfels op over de houdbaarheid van dit concept op deze plek. Staat hier eigenlijk niet: we zijn een gated community zonder hek? Binding met de plek is amper mogelijk, met doorstroming als doel. Sociale relaties zullen er niet ontstaan. Wat verbetert er aan het gebied, als kantoren waar mensen werken die nul binding met het gebied hebben, worden vervangen door woningen waar de doorstroom hoog is, en mensen nul kans hebben om een binding aan te gaan? Het uiterlijk? De dichtheid? De bereikbaarheid? Het voorzieningenniveau? Wat is er inclusief aan deze gebiedsontwikkeling? Verdichting die leidt tot groter draagvlak van vooral eigen voorzieningen?

Vijf tips voor succesvolle herontwikkeling van Glamstel 3 met behoud van karakter

In Nederland slaat de klepel altijd door: óf het is crisis en we leggen alles stil, óf we rennen harder dan we eigenlijk kunnen (en bouwen Londen en New York na). Dat hoeft helemaal niet. Met een wat scherpere blik en meer aandacht voor de gebiedseigen eigenschappen kan de (her)ontwikkeling van Amstel 3 uniek worden. Die variëren van betere (fysieke) verbindingen tot aandacht voor experiment, identiteit en echte vernieuwing.

1 .meer inclusiviteit: sta niet toe dat iedere ontwikkelaar hetzelfde kunstje herhaalt dat in de jaren tachtig en negentig vorige eeuw ook is gebeurd: alles op de plot/kavel zelf willen oplossen. Dat leidt tot picknickgedrag: zo'n groepje mensen dat in een openbaar park gaat zitten picknicken en het vooral heel gezellig met elkaar heeft want lekkere hapjes en frisse drankjes, maar waar jij als parkbezoeker van een openbaar park part noch deel aan hebt. Iedereen in zijn eigen bubble, zonder een stap vooruit te komen. Het onverwachte en het onbekende ontbreekt. Dat leidt niet tot innovatie, waar Amsterdam zich op laat voorstaan, maar tot inzakken en zelfgenoegzaamheid.

2. meer gemeenschappelijkheid: zoek naar een gezamenlijke architectuur / beeldtaal / vorm om gemeenschappelijkheid vorm te geven. Die gemeenschappelijkheid is er in potentie al en op internet en heet ZOCity. Bouw dat verder uit, ondersteun het, en maak het (meer) live. Waar blijft dat glamorous gouden paviljoen waar je in schitterende 3D-filmpjes kan zien hoe Amstel 3 gaat veranderen? Zoiets zou ook trots kunnen laten zien.

3. meer oost-west dan noord-zuid. Er wordt in de plannen nog te veel uitgegaan van verbetering van de route van Amstel 3 naar Amstel 1 en 2 en de rest van Amsterdam (Rivierenbuurt, Oost, Centrum). Dat is nu inderdaad een slechte en saaie verbinding. Dat zal komende jaren zeker zo blijven. Echter: voordat De Nieuwe Kern is gerealiseerd gaan er heel wat jaren bouwweg en rommel overheen. Terwijl de verbindingen oost-west, met de rest van de Bijlmermeer als de H-buurt, Hakfort & Huigenbos en Holendrecht (wie niet doorheeft dat dit drie verschillende gebieden zijn kan stoppen met lezen en iets anders gaan doen) veel meer potentie hebben. Hier ligt de metro, hier liggen verdichtingsmogelijkheden en hier ligt –aan de oostkant van de spoorlijn –ook programma dat wellicht een counterpart in Amstel 3 kan hebben. Waarom wordt er geen lagere en of middelbare school gebouwd in Amstel 3? Waar blijft kinderopvang? Waarom gaat het UWV hier niet kantoor houden? Ook de verbindingen over de A2 behoeven meer aandacht. De fantastische Ouderkerkerplas ontvangt u met open water. Ontwikkelaars die nu nog met "gelegen op X minuten van Amsterdam-Centrum" aankomen hebben niet door dat de beoogde doelgroep allang niet meer weet waar Amsterdam-Centrum is, laat staan dat daar voor hun wat valt te beleven (toeristen spotten?).

4. meer identiteit. Dat kan met goede architectuur, en kan ook veel meer met kunst. Kijk eens naar het prachtboek Langs Kunst in Zuidoost uit 1991 waar alle bijzondere kunstwerken uit Zuidoost zijn beschreven. Bouw voort op die traditie, om zo het imago van het gebied te versterken. Doe vooral geen moeite het Amsterdams te maken a la Oostelijk Havengebied of IJburg (of datgene dat je zelf kent als referentiekader) want Amsterdams is het al. Er het zoveelste IJburg van maken is een belediging voor het karakter van Amstel 3. Net als het ’t nieuwe Harlem noemen, trouwens. Bestaande bekende identiteiten erop plakken ("New York! Londen! Het Nieuwe Berlijn!") is uiteraard veel makkelijker, maar zo lui. Ga op zoek naar de identiteit die er al is, en bouw die uit (oproep aan jonge erfgoedspecialisten). Doe iets met die op zondag noordzuidlopende parkerende Ajaxssuporters die de oostwestwandelende Ghanese kerkgangers kruisen. Dát is de identiteit van Amstel 3. Niet Harlem.   

5. meer ruimte voor meer experiment. In een gebied dat nu hot is, en waar veel vastgoedeigenaren belangen hebben, ligt de kans op tien keer hetzelfde permanent op de loer. Gebiedsontwikkeling is statisch en voorgeprogrammeerd; doorgedreven marktlogica levert géén spannende steden op (zie mijn essay “Angelsaksische vrijheid tegenover Rijnlandse strengheid” in het boek van de Gouden Piramide 2015: Naar Goed Gebruik). Als je echt wil dat het spannend, experimenteel en vernieuwend is, stap dan af van de traditionele gebiedsontwikkeling die ook vandaag de dag steeds meer ruimte terug pakt. Pak als gemeente je (publieke) verantwoordelijkheid en zorg voor diversiteit in programma. Dat betekent niet drie, in plaats van één café (kwantiteit), maar een ultrasjieke tent naast een Proefzaak, een koffiehuis (koffie één euro) naast een Michelinsterrenzaak (kwaliteit). Als publiek dienstverlener is je taak om álle bevolkingsgroepen te bedienen, niet alleen de nieuwe bewoners of de kantoren/zakenlui. Dus niet "de markt moet het doen". 

En tot slot: doe alles aan Amstel 3 vanaf nu met aandacht en LIEFDE. Ik ken geen stuk Amsterdam waar de liefdeloosheid bij inrichting zo groot is als in Amstel 3. Waar het in het verleden alleen ging om geld maken is nu de kans om er liefde aan toe te voegen. Anders zijn we weer terug bij af. Dan kan je The Passion blijven opvoeren; de wederopstandig van Amstel 3 moeten we echt zelf ter hand nemen. Zolang de geld-voor-alles-instelling niet veranderd, verandert Amstel 3 ook niet. En blijft het glamourvol, maar liefdeloos.