Casus In de GO Zomertour vertellen experts en liefhebbers over bijzondere gebiedsontwikkelingen in het buitenland. In het zesde deel van de serie neemt expert culturele gebiedsontwikkeling Rinske Brand ons mee naar Holzmarkt 25 in Berlijn. Een groep creatievelingen ontpopte zich hier tot ‘gelegenheidsontwikkelaar’. Iets waar we in Nederland ook eens over na kunnen denken.
Zonder florerende culturele plekken geen bloeiende steden. Broedplaatsen, culturele hotspots, cultuurhuizen, makersplaatsen en wijkpaleizen houden onze steden, wijken en buurten levendig. Ze zorgen ervoor dat steden en haar inwoners zich kunnen blijven ontwikkelen. Maar hoe realiseer je nu eigenlijk een succesvolle culturele plek? Vastgoedpartijen, cultuurmakers en gemeenten hebben behoefte aan nieuwe strategieën en aan innovatieve organisatie- en financieringsmodellen.
In de reeks Cultuur & GO van Rinske Brand staat steeds een gebiedsontwikkeling met culturele component centraal. Wat is de aanpak? Wat zijn succesfactoren en sleutelmomenten? Welke lessen geven antwoord op de vraag hoe we succesvolle culturele en creatieve plekken realiseren en exploiteren? Tijdens deze zomer kijkt Brand buiten de eigen grenzen als onderdeel van de GO Zomertour 2023.
Berlijn wordt al lang beschouwd als een lichtend voorbeeld voor diverse steden. Zo noemde Rotterdam zichzelf jarenlang het ‘Berlijn aan de Maas’. Het voormalige Philipsterrein in Roermond streeft ernaar om een ‘klein Berlijn’ te worden. De enorme rijkdom aan bottom-up plekken en initiatieven met tegenstrijdige, eigenzinnige en onderscheidende identiteiten geeft Berlijn haar unieke karakter. De stad staat symbool voor diversiteit en eigenzinnigheid. Dergelijke onderscheidende plekken ontstaan evenwel niet vanzelf, zo blijkt wel uit het verhaal van Holzmarkt 25. Dit complex is in handen van een groep creatieven uit de Berlijnse clubcultuur. Gestart als placemaker zijn ze ‘gelegenheidsontwikkelaars’ geworden.
Grootste experiment van de stad
Terwijl op de oevers van de Spree – de voormalige grens tussen Oost en West – commerciële vastgoedpartijen druk bezig zijn met het bouwen van kantoren, woningen en hotels is ook een duurzaam, creatief en innovatief dorp ontstaan. Holzmarkt 25 is ontwikkeld door een groep creatieven uit de Berlijnse clubscene. Het project wordt gezien als het grootste stedelijke experiment van Berlijn.
De geschiedenis van Holzmarkt gaat twintig jaar terug. In 2004 werd Bar 25 opgericht door een groep vrienden en kunstenaars. Deze iconische nachtclub vestigde zich op een braakliggende strook grond aan de rivier. Samen met het nabijgelegen Berghain was Bar25 een van de legendarische locaties die Berlijn de reputatie van hoofdstad van de clubcultuur bezorgden.
Het beste concept en het idee dat waarde toevoegt voor zowel omwonenden als de maatschappij wint de competitie
Konstantin Krex, woordvoerder van Holzmarkt 25 legt uit: “In 2010 moest Bar 25 deze plek verlaten. De eigenaar van de grond, de gemeentelijke afvalverwerking, wilde de locatie verkopen. Dat gebeurde tegen het hoogste bod, wat destijds ook het officiële beleid was van het stadsbestuur van Berlijn. Daar hebben we wel tegen geageerd. We hebben geprobeerd ze te overtuigen een ander beleid te voeren, maar dat was destijds onmogelijk. Waarom zou je alle gemeentelijke grond willen verkopen aan commerciële partijen, terwijl je de grond ook zou kunnen uitgeven in erfpacht? Overigens is dit inmiddels wel het beleid van Berlijn geworden. Grond wordt uitgegeven in erfpacht en hiervoor wordt een prijsvraag uitgeschreven. Het beste concept en het idee dat waarde toevoegt voor zowel omwonenden als de maatschappij wint de competitie.”
‘Holzmarkt, Berlijn’ door Studio Eyecandyn (bron: Holzmarkt 25)
“In 2010 verhuisden we noodgedwongen naar een verlaten fabriek, aan de andere kant van de rivier en startten daar de club Kater Holzig. Het gebouw werd gekocht door een commerciële ontwikkelaar, die er appartementen in wilde maken. Deze partij had nog een paar jaar tijd nodig voor het rond krijgen van de vergunningen en de investeringen. In de tussentijd wilde hij de plek al wel activeren. Wij fungeerden dus als marketeer, anti-kraakpartij en leegstandopvulling. Win-win voor beide partijen.”
Hoogste bod
“In 2012 begon de biedingsstrijd voor het stuk grond waar ooit Bar 25 was gevestigd. We wilden hier graag terugkeren en de grond zelf ontwikkelen. Daartoe gingen we op zoek naar een investeerder die een langetermijnstrategie heeft en niet gericht is op speculatie. Deze partij zou bereid moeten zijn het stuk grond aan ons te verhuren voor een lange periode. Die partij vonden we in Zwitserse pensioenfonds Abendrot. Dit pensioenfonds kocht de grond tegen het hoogste bod en gaf deze vervolgens voor 70 jaar uit in erfpacht. De hoogte van de erfpacht is bepaald over het bedrag van de oorspronkelijke bruto aankoopsom. Die rekenwijze is sterk in ons voordeel. De grondwaarde is sinds 2012 namelijk met 1.250 procent gestegen. Maar zolang wij aan onze erfpachtverplichtingen voldoen, kan niemand onder dit contract uit en zijn wij verzekerd van onze plek.”
Leden kopen aandelen
De creatieven ontpopten zich tot ‘gelegenheidsontwikkelaars’ en hebben inmiddels meer dan 20 miljoen euro geïnvesteerd om het te maken tot wat het nu is. Konstantin: “Met deze stap stapten we wel definitief over van de rol van placemaker in tijdelijkheid naar die van ontwikkelaar van een permanente situatie. Hiervoor startten we een coöperatie, of eigenlijk twee. Allereerst de Holzmarkt25 EG waar het management van het gehele dorp is ondergebracht. Ten tweede de ‘Genossenschaft für urbane Kreativität’, die verantwoordelijk is voor het financieren van de ontwikkeling van Holzmarkt. Hier kunnen leden aandelen in kopen. In beide coöperaties hebben leden aandelen gekocht. Het is cruciaal in dit model dat stemrecht niet gekoppeld is aan de grootte van de investering van een lid. Elk lid heeft één stem, ongeacht de hoogte van zijn of haar investering. Zo houden we kapitaal en creativiteit met elkaar in balans. Daarnaast werken we samen met een bank die voornamelijk investeert in duurzame projecten. Zij vertrekken ons leningen.” Holzmarkt 25 is op deze manier ontwikkeld zonder financiële steun van de overheid.
Met het toevoegen van woningen aan Holzmarkt25 zouden we onze eigen gebruikersconflicten creëren
Ook het businessmodel van Holzmarkt 25 kent een bijzondere structuur. Konstantin: “We kennen twee soorten huurders. De kinderopvang, de bedrijven in de studio’s, het zijn allemaal derde partijen. Maar onze kernactiviteiten – denk aan het restaurant, de club, de bar en de eventspace – zijn werkmaatschappijen van de coöperatie Holzmarkt25, die daarvoor als holding fungeert. Deze werkmaatschappijen betalen allemaal huur aan de holding en deze huur dekt het totaal aan erfpacht. Op die manier is onze erfpacht altijd zeker gesteld. Hiermee zijn we huurbaas en eindgebruiker tegelijkertijd. Een unieke positie ten opzichte van andere soortgelijke initiatieven in Berlijn.
Dit heeft ook als groot voordeel dat wanneer we een nieuwe ontwikkeling willen financieren een bank altijd als eerste de vraag stelt: hoe ga je die investering terugverdienen? Wij hebben dan al eindgebruikers voor de ontwikkeling, plus een proof of concept. Dit vergemakkelijkt het krijgen van leningen aanzienlijk.”
Strenge geluidsnormen
Holzmarkt 25 biedt inmiddels een gevarieerde mix van studio's, restaurants, kantoren kunstgaleries, muziekpodia, een hotel, een biologische supermarkt en een kinderopvang.
Konstantin: “Volgens het bestemmingsplan zouden we ook een klein percentage woningen mogen ontwikkelen. Dat zou misschien een interessante extra poot zijn in ons businessmodel, maar we kiezen er bewust voor dat niet te doen. De belangrijkste reden: de zeer strenge geluidsnormen hier in Duitsland. Klagende bewoners winnen deze geschillen altijd van de clubs en andere geluidproducerende functies. Ook als zij pas later in een gebied zijn gekomen. Met het toevoegen van woningen aan Holzmarkt25 zouden we onze eigen gebruikersconflicten creëren.”
‘Holzmarkt, Berlijn’ door Studio Eyecandyn (bron: Holzmarkt 25)
Die geluidsnormen zijn ook meteen de grootste uitdaging voor Holzmarkt nu de oevers van de Spree en de wijk erachter volgebouwd worden. Daarnaast was de pandemie, met gedwongen sluiting van bijna alle activiteiten en venues van Holzmarkt, een moeilijke periode. Tel daar de explosief gestegen bouwkosten bij op en het huidige economische klimaat: het maakt verder ontwikkelen enorm lastig. Konstantin noemt het een strijd om te overleven. Wel is het zo dat deze plek met haar lange termijnvooruitzichten en structuren meer veerkracht heeft. Tijdens de pandemie kon Holzmarkt voor 200 mensen met een vaste baan overheidssteun aanvragen. “Dat had bij een tijdelijke plek niet gekund. Was dit tien jaar geleden gebeurd, dan waren we weggevaagd.”
Niet inclusief genoeg
Holzmarkt 25 blijft groeien en evolueren, waarbij het concept zich aanpast aan de veranderende behoeften van de gemeenschap en de culturele scene van Berlijn. Er is weleens kritiek gekomen op de plek omdat het niet inclusief genoeg zou zijn voor de bewoners van de omliggende wijk Friedrichshain. Maar de vraag is of elke plek an sich inclusief moet zijn of dat het geheel aan plekken in totaal voldoende divers en inclusief moet zijn. Konstantin legt uit: “Critici die beweren dat we niet inclusief zijn, zien vaak over het hoofd dat dit een particuliere ontwikkeling is waar veel geld mee gemoeid is. Het ontwikkelen en exploiteren van een plek als de Holzmarkt is niet gratis.”
Gratis activiteiten
“Met Holzmarkt25 hebben we een stedelijke ontwikkeling van 12.000 vierkante meter gecreëerd die bijna 24/7 per jaar gratis toegankelijk is. Bezoekers mogen nog steeds hun eigen bier en eten meenemen, hoewel we sinds de pandemie wel proberen mensen ervan bewust te maken dat dit de plek niet ondersteunt. We organiseren regelmatig gratis culturele activiteiten en evenementen en hebben alleen al in de openbare infrastructuur miljoenen geïnvesteerd. Deze omvatten openbare toiletten, goed toegankelijke paden, groenvoorzieningen door twee professionele tuinmannen, beveiliging, et cetera. In openbare parken worden al deze dingen gefinancierd met belastinggeld. Bij Holzmarkt financieren we dit zelf, omdat we geloven in de noodzaak van een door de gemeenschap en gebruikers gestuurde ontwikkeling. Maar dit kost geld en dat moet ergens worden terugverdiend.”
We moeten als stad een structuur zoeken waar ook voor deze initiatieven fysieke ruimte in de stad blijft bestaan
De gelegenheidsontwikkelaar vervolgt: “Uiteindelijk denk ik dat dit de ironie is van het Holzmarkt-verhaal. Destijds verkocht de stad haar grond tegen het hoogste bod. Wij kwamen met een concept dat publieke en private belangen in evenwicht probeert te brengen. We vonden een partner die in onze aanpak geloofde, op een moment dat de stad dat niet wilde en liever uitsluitend op de korte termijn dacht. Deze aanpak brengt echter aanzienlijke kosten met zich mee en sommige mensen laten dat nu in ons nadeel werken.”
Strijd met woningbouw
Konstantin noemt nog een andere uitdaging: “De clubcultuur is een jonge vorm van stedelijke cultuur. Dat betekent dat er nog geen structuur is van financiële steun en subsidies vanuit de overheid. Dat maakt ruimte, of vooral het gebrek daaraan, nu de belangrijkste kwestie. We konden de afgelopen decennia terecht op een van de vele braakliggende gebieden in de stad. Maar alle randvoorwaarden waaronder deze clubscene zo kon groeien, zijn verdwenen. Berlijn wordt ontwikkeld, de stad verdicht. We moeten als stad een structuur zoeken waar ook voor deze initiatieven fysieke ruimte in de stad blijft bestaan. De strijd tussen cultuur, in al haar vormen, en de woningbouw is aan de orde van de dag.”
‘Holzmarkt, Berlijn’ door Studio Eyecandyn (bron: Holzmarkt 25)
“In de jaren negentig van de vorige eeuw erkende de afdeling Stadsontwikkeling van Berlijn tijdelijk gebruik totaal niet. Ons soort plekken bestond niet in de officiële planning van Berlijn. Maar met de opkomst van theorieën van onder meer Richard Florida werden we opeens een marketingtool voor de stad. Berlijn dankt haar reputatie grotendeels aan wat de clubcultuur in de afgelopen decennia heeft weten neer te zetten. Nu probeert de gemeente wel te helpen, maar echt beleid moet nog op gang komen. Voor het gebrek aan ruimte is nog geen oplossing gevonden.”
Tenslotte de grootste les, of een tip aan de creatieveling die erover denkt zelf te gaan ontwikkelen? Konstantin: “Vraag jezelf eerlijk af: ben ik bereid om me aan te passen? Want dat zul je moeten doen. Ontwikkelen is compromissen sluiten. Dat is het proces en daar moet je tegen kunnen.” Maar, zo vult hij aan: ‘‘Je zult slimme oplossingen moeten bedenken om het systeem zo af en toe te bedotten.”
De positie als gelegenheidsontwikkelaar
Hoewel initiatieven zoals Holzmarkt 25 laten zien dat stedelijke ontwikkeling prima bottom-up geleid kunnen worden, kleven er wel stevige uitdagingen aan. Moeilijk sluitend te krijgen businessmodellen, stedelijke verdichting met bijbehorende regulering en ga zo maar door. De kritiek op de inclusiviteit van dit soort initiatieven weerspiegelt ook de bredere discussie over diversiteit en inclusiviteit in onze steden. Welke positie kan en wil een creatieve ontwikkelaar daarin innemen? Berlijn toont in ieder geval aan dat gebiedsontwikkelingen ook heel goed aangedreven kunnen worden door creativiteit, lokale identiteit en de economische waarden van de lokale gemeenschap – in plaats van de financieel-economische waarden van de commerciële vastgoedwereld.
Cover: ‘GO-Zomertour_2023’ door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Shutterstock)
Door Rinske Brand
Rinske Brand houdt zich bezig met de menselijke kant van gebiedsontwikkeling, is expert cultuurgedreven gebiedsontwikkeling en oprichter van BRAND The Urban Agency
