GO Zomertour 2024 #7 Britomart Auckland, strategische langjarige placemaking

Soms kom je op een plek waarvan je meteen onder de indruk bent. Niet alleen omdat het mooi is, maar ook omdat het op een spannende manier nog in ontwikkeling is. Zo’n plek zet aan tot fantaseren over hoe het er daar over een paar jaar uit zou kunnen zien. Er hangt een bepaalde creativiteit in de lucht. Dit had ik toen ik in 2016 tijdens een handelsmissie in Auckland was en Britomart bezocht, een grote gebiedsontwikkeling vlakbij het waterfront van Auckland. Dit project is onderdeel van een grotere ontwikkeling binnen Auckland om de voormalige industriële haven te herontwikkelen tot een aantrekkelijk en publiek toegankelijk waterfront dat onderdeel is van het stadscentrum en waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt.

Snelle bevolkingsgroei

Auckland is de grootste stad van Nieuw-Zeeland met een bevolking van ruim 1,6 miljoen zielen. Dit is ongeveer 30 procent van de nationale bevolking. Het is ook het grootste commerciële centrum van het land, met een groot internationaal vliegveld, een haven, en volop bedrijvigheid. De bevolking groeit stevig en snel, deels door migratie van mensen die voor werk of opleiding vanuit andere delen van Nieuw-Zeeland of vanuit het buitenland komen. Over dertig jaar wordt een bevolking van circa 2,4 miljoen inwoners verwacht. Dit legt een flinke druk op de ruimte, infrastructuur, en voorzieningen. Tegelijkertijd heeft Auckland in haar visie voor 2050 een compacte vorm vastgesteld om de omliggende landbouwgrond, de natuur en het water te beschermen. De groei zal dus grotendeels binnen de bestaande contouren van de stad moeten worden gerealiseerd.

Een van de plekken waar deze groei zich manifesteert, is in het centrum en aan het waterfront. Auckland had lange tijd een echt industriële en logistieke haven aan de rand van het stadscentrum. Het centrum was voor een groot deel in gebruik als winkelgebied en Central Business District, het wonen vond veelal plaats in de omliggende wijken. De afgelopen twintig jaar is het centrum echter ingrijpend getransformeerd. Het gebied rondom de haven is een belangrijke plek geworden voor zowel wonen als commercie, recreatie en cultuur. Een deel van de haven, het Wynyard Quarter, is getransformeerd naar een gemengd stedelijk gebied met ruim 500 woningen, voorzieningen, en een nieuw openbaar park. De haven zelf beslaat nu nog ongeveer de helft van het waterfront.

Dit geeft net als in onze Nederlandse steden ook spanning. Verscheidene partijen willen de haven juist behouden voor meer goederencapaciteit (en cruises). Om zowel de groei van de haven als de ontwikkeling van de stad te kunnen accommoderen, wordt onderzoek gedaan naar onder meer een mogelijke verplaatsing van de haven. Voor de dan vrijkomende ruimte wordt een stapsgewijze herontwikkeling voorzien (zie het City Centre Masterplan 2020).

In de andere delen van het centrum wordt eveneens flink herontwikkeld en verdicht. De gemeente bepaalt de prioriteiten en ook de aanpak per gebied, afhankelijk van wat er moet gebeuren en wie daarvoor nodig is. Een van de zaken waar de gemeente (al dan niet samen met andere overheidslagen) een leidende rol in heeft, is de infrastructuur. Om het centrum van Auckland te transformeren naar een prettig, leefbaar, en duurzaam gebied om te wonen, werken en recreëren, moeten de wegen meer fietsers- en voetgangersvriendelijk worden. Nieuwe openbaar vervoersknooppunten worden toegevoegd en bestaande opgewaardeerd en hieromheen worden de voorziene herontwikkelingen geconcentreerd. Voor deze herontwikkelingen is de gemeente afhankelijk van samenwerking met diverse eigenaren en ontwikkelaars.

Britomart als nieuwe hotspot

Een van de herontwikkelingen is Britomart, dat zich bevindt op de grens van de voormalig Central Business District en het nu nog actieve deel van de haven. De locatie is rond 1870 op gewonnen land gerealiseerd, aanvankelijk als basis voor de koloniale troepen die zich toen in Auckland vestigden. Snel daarna werd het gebied een van Aucklands belangrijkste zakelijke districten met volop kantoren en pakhuizen. In de tweede helft van de twintigste eeuw raakte het gebied in verval. Een grote busterminal vestigde zich in het hart van het gebied, veel gebouwen werden gesloten en op de lijst voor sloop gezet. Tegen het eind van de twintigste eeuw maakte de gemeente plannen om de trein terug te brengen in het centrum van de stad (op de plek van de busterminal) en om de karakteristieke pakhuizen te behouden.

Het treinstation werd ondergronds gerealiseerd, waardoor daarboven ruimte ontstond voor nieuwe initiatieven. In 2002 schreef de gemeente, eigenaar van deze grond, een internationale ontwerpprijsvraag en een aanbesteding uit voor een langjarige ontwikkel- en beheerovereenkomst (concessie) tot 2168. Uiteindelijk werd in 2004 de locatie gegund aan een consortium geleid door Cooper and Company, een private belegger-ontwikkelaar-beheerder met vestigingen in Auckland, Californië en Texas. In 2006 kocht Cooper de andere consortiumpartners uit en verkreeg zo de volledige ontwikkelrechten.

Negen blokken

Onderdeel van de aanbestedingseisen was de renovatie en herbestemming van de bestaande pakhuizen. Daarnaast kreeg Cooper and Company de ruimte om nieuwe gebouwen te ontwikkelen en te verhuren, zolang deze binnen de door de gemeente vastgestelde ontwikkelkaders vielen wat betreft hoogte en volume. Ook was Cooper verantwoordelijk voor de aanleg en het beheer van de openbare ruimte. In totaal zijn er negen blokken gerealiseerd, een mix van bestaande en nieuwe gebouwen. Er wordt niet gewoond, het project is een combinatie van high-end retail (designer boutiques), horeca (cafés, restaurants en een luxe hotel) en kantoorruimte – variërend van het hoofdkantoor van EY tot een innovatieve co-working hub. De bouwblokken bevinden zich rondom een centrale openbare ruimte: een voetpad met veel groen en kleinschalige retail- en horeca-paviljoens en een centraal plein. Er is in het hele gebied veel aandacht voor kunst, zowel in de buitenruimte als in de gebouwen, en er worden veel evenementen georganiseerd.

De samenwerking met de gemeente, Heritage New Zealand Pouhere Taonga en Auckland Transport is doorlopend. Auckland Transport beheert het onderliggende treinstation. Om te allen tijde toegang tot het treinstation te garanderen, heeft Auckland Transport technisch gezien de controle over de wegen en voetpaden in Britomart. Wel heeft Cooper and Company met een eigen beheerorganisatie de verantwoordelijkheid voor het beheer van de openbare ruimte en het groen, het ophalen van het afval en de beveiliging van het hele gebied. Op deze manier kan zij controle houden op de aantrekkelijkheid van het openbare gebied.

Doorlopende placemaking en programmering

De Britomart-gebiedsontwikkkeling is een langjarig proces. De oude pakhuizen zijn stap voor stap gerenoveerd en tussendoor is ook nieuwbouw toegevoegd. In de fasering heeft Cooper and Company ervoor gekozen om de openbare ruimte en de retail- en horeca-paviljoens te prioriteren. De oude busterminal was een afgesloten plek die nauwelijks betekenis had voor de Aucklanders. Om Britomart tot een geliefde plek te maken, moest de plek zo snel mogelijk toegankelijk worden gemaakt op een uitnodigende manier. De hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte en invulling van de paviljoens maakte Britomart meteen tot een interessante bestemming. Dit werd versterkt door vanaf het begin ook heel actief in te zetten op placemaking, tijdelijk gebruik, en uiteenlopende evenementen.

De levendigheid in het gebied viel mij in 2016 meteen op. Het centrale plein had ook een groot grasveld met allemaal rode zitzakken die bezoekers konden gebruiken. In het naastgelegen pakhuis zat een horecavoorziening met een loket waar lunchpakketjes gehaald konden worden. Het veld zat telkens vol met lunchende mensen. Op het plein werden soms podia opgebouwd voor feestjes en evenementen. En er was veel kunst te vinden, zowel in de openbare ruimte en op gebouwen als ook in de gebouwen.

Onmisbaar instrument

Deze actieve programmering maakte de plek steeds populairder, wat het aantrekken van meer hoogwaardige retail (onder andere Tiffany’s in een van de gerenoveerde panden) en ook het succes van de later toegevoegde nieuwbouw (onder andere een high-end hotel) ongetwijfeld heeft geholpen. Deze placemaking heeft als een rode draad door de ontwikkeling gelopen. Het was geen voorwaarde in de aanbesteding, maar Cooper and Company zag het als onmisbaar instrument om van Britomart een plek te maken waar mensen heel graag wilden komen. Ook nu dat gelukt is en Britomart daadwerkelijk een plek is waar mensen graag komen, blijven zij veel aandacht besteden aan placemaking, kunst, community building onder huurders, en ook publieke evenementen. Ze hebben er een toegewijd team van drie mensen voor aangesteld. Als belegger-ontwikkelaar-beheerder past dit bij hun langetermijnbelang om Britomart ook aantrekkelijk en geliefd te houden.

Wat mij naast de levendigheid van de openbare ruimte van Britomart opviel, was de manier waarop de directe omgeving op deze ontwikkeling aan leek te haken. Aan de ene kant loop je vanuit Britomart het bestaande winkelgebied in, maar aan de andere kant zit een wat minder levendig gebiedje met verouderde kantoor- en bedrijfspanden en parkeergarages. Ook in dit gebied zag je veranderingen ontstaan. Sommige plinten waren al getransformeerd tot winkel of café, een gesloten gevel was opengebroken en er was een terrasje toegevoegd en kunst vrolijkte de blinde gevel van een parkeergarage op. In het centrum is een BIZ (Bedrijven Investeringszone) actief van winkeliers en vastgoedeigenaren die actief samenwerken aan het verbeteren en marketen van het centrumgebied. Deze BIZ wordt ondersteund door de gemeente en versterkt het organisatorisch vermogen in het centrum, waaronder in dit versnipperde gebiedje.

Straat wordt autovrij

Iets anders dat hier opviel was een project van de gemeente om steeds meer straten autovrij te maken. Dit gebeurde met ‘tactical urbanism’, een van oorsprong Amerikaanse methode om door tijdelijke afsluitingen en herinrichtingen het autoverkeer om te leiden, de nieuwe verkeersstromen te monitoren en een nieuw gebruik van de vrijgekomen openbare ruimte te testen en te promoten. Zo wordt geleidelijk het draagvlak vergroot om de straat definitief autovrij te maken. Dit project past binnen een groter gemeentelijk traject, ‘Access 4 Everyone’, om het centrum van Auckland veel doorwaadbaarder voor langzaam verkeer te maken. Stoepen worden verbreed en vergroend, fietspaden worden toegevoegd, openbaar vervoersknooppunten worden versterkt en het autoverkeer wordt beperkt. Dit geldt voor een aantal grote straten die de verschillende wijken verbinden, maar ook voor een fijnmaziger netwerk van straatjes in het centrum waar het bovengenoemde tactical urbanism onderdeel van is.

Hier kwam ik in verschillende straten vrolijk beschilderd asfalt en bloembakken tegen, en een enkele straat had al een definitieve herinrichting gekregen. Deze herinrichting ondersteunt het nieuwe gebruik in dit gebied en stimuleert ook weer nieuwe initiatieven vanuit de private partijen en de BIZ. Langzaam wordt het gebied echt onderdeel van de binnenstad; het wordt op een vergelijkbare manier toegankelijk en aantrekkelijk gemaakt als Britomart, alleen dan op een meer geleidelijke manier door een veelheid aan verschillende partijen.

De inzet van tijdelijke inrichting en programmering maakt ingrijpen laagdrempeliger, en maakt het ook mogelijk om verschillende ontwikkelingen van verschillende partijen beter op elkaar af te stemmen. Terwijl Cooper and Company in Britomart een eerste grote investering in de openbare ruimte deed, kon de gemeente in het naastgelegen gebied met lichte tijdelijke ingrepen direct bijdragen aan de toegankelijkheid en doorwaadbaarheid aan alle kanten rondom Britomart. Zo profiteerden beide gebieden van de investeringen en konden ze elkaar in een opwaartse spiraal brengen tot een geheel dat steeds meer werd dan de som der delen.

Actieve community

Al met al vind ik Britomart en omgeving een heel inspirerend voorbeeld voor gebiedstransformatie. Enerzijds is het inspirerend om te zien hoe een belegger-ontwikkelaar-beheerder door hun langjarige betrokkenheid en welbegrepen eigenbelang verantwoordelijkheid neemt voor een heel gebied, zowel voor de gebouwen als voor de openbare ruimte. En hoe vanzelfsprekend het belang van een actieve community van gebruikers én bezoekers voor hen is, zodat zij doorlopend investeren in placemaking en uiteenlopende evenementen. Anderzijds is het grotere gebied een sterk voorbeeld van hoe er op verschillende manieren (publiek-privaat) kan worden samengewerkt. Ook wordt duidelijk hoe de gemeente met verschillende harde en zachte instrumenten en eigen projecten in de openbare ruimte kan sturen op een samenhangende transformatie van een grootschalig en versnipperd (centrum)gebied. Ook als ze zelf maar beperkt eigendom heeft.