Verslag Hergebruik en flexibiliteit vormden een van de twee veranderende opgaven die de ontwikkelaars in het debat onder leiding van Tom van ‘t Hek en Bert Krikke voor de kiezen kregen. Wat vraagt dat nu eigenlijk? Roel Vollebregt van AM wees direct naar de gemeente: lagere grondprijzen vooral. Robert van Deelen van ABN Amro gaf schoorvoetend toe dat er een ‘trend naar herontwikkeling’ gaande is. Een focus op de gebruiker hoort daarbij, hoewel Karin Laglas van de TU Delft daar ‘appelig’ van wordt. ‘De eerste gebruiker is niet de laatste gebruiker. Het gaat veel meer om co-creatie met de doelgroep van het object in plaats van een focus op een unieke gebruiker.’
Debat: De veranderende vraag aan de ontwikkelaar
De keuze voor sloop of hergebruik is vaak een financiële. Naast de technische staat van het gebouw moet ook de locatie zich lenen voor een nieuwe functie. ‘Anders is het sommetje snel gemaakt.’ Voor plekken verder uit de stad én verder voorbij de Randstad is hergebruik minder kansrijk. Van een groot deel van de leegstaande kantoren langs de snelweg zullen we ‘afscheid moeten nemen’. Het vak van de projectontwikkelaar blijft dan ook zoals altijd draaien om het aloude mantra locatie, locatie, locatie. Maar afwaardering en daarmee lagere huurprijzen maakt een deel van de voorheen kansloze voorraad interessant voor nieuwe gebruikers. Laglas: ‘Laat de markt haar werk doen en laten wij nadenken over welke gebruikers een plek een nieuwe betekenis kunnen geven.’
Klant is keizer
Onder druk onstaat innovatie, vandaar dat er nu pas nieuwe concepten en aanpakken ontstaan, aldus Vollebregt. ‘De klant is nu geen koning maar keizer.’ Voor de ‘goeien’ onder de projectontwikkelaars ziet Van Deelen heus wel kansen in deze nieuwe markt. ‘De goeien blijven over en zullen andere diensten aanbieden.’ De bank zal later in het proces in stappen. Eerst zullen ontwikkelaars het initiatief nemen en partijen om zich heen gaan verzamelen. Door de kleinere schaal van projecten komt integraliteit onder druk te staan. Kwalijk, vindt Laglas, verwijzend naar een stad als Amsterdam die nu volledig inzet op zelfbouw. ‘Moet je de stad volzetten met laagbouwkavels?’ Een zekere regie moet er zijn en die is beslist niet alleen van de overheid afkomstig, de wereld is tegenwoordig wel wat ‘ingewikkelder’ geworden. De kernkwaliteiten van een plek zouden het uitgangspunt moeten zijn, niet de bouwproductie op korte termijn. ‘Laat maar een paar jaar liggen. Die kavels kun je maar één keer uitgeven.’
Nu de klant centraal staat verwachten de ontwikkelaars van de toeleveranciers en andere partijen eenzelfde mentaliteitsverandering. ‘Nee is geen antwoord.’ De samenwerking moet worden geoptimaliseerd om de kwaliteit te verhogen. Flexibiliteit is zo’n kwaliteit, zeker in een snel veranderende maatschappij. ‘Gebruikers komen en gaan, maar vastgoed blijft altijd bestaan.’ Marketing wordt een belangrijke skill voor projectontwikkelaars, evenals empathie, luisteren en gevoel voor de stad. ‘De actuele vraag ligt in de binnenstedelijke opgave.’
Co-creatie
In de tweede ronde van het debat stond co-creatie centraal. Niet alle debatdeelnemers wilden echter meegaan met ‘de hype’. Voor Heleen Aarts van Amvest staat vooral het gebied centraal en daarnaast het verdiepen in de behoeften van de mensen. Voor Dick Gort van ASR gaat co-creatie over het verdiepen van de samenwerking en voor Isaäc Kalisvaart van MAB is cocreatie ‘een open deur’. ‘Ik geloof niet in alles samen doen. Ik geloof in een krachtige rol van de projectontwikkelaar. Iemand moet risico nemen. Iemand moet partijen bij elkaar brengen en een zekere vastberadenheid tonen.’
Aarts gelooft in het op gang brengen van gebieden door er röring naar toe te brengen. Zoals Amvest nu doet met de Harbour Club, een hip restaurant in een oude loods in het Cruquiusweggebied in Amsterdam, waar de ontwikkelaar-belegger grondposities heeft. ‘Wij kunnen zelf niet alles bedenken. We hebben echte ondernemers nodig om een gebied op de kaart te zetten.’ Juist omdat ontwikkelingen langer duren zijn er kartrekkers nodig, vindt Gort, maar: ‘Je kunt het niet alleen’. ‘We hebben te veel gepleased met elkaar, nu moeten we zelf dingen gaan doen waar mensen op wachten.’
Allianties bieden kansen
Daarbij gaat het om duurzame kwaliteit, aldus Kalisvaart. De focus op hergebruik vindt hij onzin. ‘We moeten niet aarzelen om waar nodig te slopen, laten we niet nieuwe ontwikkelingen blokkeren.’ Een van de kansen van deze tijd vindt Kalisvaart de allianties die je nu nodig hebt, in de verschillende fasen van het proces. ‘Dat is een van de kansen van deze tijd. Lokale expertise is immers de wortel van ons vak.’ De projectontwikkelaar als regisseur vraagt om ondernemerschap, doorzettingsvermogen en het nemen van initiatief.
De focus ligt nu op de stad en het doen van dingen waar mensen ‘een beter leven van krijgen’. Met de woningmarkt komt het uiteindelijk wel goed, kijk maar naar een tendens als de groei van het aantal kleinere huishoudens. Ook het langer in portefeuille houden van projecten levert meer kwaliteit op, in termen van onderhoud en beheer én het beter weten wat er speelt bij huurders. Zijn de deelnemers blij met het ‘opschonen van de markt’ wil Van ‘t Hek tenslotte weten. Er is nu wel genoeg gecorrigeerd, vindt Aarts, maar zij is blij met de herwaardering van ondernemerschap en creativiteit. Kalisvaart gelooft dat er goede tijden aanbreken voor nieuwe entrepeneurs. ‘Zij zien kansen die de gevestigde orde over het hoofd ziet.’
Zie voor de volledige publicatie:
Door Anne Luijten
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
