Goedkope woning nodig? Bouw en ontwerp samen!

Woongebouw La Borda in Barcelona sierde de afgelopen jaren menig architectuurwebsite. De houten wanden, de hoge lichte collectieve patio en de romantische rieten luifels zijn fotogeniek. Maar de kleuren en materialen zijn niet de belangrijkste reden voor de aantrekkingskracht van het project. Veel lof krijgen bewoners en architecten voor de collectieve bouwambities. Om die reden sleepte het project in 2022 de Europese architectuurprijs de Mies van der Rohe Award in de wacht.

Delen is goedkoper

En er is nóg een reden voor architecten en particuliere woningbouwers het project geïntrigeerd te bekijken. “Gezamenlijke woningbouwprojecten als La Borda kunnen goedkoper zijn dan reguliere”, legt de kersverse doctor en architect Sara Brysch legt uit. Ze promoveerde afgelopen december aan de TU Delft op een onderzoek waarin ze 16 bouwprojecten in Europa vergeleek op ontwerp- en bouwkosten. La Borda was een van haar belangrijkste case studies. Ze bevestigde op basis van deze projecten de stelling die ze aan het begin poneerde: wie deelt is mogelijk goedkoper uit.

“Existenzminium was een term die in het begin van de 21ste eeuw opkwam in Duitsland,” licht Brysch de titel van haar proefschrift toe. Ze spreekt via zoom vanuit haar huis in Portugal. “Een combinatie van factoren zorgde dat woningtypologieën moesten veranderen. Families krompen en vrouwen gingen meer buitenshuis werken.”

De vraag naar kleine, geoptimaliseerde woningen groeide, gaat Brysch verder. Existenzminimum vormde de basis voor het boek ‘Neufert’, waarin van honderden ruimten de minimale afmetingen zijn bepaald aan de hand van de handelingen en objecten die zich in die ruimten bevinden. Van het uittrekken van besteklades tot het naar achteren schuiven van een eetkamerstoel. “Daarnaast waren er in het interbellum nog veel woningen zonder daglicht en ventilatie. Existenzminimum was een manier om de minimale condities voor een volwaardig leven op te krikken.”

Eenpersoonshuishoudens

Dat bestaansminimum lijkt in de huidige tijd een iets andere betekenis te krijgen. Brysch: “Tijdens collectieve bouwprocessen zoeken huishoudens samen naar de minimale eisen voor hun woonomgeving. Ze bepalen als groep hoeveel ze willen delen en welke materialen ze willen gebruiken.”

Brysch onderzocht in hoeverre het gemeenschappelijk gebruik van ruimten de bouwkosten kan drukken. Daarmee nam ze in acht wat gebruikers zelf als minimale eisen beschouwen voor hun huis: vinden ze het erg om bij dezelfde wasbak hun tanden te poetsen of delen ze liever alleen een woonkamer? Net als in de begindagen van het Existenzminimum heeft ook nu de veranderende huishoudensamenstelling invloed op hoe de gezamenlijke woonvorm uitpakt. Huishoudens in Nederland krimpen bijvoorbeeld, zowel jongeren als ouderen wonen steeds vaker alleen. Dat kan bijvoorbeeld tot kleine woonvertrekken leiden. Brysch: “De meningen over wat het bestaansminimum is, lopen uiteen. Dat is precies de kwaliteit van gezamenlijke bouwen en wonen, dat je dat samen kunt bepalen.”

De keuzes die een groep daarin maakt, hebben invloed op de bouwkosten. Dat betekent niet dat gebruikers alles per definitie zo goedkoop mogelijk willen uitvoeren. Brysch: “Bewoners investeren vaak meer in materialen en duurzaamheidsmaatregelen. Die verdienen ze op termijn terug, doordat ze kiezen voor goed isolerende materialen of producten die energie opleveren, zoals zonnepanelen.”

Rijken niet welkom

Het Catalaanse La Borda is door de zestig bewoners zelf ontwikkeld. De gemeente stelde de grond beschikbaar, licht Brysch het voorbeeld verder toe. “De grond is publiek eigendom en de coöperatie bezit het gebouw. Dat de bewoners de grond niet zelf kochten, maakte het project een stuk goedkoper.” Dat had wel consequenties voor de bewoners. De gemeente stelde een inkomensgrens in, omdat het nu om een sociaal/ woningbouw woningbouwproject ging. Brysch: “Sommige van de deelnemers bleken te rijk en mochten niet meer meedoen.”

“Isolatiematerialen en ramen met dubbele beglazing,” vervolgt Brysch een opsomming van aspecten die kosten en kwaliteit van het project beïnvloedden. In haar onderzoek maakte Brysch onderscheid tussen zes categorieën van zulk soort aspecten binnen het ontwerp- en bouwproces. De wijze van constructie, waaronder ook materiaalgebruik en duurzaamheidsaspecten als ventilatie vallen, is een van die categorieën.

Een tweede categorie zijn ‘Housing standards’. Welke standaarden gebruiken bewoners voor hun ruimtes en de kwaliteit van materialen? De woningen in La Borda zijn veertig tot 76 vierkante meter. Bewoners plaatsen zelf tussenwanden of monteren keukens en kasten. “De kleine ruimten zijn flexibel in te delen en onafgewerkt, iedereen kan zo zelf de investering bepalen.” Alle 28 woonunits zijn daardoor anders.

Ook voor het aantal parkeerplaatsen stelden de bewoners een eigen norm, daarmee werd de grootste winst geboekt. “In eerste instantie was een dubbellaagse parkeergarage verplicht maar de bewoners wilden helemaal niet zoveel parkeerplekken.” Uiteindelijk kon de groep een afspraak maken met de gemeente Barcelona. “Na maanden overleg veranderde de overheid de regelgeving.”

Dat bewoners zelf hun woningen afwerken, heeft niet alleen invloed op de materiaalkosten, maar ook op de bouwkosten zelf, zag Brysch. Dankzij zelfbouw door bewoners vallen arbeidskosten lager uit. Binnen deze ‘Construction’-categorie valt ook de bouwmethode. In La Borda is bijvoorbeeld gekozen voor het relatief dure houtbouwplaatmateriaal CLT. Dat leverde wel weer een snelle bouwtijd op. De platen worden in de fabriek gemaakt, ter plekke konden bouwers het als een puzzel in elkaar zetten, legt Brysch uit.

Proces

Het belangrijkste kenmerk van de gezamenlijke bouw is dat bewoners vaak zelf de projecten initiëren, ontwerpen en ontwikkelen. Ook dat proces heeft invloed op de kosten. Organiseren de bewoners bijvoorbeeld echt alles zelf of gebruiken ze professionele expertise? De juiste expertise onder bewoners kan het inhuren van externen voorkomen. “Niet zelden is een van de bewoners zelf een architect, wat ook het geval bleek bij La Borda,” vertelt Brysch.

Ten slotte beïnvloeden de lengte van het proces en de wijze van participatie en besluitvorming de kosten van het bouwproces. Moet iedereen het eens zijn? Hoeveel mensen trekken het traject? Hoeveel mensen betrokken zijn doet er minder toe, dan intensiteit van de betrokkenheid, schrijft Brysch in haar proefschrift.

Dat gezamenlijke bouw kosten kan drukken, betekent niet dat de projecten al op grote schaal gestimuleerd worden. “Banken vertrouwen groepen niet, het lukt niet altijd om een lening te krijgen. Dit gebeurde in eerste instantie ook bij De Nieuwe Meent in Amsterdam. In de projecten die Brysch onderzocht speelden ontwikkelaars slechts in enkele gevallen een rol. Toch denkt Brysch dat voor private partijen een rol kan zijn weggelegd. De ontwikkelaars moeten zich wel bewust zijn dat een gezamenlijk proces anders verloopt dan normaal. “Het brengt risico’s met zich mee om collectief een project te ontwikkeling. Het vraagt om een andere mindset.” Maar dat kan dan wel goedkope sociale woningen opleveren.