Grond door de ogen van twee ontwikkelaars

“Zelf grond in bezit hebben, betekent dat wij het initiatief voor een project meer in eigen hand kunnen houden,” vertelt Marieke Mentink, divisiedirecteur vastgoed bij Dura Vermeer. “Met een stevige positie in een gebied kan je meer bepalen – over duurzaamheid bijvoorbeeld – en de kwalitatieve aspecten van een plan zelf uittekenen. Je onderhandelingspositie is steviger. Maar je blijft altijd gebonden aan de randvoorwaarden die een gemeente stelt.” Maarten Janssen, directeur projecten bij collega-ontwikkelaar Amvest, beaamt dit. Beide bedrijven hebben bij het grootste deel van hun projecten de grond in bezit. “Het werkt twee kanten op. Als je king of the castle bent, zit je zelf aan de knoppen. Het is duidelijk wie de eerste pennenstreek mag zetten,” zegt Janssen. “Aan de andere kant is je vrijheid ingeperkt omdat je de locatie voor een bepaald bedrag hebt gekocht. Dat is gerelateerd aan wat je denkt met een locatie te kunnen doen. Als er door allerlei externe omstandigheden een minder goed ontwikkelperspectief ontstaat, zit je met een initiële investering die je wel moet terugverdienen – en een programma dat eigenlijk onvoldoende oplevert.”

Het financiële vermogen dat ontwikkelaars tot hun beschikking hebben is niet oneindig, benadrukt Mentink. Vanuit dat oogpunt kan het daarom voor ontwikkelaars interessant zijn dat de gemeente eigenaar van de grond blijft. “In een ideale situatie zouden we zoveel mogelijk partnerships met gemeentes aangaan waarbij wij alleen de ontwikkeling en realisatie doen. Maar omdat de regie dan meer bij de gemeente ligt, vereist dat wel dat je op voorhand heel goede samenwerkingsafspraken maakt,” legt Mentink uit. Janssen omschrijft het aankopen van grond als een zeer kapitaalintensieve manier om grip te krijgen op een locatie. “Bij tenders zie je dat de grond vaker in bezit blijft van de gemeente. Ook vanuit ons perspectief is dat logisch: bij een tender heb je meer zekerheid over de uitvoering. Dan is het minder relevant of we de grond in bezit hebben.”

Tijdspaden zijn bepalend

Het familiebedrijf Dura Vermeer is naast projectontwikkelaar ook een bouwonderneming. Dit profiel is bepalend voor de termijn waarbinnen het gronden aankoopt. Dura Vermeer stapt in als verwacht wordt dat er binnen ongeveer vijf tot zeven jaar een schop in de grond gaat. “Wij doen geen strategische aankopen voor locaties die pas over 15 of 20 jaar tot ontwikkeling komen,” legt Mentink uit. “Wij kopen grond pas aan als er concreet zicht is op de ontwikkeling van een project.” Ook voor Amvest geldt dat de bedrijfsstructuur de investeringshorizon bepaalt. Amvest is gebiedsontwikkelaar én belegger in woningen en woongebieden. Dat investeren gebeurt namens institutionele partijen zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Amvest ontwikkelt met het belang van die aandeelhouders in het achterhoofd. “In de regel moet een gebied na aankoop binnen zeven jaar tot ontwikkeling kunnen worden gebracht,” vertelt Janssen. “We stoppen veel vermogen in het aankopen van gronden. Als er te lang niets gebeurt, is het heel moeilijk om binnen de looptijd van het project het rendement te maken dat onze eigenaren verwachten.” In een vroeg stadium grond verwerven is een voordeel dat grote ontwikkelaars hebben boven kleinere marktpartijen, merkt hij op. “Ontwikkelaars met minder financiële slagkracht maken vaker gebruik van constructies zoals een reserveringsvergoeding, waarbij ze de grond pas aankopen als alle lichten op groen staan.”

Bij heel grote gebiedsontwikkelingen die gefaseerd worden uitgevoerd, vindt Mentink het wenselijk dat de grond (deels) in bezit van de gemeente is. “De uitgangspunten, het beleid en de markt wijzigen door de tijd heen. Als de gemeente grond in bezit heeft, krijgt de gemeente hetzelfde belang als een marktpartij. “Je ondervindt zodoende allemaal dezelfde gevolgen van veranderingen in het programma. Dan ontstaan eerder gesprekken over hoe de aanvullende eisen goed worden ingepast. Als het risico vooral aan de kant van de ontwikkelaar ligt, kan een situatie ontstaan waarbij de overheid zegt: dit is het nieuwe kader, los het zelf maar op.”

Planbatenheffing: niet doen

Mentink en Janssen zijn kritisch over de recent voorgestelde planbatenheffing. Deze vorm van grondbelasting moet grondspeculatie tegengaan door de winst over gestegen grondprijzen te belasten. Een maatregel die volgens hen projecten duurder maakt – en onnodig ingewikkeld. Janssen: “Er wordt door sommige mensen gedacht dat projectontwikkelaars op gronden blijven zitten om ze vooral níét te ontwikkelen.” Mentink: “Je hebt vast een paar cowboys die op grondprijsstijgingen speculeren. Maar zo’n planbatenheffing maakt het juist voor de partijen die wél ontwikkelen extra ingewikkeld. Want zo komen er weer regels bij die de businesscase van projecten beïnvloeden.”